Een klushuis kopen - wat je koopt en wat het werkelijk kost

Een klushuis is een woning die je koopt met de bedoeling hem zelf op te knappen, tegen een prijs die de staat weerspiegelt. Gemeenten zetten ze soms bewust in de markt om een buurt te verbeteren; particulieren en makelaars verkopen ze omdat de woning anders niet verkoopt.

De aantrekkingskracht is de rekensom: aankoopprijs plus verbouwkosten is lager dan de marktwaarde van een vergelijkbare woning die af is. Dat klopt vaak, maar niet altijd, en het klopt vrijwel nooit met de bedragen die vooraf worden genoemd.

Dit artikel gaat over de bouwkundige kant: wat je koopt, hoe je de staat vaststelt, waar de kosten zitten die niemand noemt, en wanneer de rekensom niet uitkomt.

Een klushuis is meestal een woning waaraan decennialang weinig is gedaan. Dat betekent zelden een enkel groot gebrek en vrijwel altijd een opeenstapeling van achterstallig onderhoud in dezelfde volgorde.

Buitenschil eerst. Dak, goten, voegwerk en kozijnen zijn de onderdelen waar uitstel het snelst geld kost, want zodra water binnenkomt, groeit de schade door in de constructie en in de afwerking.

Dan de installaties. Een elektrische installatie uit de jaren zestig heeft geen aardlekschakelaar en te weinig groepen. Een gasleiding van staal die nooit is vervangen. Een riolering van gres met wortelingroei. Deze drie samen zijn een vaste post die in geen enkele advertentie staat.

Dan de bouwfysica. Geen of nauwelijks isolatie, enkel glas, en vaak vocht in de begane grondvloer doordat de kruipruimte niet is geventileerd.

En pas daarna het zichtbare: keuken, badkamer, vloeren, schilderwerk. Dat is het deel waar mensen aan denken als ze klushuis horen, en het is meestal het kleinste deel van de begroting.

Vijf dingen die je bij een bezichtiging kunt vaststellen zonder gereedschap.

Kijk naar het dak vanaf de straat en vanaf de achterzijde. Doorbuiging in de nok of in het dakvlak wijst op een constructief probleem en dat is de duurste categorie.

Kijk in de meterkast. Een oude kastje met stoppen, geen aardlekschakelaar, en minder dan zes groepen betekent een volledige vernieuwing.

Ruik in de kruipruimte, of open het luik. Muffe lucht en zichtbaar water betekenen dat de vloer en het houtwerk daar aandacht vragen.

Kijk naar het voegwerk aan de weerzijde, meestal zuidwest. Uitgesleten voegen en verweerde stenen zijn een gevelrenovatie.

Kijk naar de aansluiting van uitbouw of dakkapel op het hoofdgebouw. Scheuren daar duiden op verschilzetting, en dat vraagt onderzoek voordat je verder rekent.

Waar je op moet letten in de verkoopinformatie: een ouderdomsclausule of een niet-zelfbewoningsclausule in de koopakte betekent dat de verkoper zijn mededelingsplicht beperkt. Dat is bij een klushuis normaal, en het verschuift het risico naar jou.

Zelf doen: slopen van niet-dragende delen, afvoeren, schilderwerk, vloeren, betegelen, en de afwerking. Dat is doorgaans dertig tot vijftig procent van de arbeidskosten.

Niet zelf doen: elektra en gas, constructieve ingrepen, dakwerk, asbest en alles wat een certificaat vraagt. Bij elektra en gas is dat geen advies maar een eis.

Let op de volgorde. Wie de afwerking doet voordat de buitenschil en de installaties klaar zijn, doet het werk twee keer. Dat is de meest gemaakte fout bij een klushuis en hij is volledig te voorkomen.

Laat de onderdelen die later onzichtbaar worden vastleggen op foto, met datum. Bij een klushuis is dat je eigen opleverdossier.

Bij een verbouwing gelden de eisen voor verbouw uit het Besluit bouwwerken leefomgeving. Dat niveau ligt lager dan nieuwbouw, maar het is niet vrijblijvend: bij het vervangen van een dak of een gevel gelden isolatie-eisen voor het vervangen deel.

Constructieve ingrepen — een muur weghalen, een uitbouw, een dakkapel groter maken — vragen een berekening en meestal een vergunning. Controleer in het omgevingsplan wat er op jouw perceel mag; bij een klushuis in een beschermd stadsgezicht is dat aanzienlijk beperkter dan gemiddeld.

Asbest is bij een woning van voor 1994 een reële mogelijkheid. Verwijderen mag alleen door een gecertificeerd bedrijf, met uitzondering van een beperkte lijst handelingen die een particulier na melding zelf mag doen. Laat een inventarisatie doen voordat je gaat slopen.

Werk aan gasverbrandingsinstallaties mag sinds 1 april 2023 uitsluitend door een gecertificeerd bedrijf.

Bij een klushuis van de gemeente geldt vrijwel altijd een klusplicht: je moet binnen een termijn opknappen en er zelf gaan wonen, met een boete of een terugkoopregeling als dat niet gebeurt. Lees die bepaling voordat je tekent.