Zie ik funderingsschade aan de buitenkant?

Soms: scheuren die naar boven wijder worden, een aflopende gevel of een verzakte stoep. Vaak niet, en dan is de bouwperiode en de bodem het beste signaal.

Dekt mijn verzekering funderingsschade?

Vrijwel nooit. Verzakking door bodemdaling of paalrot is bij bijna alle opstalverzekeringen uitgesloten.

Kan ik funderingsherstel financieren?

Er is een landelijk fonds en veel gemeenten hebben een regeling. Vraag dat na voordat je biedt, want het bepaalt of het risico draagbaar is.

Stappenplan · 11 stappen

Het funderingsrisico van een woning uitzoeken voordat je biedt

Onderwerp Wonen

Bijgewerkt 9 september 2026 · gecontroleerd op 6 september 2026

Secties zijn ingeklapt zodat je kunt kiezen wat je leest. Tik op een kop om hem te openen.

Wat gebruik je waarvoor?

Drie pagina's over hetzelfde werk, met een andere vraag erachter. Kies verkeerd en je leest het verkeerde antwoord.

Stappenplan

Het werk in stappen, met wat er per stap misgaat.

Gebruik dit als je het zelf doet of wilt volgen.

Niet voor: een vakman aansturen — dan een werkomschrijving.

Werkomschrijving

Wat je aan een vakman meegeeft, in zijn taal.

Gebruik dit als je het laat doen en offertes wilt vergelijken.

Niet voor: zelf uitvoeren — dan een stappenplan.

Gebrek

Wat je ziet, wat het meestal is, en wanneer het ernst wordt.

Gebruik dit als er iets mis is en je nog niet weet wat.

Niet voor: werk plannen — dat begint pas als je weet wat het is.

Het korte antwoord

Moeilijkheid: Gemiddeld
Tijd: 3 tot 6 uur, verspreid over twee of drie dagen
Kosten: € 0 - € 45bespaart € 150 - € 450 tegenover uitbestedenprijspeil augustus 2026

De fundering is het enige onderdeel van een woning dat je niet ziet en dat je ook niet zomaar vervangt. Herstel loopt al snel in de tienduizenden euro's en duurt maanden, met de bewoners buiten de deur. Toch hoeft dat geen reden te zijn om elke oude woning te laten lopen. De meeste woningen op houten palen staan er na honderd jaar prima bij, en een deel van de scheuren die kopers afschrikken heeft niets met de fundering te maken.

Wat je nodig hebt is een inschatting voordat je een bod uitbrengt, want daarna sta je zwakker. Dit stappenplan laat zien wat je in een paar uur kunt vaststellen zonder te graven: uit het bouwjaar, uit openbare kaarten, uit de gevel zelf, uit de straat en uit de papieren die de verkoper al heeft liggen. Aan het eind weet je in welke van drie groepen de woning valt: waarschijnlijk geen probleem, onderzoek waard, of duidelijk risico waarvoor je een bedrag reserveert.

Je vervangt hiermee geen funderingsonderzoek. Je bepaalt of dat onderzoek nodig is, en je zorgt dat je bod en je voorbehoud kloppen met wat je weet.

Veiligheid en voorbereiding

Een kruipruimte is een besloten ruimte. Er kan te weinig zuurstof zijn, er kan rioolgas of methaan staan, en bij een hoge grondwaterstand sta je in het water. Ga alleen naar binnen als het luik ruim genoeg is, als er iemand bij het luik blijft en als je zonder klimmen terug kunt. Twijfel je, laat het dan aan de keurder over.

Vraag de verkopende makelaar vooraf toestemming voor het openen van luiken, het meten en het fotograferen. Bij een appartement geldt dat ook voor de gemeenschappelijke kelder.

Plan je bezichtiging bij daglicht. Scheefstand zie je het best als je van een afstand langs de gevel kijkt, en scheuren in metselwerk lees je alleen goed bij strijklicht.

Je hakt niets weg en je schroeft niets los. Je kijkt, meet en fotografeert.

Stap 1 van 11

Zet bouwjaar, bouwwijze en ligging op een rij.

Zet bouwjaar, bouwwijze en ligging op een rij. In het westen en noorden van het land staan woningen van voor ongeveer 1970 in veel gevallen op houten palen, daarna vrijwel altijd op beton. Op zand of grind staan ook oude woningen vaak op staal, dus zonder palen. De combinatie van slappe bodem, houten palen en een bouwjaar tussen ongeveer 1880 en 1940 is de groep waar de meeste funderingsschade zit.

Stap 2 van 11

Raadpleeg de openbare kaarten.

Raadpleeg de openbare kaarten. Kijk naar bodemopbouw en historische grondwaterstanden, naar de verwachte bodemdaling in de buurt, en naar de funderingsrisicokaarten die voor veel gemeenten bestaan. Deze kaarten voorspellen niets over jouw woning, ze vertellen je hoe zwaar het gebied belast wordt. Een lage en dalende grondwaterstand boven houten palen is de combinatie die paalrot veroorzaakt.

Stap 3 van 11

Bekijk de woning van de overkant van de straat.

Bekijk de woning van de overkant van de straat. Loop de daklijn na, de raamdorpels en de bovenkant van de kozijnen. Als die drie lijnen evenwijdig lopen en samen aflopen, is het pand als geheel gezakt en dat is zelden acuut. Lopen ze uit elkaar, dan zakt een deel harder dan de rest, en dat is het patroon dat je wilt onderzoeken.

Stap 4 van 11

Meet de scheefstand.

Meet de scheefstand. Zet de waterpas verticaal tegen een deurpost, een kozijnstijl en een binnenmuur, op de begane grond en op de bovenste verdieping. Noteer de afwijking in millimeters per meter. Een oud pand mag scheef staan. De vraag is of de scheefstand overal even groot is en dezelfde kant op wijst, en of de vloeren binnen dezelfde kant op hellen als de gevel buiten.

Stap 5 van 11

Lees de scheuren.

Lees de scheuren. Een haarscheur in stucwerk boven een deur is meestal krimp. Diagonale scheuren die vanaf een hoek van een raam of deur weglopen en die aan één kant breder zijn, wijzen op verschilzetting. Trapsgewijze scheuren door de voegen bij de aansluiting van voor- en zijgevel horen bij hetzelfde verhaal. Meet de breedte, fotografeer met de liniaal ernaast, en kijk of de scheur is dichtgesmeerd en opnieuw open staat. Dat laatste is het duidelijkste teken dat de beweging doorgaat.

Stap 6 van 11

Kijk in de kruipruimte als dat veilig kan.

Kijk in de kruipruimte als dat veilig kan. Je let op het waterpeil, op de kleur en de vorm van de funderingsbalk, op witte uitbloei en op zichtbare koppen van houten palen. Staat er water, meet dan hoe ver de bovenkant van het metselwerk boven het water zit. Palen die permanent onder water staan gaan zeer lang mee, palen die droogvallen niet.

Stap 7 van 11

Loop de straat af.

Loop de straat af. Kijk of buurpanden hetzelfde patroon van scheuren en scheefstand hebben. Nieuw voegwerk over de volle hoogte van één pand, een strook nieuw straatwerk voor de gevel, een verse betonnen band onder de voordeur of een woning die hoger staat dan de buren: dat zijn sporen van funderingsherstel. Vraag een buurbewoner er gewoon naar. Mensen vertellen hier opvallend graag over.

Stap 8 van 11

Vraag de papieren op.

Vraag de papieren op. Bij de gemeente het bouwdossier met de funderingstekening, bij de verkoper eerdere onderzoeken en herstelrapporten, bij een VvE de notulen en de meerjarenonderhoudsplanning. Een vereniging die funderingsonderzoek op de planning heeft staan zonder gereserveerd bedrag is een risico dat je meekoopt.

Stap 9 van 11

Beslis of funderingsonderzoek nodig is.

Beslis of funderingsonderzoek nodig is. Doe dat onderzoek als de woning op houten palen staat in een gebied met dalend grondwater, als de scheefstand tussen delen van het pand verschilt, als scheuren nog in beweging zijn, of als de buren al hersteld hebben. Een verkennend onderzoek met een inspectieput en een sondering kost in de regel € 3.500 tot € 7.000 voor een grondgebonden woning, en meer voor een blok of complex.

Stap 10 van 11

Vertaal je bevindingen naar één regel per woning: bouwjaar, vermoedelijke funderingswijze, wat je gemeten hebt, wat de kaarten zeggen, en welk bedrag je reserveert.

Vertaal je bevindingen naar één regel per woning: bouwjaar, vermoedelijke funderingswijze, wat je gemeten hebt, wat de kaarten zeggen, en welk bedrag je reserveert. Reken bij een reëel risico met een bandbreedte in plaats van één getal, bijvoorbeeld € 60.000 tot € 120.000 voor een tussenwoning, en zet erbij op welke termijn je dat verwacht.

Stap 11 van 11

Koppel de uitkomst aan je bod.

Koppel de uitkomst aan je bod. Ken je het risico maar niet de omvang, dan hoort er een voorbehoud bij met een termijn die lang genoeg is voor een funderingsonderzoek. Bied je zonder voorbehoud, dan moet het bedrag in je bod zitten, niet in je hoop.

Wanneer schakel je een vakman in?

Voor het onderzoek zelf altijd. Een funderingsonderzoek volgens de gangbare richtlijn hoort bij een gespecialiseerd bureau, met een inspectieput, een sondering, houtmonsters en een beoordeling van de handhavingstermijn. Dat is geen werk voor een aannemer die er wel eens naar kijkt.
Voor de tussenstap is een bouwkundig keurder de aangewezen persoon. Vraag expliciet om aandacht voor de fundering en meld wat je zelf gezien hebt. Loop mee tijdens de keuring. Een standaardkeuring geeft anders vaak niet meer dan de opmerking dat nader onderzoek wordt aanbevolen.
Bij een appartement of een blok is een constructeur nuttig zodra herstel in beeld komt, omdat de keuze tussen tafelfundering, paalkopherstel en volledig vervangen bepaalt wat het kost.