De splitsingsakte lezen: wat van jou is en wat van de vereniging

Bij een appartement koop je geen woning maar een appartementsrecht: een aandeel in het gebouw plus het exclusieve gebruiksrecht van een deel ervan. Wat dat deel precies omvat, staat in de splitsingsakte.

Die akte is het belangrijkste document van je woning, en het wordt zelden gelezen. Dit artikel legt uit hoe hij is opgebouwd, welke onderdelen bepalend zijn, en waar de scheiding tussen privé en gemeenschappelijk in de praktijk anders ligt dan mensen aannemen.

Een gebouw wordt gesplitst met een notariële akte, ingeschreven bij het Kadaster. Daarbij hoort een splitsingstekening waarop de grenzen van elk appartementsrecht zijn ingetekend.

De akte bestaat uit twee delen. Het eerste deel is specifiek voor dit gebouw: welke appartementsrechten er zijn, wat de breukdelen zijn, en welke bijzondere bepalingen gelden. Het tweede deel is het reglement, dat vrijwel altijd verwijst naar een modelreglement uit een bepaald jaar.

Dat modelreglement bepaalt de standaardregels: wat gemeenschappelijk is, hoe de vergadering besluit, welke meerderheden gelden, wat er met onderhoud gebeurt. Er zijn verschillende versies, en de versie uit 1973 verschilt op punten wezenlijk van die uit 2017.

Het uitgangspunt is dat alles gemeenschappelijk is, tenzij de akte het als privé aanwijst. Dat is de omgekeerde volgorde van wat de meeste eigenaren aannemen.

De constructie, de fundering, het dak, de gevel, de dragende wanden, de dekvloeren, de standleidingen en de gemeenschappelijke ruimten zijn vrijwel altijd gemeenschappelijk. Kozijnen, beglazing en balkonvloeren verschillen per akte, en dat is precies waar de meeste geschillen ontstaan.

Vraag de akte op bij het Kadaster of bij het bestuur. Elke eigenaar heeft er recht op.

Zoek eerst welk modelreglement van toepassing is; dat staat in de eerste artikelen. Met dat jaartal weet je welk kader geldt.

Zoek daarna de bepaling over gemeenschappelijke gedeelten en zaken. Daarin staat de opsomming.

Zoek de bepaling over de kosten en de breukdelen. Die bepaalt wat je betaalt en hoeveel stemmen je hebt.

Zoek de bijzondere bepalingen. Daarin staan de afwijkingen die voor dit gebouw gelden: een aparte verdeling voor de lift, een verbod op verhuur, een regeling voor de bergingen.

Leg de splitsingstekening ernaast. Daarop zie je waar de grens van jouw appartementsrecht loopt: bij de binnenzijde van de wanden, in het hart, of aan de buitenzijde. Dat verschil bepaalt of een wand van jou is.

Zelf doen: de akte en de tekening opvragen en lezen.

Zelf doen: opzoeken welk modelreglement van toepassing is en dat erbij pakken.

Zelf doen: een korte samenvatting maken van wat privé is en wat gemeenschappelijk, voor je eigen dossier.

Zelf doen: de bijzondere bepalingen apart noteren; daar zitten de afwijkingen.

Niet zelf doen: de akte wijzigen; dat loopt via de notaris en vraagt een besluit met een gekwalificeerde meerderheid.

Niet zelf doen: een juridisch geschil voeren over de uitleg van een bepaling zonder advies.

Wat je nooit moet doen: aannemen dat iets van jou is omdat het in jouw woning zit. De akte bepaalt dat, en niet de plaats.

Appartementsrechten zijn geregeld in titel 9 van boek 5 van het Burgerlijk Wetboek.

Artikel 5:108 en verder regelen de splitsing, de akte en het reglement. De akte moet notarieel worden opgemaakt en bij het Kadaster worden ingeschreven.

Artikel 5:112 bepaalt wat het reglement ten minste moet regelen, waaronder de kosten en de wijze van vergaderen.

De vereniging van eigenaars ontstaat van rechtswege bij de splitsing; elke eigenaar is lid en dat lidmaatschap is niet opzegbaar.

Wijziging van de akte vraagt in beginsel medewerking van alle eigenaars, of een gekwalificeerde meerderheid met toestemming van de betrokken partijen; de precieze eisen staan in artikel 5:139 en verder.

Bij tegenstrijdigheid tussen de akte en het huishoudelijk reglement gaat de akte voor. Een huishoudelijk reglement kan geen onderwerpen regelen die in de akte thuishoren.