Het verschil zit niet in zorgeloos tegenover karakter maar in de juridische route. Bij bestaande bouw koop je de woning zoals hij is: de verkoper heeft een mededelingsplicht over wat hij weet, jij een onderzoeksplicht over wat je had kunnen ontdekken — en wat je niet hebt onderzocht, komt in beginsel voor jouw rekening. Bij nieuwbouw teken je twee overeenkomsten, koop je grond én bouw, betaal je in termijnen tijdens de bouw en val je doorgaans onder een garantieregeling. Sinds 1 januari 2024 geldt bovendien de omgekeerde bewijslast na oplevering, ook bij verbouw: de aannemer is aansprakelijk tenzij hij aantoont dat het gebrek niet aan hem is toe te rekenen.
Waar gaat het over?
De keuze tussen een nieuwbouwwoning en een bestaande woning wordt vaak op gevoel gemaakt: nieuw is zorgeloos, oud heeft karakter. De werkelijke verschillen zitten elders: in de juridische route, in de kosten die je vooraf ziet en niet ziet, in de garanties, en in het moment waarop je erin kunt.
Dit artikel zet die verschillen op een rij, met de nadruk op de bouwkundige en contractuele kant.
Hoe ontstaat het?
Bij bestaande bouw koop je een woning zoals hij is. De verkoper heeft een mededelingsplicht over wat hij weet; jij hebt een onderzoeksplicht. Wat je had kunnen ontdekken en niet hebt onderzocht, komt in beginsel voor jouw rekening.
Bij nieuwbouw koop je grond met een aannemingsovereenkomst voor de bouw. Dat zijn twee contracten: een koopovereenkomst voor de kavel en een aannemingsovereenkomst voor de woning. De btw-behandeling en de overdrachtsbelasting verschillen daardoor.
Bij nieuwbouw betaal je in termijnen tijdens de bouw. Over de grond loopt de hypotheekrente vanaf de levering; over de bouwtermijnen betaal je rente die deels wordt gecompenseerd uit het bouwdepot.
Nieuwbouw kent doorgaans een garantieregeling, zoals die van Woningborg of SWK. Die dekt afbouw bij faillissement van de aannemer en geeft garantietermijnen per onderdeel.
Sinds 1 januari 2024 geldt voor nieuwbouw in gevolgklasse 1 de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen: een onafhankelijke kwaliteitsborger toetst het werk en er komt een dossier bij oplevering.
Sinds 1 januari 2024 geldt bovendien artikel 7:758 van het Burgerlijk Wetboek in gewijzigde vorm: de aannemer is na oplevering aansprakelijk voor gebreken, tenzij hij aantoont dat die niet aan hem zijn toe te rekenen. Die omgekeerde bewijslast geldt sindsdien ook voor verbouw.
Hoe herken je het?
Kijk bij bestaande bouw naar het bouwjaar en naar de bouwperiode. Die bepalen de constructie, de isolatie, de installaties en de te verwachten gebreken.
Kijk bij bestaande bouw of er een bouwkundige keuring is en wat daarin is uitgesloten.
Kijk bij nieuwbouw naar de technische omschrijving en naar de tekeningen. Wat daarin staat, krijg je; wat er niet in staat, krijg je niet. Dat is het belangrijkste document van het hele traject.
Kijk bij nieuwbouw naar de garantieregeling en naar het certificaat van de aannemer.
Kijk bij nieuwbouw naar de opleverdatum en naar de manier waarop die is geformuleerd: een aantal werkbare werkdagen is iets anders dan een datum.
Kijk bij beide naar wat er níét bij zit: bij nieuwbouw vaak vloeren, keuken, tuin, terras en zonwering; bij bestaande bouw het achterstallig onderhoud.
Wat kun je zelf doen, en wat niet?
Zelf doen: bij nieuwbouw de technische omschrijving woord voor woord lezen en vergelijken met de verkooptekeningen.
Zelf doen: bij nieuwbouw een lijst maken van wat er niet bij zit en die begroten.
Zelf doen: bij bestaande bouw de bouwperiode opzoeken en de bijbehorende aandachtspunten nalopen.
Zelf doen: bij bestaande bouw naar het energielabel, de installaties en de onderhoudshistorie vragen.
Zelf doen: bij nieuwbouw de opleverkeuring laten uitvoeren door een onafhankelijke partij en de puntenlijst laten vastleggen.
Zelf doen: bij nieuwbouw de 5 procent in depot houden.
Niet zelf doen: de bouwkundige staat van een bestaande woning beoordelen zonder keuring.
Wat je nooit moet doen: bij nieuwbouw het depot vrijgeven voordat de opleverpunten zijn hersteld. Daarna is je positie aanzienlijk zwakker.
Regels en regelgeving
Bij de koop van een bestaande woning door een particulier moet de koopovereenkomst schriftelijk zijn; op grond van artikel 7:2 van het Burgerlijk Wetboek geldt daarna een bedenktijd van drie dagen.
De mededelingsplicht van de verkoper en de onderzoeksplicht van de koper volgen uit de dwaling- en conformiteitsregels in artikel 6:228 en artikel 7:17 van het Burgerlijk Wetboek. Een ouderdomsclausule in het koopcontract verschuift een deel van het risico naar de koper.
Bij nieuwbouw met een aannemingsovereenkomst geldt op grond van artikel 7:768 van het Burgerlijk Wetboek een opschortingsrecht: de koper mag 5 procent van de aanneemsom in depot bij de notaris houden tot drie maanden na oplevering.
Sinds 1 januari 2024 geldt de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen voor nieuwbouw in gevolgklasse 1. Voor verbouw is de invoering uitgesteld; controleer de actuele stand.
Sinds 1 januari 2024 geldt de omgekeerde bewijslast van artikel 7:758 lid 4 van het Burgerlijk Wetboek: na oplevering is de aannemer aansprakelijk voor gebreken tenzij hij aantoont dat die niet aan hem zijn toe te rekenen.
De garantieregelingen van Woningborg en SWK zijn privaatrechtelijk en geen wet. Zij bieden afbouwgarantie en garantietermijnen per onderdeel; lees de voorwaarden.
Wat betekent dit voor jou?
- koper
- Koper die zekerheid zoektnieuwbouw geeft garanties en een bekende technische staat, en het vraagt geduld en een aanzienlijk budget bovenop de koopsom.
- koper
- Koper die snel wil wonenbestaande bouw geeft een sleutel op een bekende datum. De onzekerheid zit in de staat, en die is met onderzoek te verkleinen.
- koper
- Koper van nieuwbouwreken vloeren, keuken, tuin, terras en zonwering mee. Dat is de post waarop het vaakst wordt misgerekend.
- koper
- Koper van bestaande bouwlaat keuren en lees de uitsluitingen. Wat de keurder niet heeft gezien, heb je niet laten onderzoeken.
- koper
- Koper van bestaande bouw met een ouderdomsclausuledie clausule verlegt risico naar jou. Weeg dat mee in de prijs.
- koper
- Koper van nieuwbouwhoud de 5 procent in depot tot de gebreken zijn verholpen. Dat is je enige echte drukmiddel na oplevering.
Checklist
- Wat staat er in de technische omschrijving en wat niet?
- Welke garantieregeling geldt en welke termijnen horen daarbij?
- Hoe is de opleverdatum geformuleerd?
- Wat kost het meerwerk en wat de afwerking die niet is inbegrepen?
- Is er een opleverkeuring gepland?
- Wordt de 5 procent in depot gehouden?
- Bij bestaande bouw: is er een bouwkundige keuring en wat is uitgesloten?
- Staat er een ouderdomsclausule in de koopovereenkomst?
- Wat is het bouwjaar en welke gebreken horen bij die periode?
- Wat is het totaal aan kosten, inclusief alles wat er niet bij zit?
Veelgestelde vragen
Wat teken ik bij nieuwbouw?
Waarom loopt de rente al voor de woning er staat?
Wat dekt een garantieregeling?
Wat is de opschortingsregeling?
Waarop reken ik mis bij nieuwbouw?
Waarop let ik bij bestaande bouw?
Wat als ik snel wil wonen?
Zie voor meer informatie
- Bouwkundige keuring bij aankoopKennisbank
- Oplevering van een nieuwbouwwoningChecklist
- WkbBegrip
- Woningtypen en bouwperiodenKennisbank
- Wat kost meerwerk bij nieuwbouw?Prijsgids
Reacties
De Builddocs-redactie
Redactie ·
Builddocs verdient aan affiliate-doorklikken en aan abonnementen. Dat staat hier omdat het uitmaakt bij het lezen van een vergelijking.
Meer over de auteurMinder
Onder een redactiestuk staat geen naam omdat er geen persoon achter zit, maar omdat de verantwoordelijkheid bij Builddocs als geheel ligt. Elk document heeft een datum waarop het is gecontroleerd; ontbreekt die, dan staat dat er ook.