Wat kost herstel van bouwgebreken?

Deze prijsgids is een overzicht. Hij geeft per gebrek de orde van grootte van het herstel, zodat je een raming kunt maken voordat je offertes vraagt en kunt beoordelen of een binnengekomen offerte in de buurt van normaal ligt. Hij gaat over de gebreken die in Nederlandse woningen het vaakst voorkomen: scheurvorming in metselwerk, losse spouwankers, optrekkend en doorslaand vocht, betonschade aan balkons en galerijen, houtaantasting in kozijnen en balkkoppen, loodwerk rond schoorstenen en dakkapellen, verzakte riolering en funderingsschade.

De gids is bedoeld voor wie een woning bezit of koopt, voor wie in een vereniging van eigenaars zit en de posten in het meerjarenonderhoudsplan wil toetsen, en voor huurders die willen weten wat er bij de verhuurder hoort. Per gebrek staat er wat het onderzoek kost, wat het herstel kost en wat er bijkomt aan steiger, afvoer en afwerking.

Wat er wel in zit: onderzoek en diagnose, het herstel zelf, de bijkomende posten en de afwerking die bij het herstel hoort. Wat er niet in zit: gevolgschade aan inboedel, tijdelijke huisvesting en het volledig vervangen van bouwdelen die al aan het eind van hun levensduur waren. Voor die laatste categorie zijn er aparte prijsgidsen per bouwdeel; deze gids noemt ze waar dat het onderscheid verduidelijkt.

De bedragen zijn bandbreedtes en geen offertes. De spreiding komt uit de bereikbaarheid, de omvang, het stadium waarin het gebrek verkeert en de vraag of de oorzaak al vaststaat.

Of de oorzaak bekend is. Dit is de grootste kostendrijver van allemaal. Herstel op basis van een vermoeden werkt in ongeveer de helft van de gevallen niet, en dan betaal je het herstel twee keer plus het onderzoek dat je in eerste instantie wilde besparen. Een onderzoek van € 800 tot € 2.000 is bij vrijwel elk gebrek uit deze gids goedkoper dan één verkeerde ingreep.

Bereikbaarheid. Werk vanaf de grond of vanaf een rolsteiger van € 80 tot € 200 per week is de goedkoopste variant. Zodra er een gevelsteiger van € 350 tot € 1.400 per week bij komt, verdubbelt de prijs van een kleine reparatie. Een gevel aan een smalle steeg of boven een uitbouw is nog een stap duurder omdat de opstelling maatwerk wordt.

Omvang en schaal. Per eenheid wordt het werk goedkoper naarmate er meer van is. Voegwerk over vier vierkante meter kost € 70 tot € 80 per vierkante meter door het opstarten; over veertig vierkante meter zakt dat naar € 35 tot € 50. Bij een bouwblok of een vereniging van eigenaars die gezamenlijk herstelt, scheelt dat twintig tot veertig procent per woning.

Het stadium. Vrijwel elk gebrek in deze gids wordt duurder naarmate je langer wacht, en bij betonschade en houtaantasting is dat verschil het grootst. Betonschade die als roestvlek begint, kost € 180 tot € 250 per vierkante meter; dezelfde plek waar de wapening is doorgeroest en de dekking eraf ligt, kost € 350 tot € 450 en soms een nieuw balkon.

Gevolgschade. De reparatie is vaak niet de grootste post. Een lekkage van tweehonderd euro die twee jaar heeft doorgelopen, levert houtrot in de balklaag, schimmel achter de plint en stucwerk dat eraf moet, en dat loopt op tot duizenden euro's. De gevolgschade zit in geen enkel bedrag in de hoofdtabel.

Het bouwjaar en de constructie. Een woning van na 1975 met een spouwmuur en betonnen vloeren is eenvoudiger te herstellen dan een pand uit 1910 met houten balklagen, gemetselde binnenmuren en een fundering op houten palen. Bij vooroorlogse panden komt er bij elk gebrek een vraag naar de constructie bij, en dat kost onderzoek.

De keuze tussen plaatselijk en integraal herstel. Plaatselijk herstel is goedkoper maar heeft een kortere levensduur en laat kleurverschil achter. Integraal herstel van een hele gevel of een hele galerij kost twee tot vier keer zoveel en gaat twee tot drie keer zo lang mee. Welke van de twee de laagste kosten per jaar heeft, hangt af van hoeveel van het bouwdeel al is aangetast.

Regelgeving en verplichtingen. Bij monumenten en in beschermd stadsgezicht sturen de eisen aan materiaal en uitvoering de prijs omhoog met twintig tot vijftig procent. Bij uitkragende bouwdelen kan de gemeente een onderzoeksplicht opleggen, en dat onderzoek gaat aan het herstel vooraf.

Laat elke offerte de oorzaak benoemen waarop het herstel is gebaseerd. Twee offertes die verschillende oorzaken veronderstellen, zijn niet vergelijkbaar, hoe dicht de bedragen ook bij elkaar liggen. Vraag welk onderzoek aan de offerte ten grondslag ligt en wie dat heeft uitgevoerd.

Vraag om een uitsplitsing in onderzoek, herstel, afwerking en bijkomende posten. Zonder die uitsplitsing zie je niet of de diagnose is meegenomen en of het schilderwerk erin zit. Vraag ook de hoeveelheden: aantal vierkante meters voegwerk, aantal strekkende meters scheur, aantal plekken houtrot.

Vraag expliciet naar steiger, hoogwerker, afvoer en herstel van bestrating. Bij herstelwerk aan de gevel is dat het grootste verschil tussen twee prijzen, en het is de post die het vaakst als stelpost of als uitsluiting in de kleine letters staat.

Let op de stelposten. Bij herstelwerk is een stelpost voor wat pas na het openmaken zichtbaar wordt normaal en verstandig. Vraag wel het uurtarief, de materiaalopslag en de manier waarop meerwerk wordt gemeld en goedgekeurd; dat is het verschil tussen een stelpost en een open eind.

Vraag naar garantie en waaraan die is gekoppeld. Bij herstelwerk hangt de garantie vaak aan het wegnemen van de oorzaak en niet aan de reparatie zelf. Een garantie van tien jaar op een injectie tegen optrekkend vocht is alleen iets waard als de oorzaak inderdaad optrekkend vocht was.

Vraag naar de materialen met merk en type, in het bijzonder bij voegmortel, betonreparatiemortel en coating. Vraag om een kleur- en profielmonster bij voegwerk en om een proefvlak van een halve vierkante meter voordat de hele gevel wordt gedaan.

Vraag naar de planning en naar het aantal bezoeken. Herstelwerk kent uithardingstijden; een offerte die alles in één dag plant, heeft die tijd niet ingerekend of rekent op een tweede bezoek dat er niet in zit.

Vraag naar het opleveringsdossier: foto's van vóór, tijdens en na het herstel, het onderzoeksrapport, de materiaalbladen en de factuur. Dat dossier is bij verkoop en bij een claim de basis waarop je staat.

Het Besluit bouwwerken leefomgeving stelt eisen aan de staat van bestaande bouwwerken. Constructieve gebreken en gebreken die de gezondheid raken, moeten worden hersteld; de gemeente kan daarop handhaven. Het besluit vervangt sinds 1 januari 2024 het Bouwbesluit 2012 en valt onder de Omgevingswet, die op dezelfde datum in werking is getreden.

Voor uitkragende bouwdelen zoals balkons en galerijen kan de gemeente eigenaren verplichten de constructieve veiligheid te laten onderzoeken. Dat onderzoek gaat aan het herstel vooraf en kost € 800 tot € 2.500 per gebouwdeel. Voor breedplaatvloeren in gebouwen van na 1999 bestaat een vergelijkbare onderzoekslijn.

Herstelwerk is meestal vergunningvrij zolang het gaat om onderhoud waarbij niets aan de constructie of aan het uiterlijk verandert. Zodra er constructief wordt ingegrepen, zoals bij funderingsherstel, balkkoppen of het verwijderen van een latei, is er een omgevingsvergunning of een melding nodig. Bij een rijks- of gemeentelijk monument en in beschermd stadsgezicht is vrijwel elk zichtbaar herstel vergunningplichtig, ook als het om voegwerk gaat.

Voor nieuwbouw geldt sinds 1 januari 2024 de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen. Onder die wet blijft de aannemer aansprakelijk voor gebreken die bij oplevering niet zijn ontdekt, tenzij hij aantoont dat het gebrek hem niet is toe te rekenen. Voor de koper betekent dat een sterkere positie dan voorheen, mits het gebrek schriftelijk en tijdig wordt gemeld.

Bij een garantieregeling van een waarborginstelling gelden eigen termijnen per bouwdeel, doorgaans zes jaar voor niet-constructieve gebreken en tien jaar voor constructieve. Die termijnen lopen vanaf de oplevering en zijn hard.

Bij verkoop valt een bekend gebrek onder de mededelingsplicht van de verkoper, en de koper heeft een onderzoeksplicht. Bij huur zijn gebreken die uit de bouwkundige staat voortkomen voor rekening van de verhuurder, en kan de huurcommissie bij achterstallig onderhoud een huurverlaging uitspreken. Bij een vereniging van eigenaars horen gebreken aan gemeenschappelijke delen in de conditiemeting en in het meerjarenonderhoudsplan, met een dotatie aan het reservefonds die daarop is gebaseerd.