Mag ik het hele rapportbedrag van de vraagprijs aftrekken?

Vragen mag, maar het werkt zelden. Een deel van het rapport is normaal onderhoud dat bij de leeftijd van de woning hoort.

Wat als de verkoper niets wil doen?

Dan is de vraag of het risico binnen je budget past. Een voorbehoud geeft je de mogelijkheid eruit te stappen zonder boete van 10 procent.

Kan ik herstel laten uitvoeren voor de overdracht?

Dat kan, maar leg vast wie opdracht geeft, wie betaalt en wat er gebeurt als het werk niet af is op de dag van levering.

Stappenplan · 11 stappen

Van keuringsrapport naar een onderbouwd gesprek over de koopsom

Onderwerp Wonen

Bijgewerkt 9 september 2026 · gecontroleerd op 6 september 2026

Secties zijn ingeklapt zodat je kunt kiezen wat je leest. Tik op een kop om hem te openen.

Wat gebruik je waarvoor?

Drie pagina's over hetzelfde werk, met een andere vraag erachter. Kies verkeerd en je leest het verkeerde antwoord.

Stappenplan

Het werk in stappen, met wat er per stap misgaat.

Gebruik dit als je het zelf doet of wilt volgen.

Niet voor: een vakman aansturen — dan een werkomschrijving.

Werkomschrijving

Wat je aan een vakman meegeeft, in zijn taal.

Gebruik dit als je het laat doen en offertes wilt vergelijken.

Niet voor: zelf uitvoeren — dan een stappenplan.

Gebrek

Wat je ziet, wat het meestal is, en wanneer het ernst wordt.

Gebruik dit als er iets mis is en je nog niet weet wat.

Niet voor: werk plannen — dat begint pas als je weet wat het is.

Het korte antwoord

Moeilijkheid: Gemiddeld
Tijd: 1 tot 2 dagen, verspreid over een week
Kosten: € 0 - € 600bespaart € 300 - € 900 tegenover uitbestedenprijspeil augustus 2026

Het keuringsrapport ligt er. Meestal is dat vijfentwintig tot vijftig pagina's met foto's, een lijst met bevindingen en achterin een kostenoverzicht met een totaal onderaan. Dit stappenplan gaat over de vertaling van dat rapport naar een lijst van hooguit een A4, waarmee je een bouwkundig gesprek kunt voeren over wat deze woning nog nodig heeft.

De kern is scheiden en onderbouwen. Scheiden, omdat een rapport alles op een hoop legt: een lekkende dakgoot en een gedateerde badkamer staan in dezelfde tabel. Onderbouwen, omdat de bedragen in een rapport kengetallen zijn. Ze zijn niet opgemeten aan jouw woning, ze houden geen rekening met bereikbaarheid, steigerkosten of hoeveelheid, en ze zijn dus geen bewijs.

Wat je oplevert: per post een oorzaak, een termijn, een eigen bandbreedte en een bron. Dat is een lijst waar de andere kant iets tegenin kan brengen, en dat is precies de bedoeling.

Dit stappenplan blijft bouwkundig. Het gaat over wat er aan het gebouw moet gebeuren en wat dat kost. Het gaat niet over hoe je een gesprek voert of wat je vraagt; daarvoor heb je je makelaar.

Veiligheid en voorbereiding

Ga niet zelf terug om te meten op plekken waar de keurder met materieel is geweest. Een plat dak op, een ladder tegen de gevel of een kruipruimte in: dat is werk met valgevaar en met risico's die je niet neemt voor een paar vierkante meter nauwkeurigheid. Vraag de maten aan de keurder of leid ze af uit de plattegrond.

Neem in het rapport nooit een oorzaak over die er niet in staat. Een keurder die schrijft "vochtplek op de binnenzijde van de voorgevel, oorzaak niet vastgesteld", zegt iets anders dan "optrekkend vocht". Het verschil tussen die twee is een factor tien in kosten. Zet in je rekenblad een lege cel bij oorzaak en zet de post op de lijst met benodigd onderzoek.

Wees eerlijk over wat een inschatting is. Als je een bandbreedte hebt afgeleid uit een kengetal per vierkante meter, zeg dat dan. Een lijst waarin twee van de tien posten aantoonbaar overdreven zijn, verliest ook zijn geloofwaardigheid voor de acht die kloppen.

Stap 1 van 11

Lees het rapport twee keer.

Lees het rapport twee keer. De eerste keer helemaal door zonder te schrijven, om te zien wat het verhaal van deze woning is. De tweede keer met een markeerstift, en markeer alleen wat een gebrek is. Een beschrijving zonder gebrek is geen post.

Stap 2 van 11

Zet elke gemarkeerde post op een eigen regel in je rekenblad.

Zet elke gemarkeerde post op een eigen regel in je rekenblad. Eén regel per gebrek, niet per hoofdstuk. Vul locatie, waarneming en het gevolg als je niets doet. Dat laatste veld is het belangrijkste van je hele lijst.

Stap 3 van 11

Deel de posten in drieen.

Deel de posten in drieen. Direct noodzakelijk is alles waarbij niets doen binnen een jaar tot gevolgschade leidt, of wat de veiligheid of de waterdichtheid raakt: een lekkende goot, een kapotte dakpan, een niet werkende aarding. Binnen vijf jaar is alles wat aan het eind van zijn levensduur is maar nu nog functioneert: een cv-ketel van achttien jaar, een dakbedekking met blaasvorming, kozijnen met beginnend houtrot. Cosmetisch is alles wat je alleen doet omdat je het mooier wilt: een keuken uit 2004, een gedateerde badkamer die werkt, behang.

Stap 4 van 11

Zoek per post uit de eerste twee categorieen je eigen bandbreedte op.

Zoek per post uit de eerste twee categorieen je eigen bandbreedte op. Neem het bedrag uit het rapport niet over. Gebruik een prijsgids voor de orde van grootte, deel die door de hoeveelheid en vermenigvuldig met jouw hoeveelheid. Een dakgoot vervangen kost € 60 tot € 140 per strekkende meter, en pas als je weet dat het om achttien meter gaat, heb je een bedrag.

Stap 5 van 11

Meet de hoeveelheden na.

Meet de hoeveelheden na. Vierkante meters gevel, strekkende meters goot, aantal kozijnen, oppervlak plat dak, aantal groepen in de meterkast. Zonder hoeveelheid is elk bedrag een gok, en een gok houdt geen stand zodra iemand ernaar vraagt.

Stap 6 van 11

Markeer de posten die een tweede offerte verdienen.

Markeer de posten die een tweede offerte verdienen. Dat zijn er drie soorten: alles boven een paar duizend euro, alles waarbij de oorzaak niet vaststaat, en alles waar een steiger, een hoogwerker of een vergunning bij komt. Bij die laatste groep zit de helft van de kosten niet in het werk maar in het erbij komen. Vraag twee prijsindicaties en vraag om een bandbreedte in plaats van een vast bedrag.

Stap 7 van 11

Onderbouw de urgentie met wat je zelf hebt gezien.

Onderbouw de urgentie met wat je zelf hebt gezien. Zet je eigen foto bij de post, met de datum. Beschrijf wat je waarnam: waar het nat was, hoe breed de scheur was, of de deur klemde. Een post met een eigen waarneming erbij is een feit, een post die alleen uit het rapport komt, is een verwijzing.

Stap 8 van 11

Zet naast elke post waarvan de oorzaak niet vaststaat, het onderzoek dat daarvoor nodig is, met de kosten daarvan als aparte regel.

Zet naast elke post waarvan de oorzaak niet vaststaat, het onderzoek dat daarvoor nodig is, met de kosten daarvan als aparte regel. Funderingsonderzoek € 2.500 tot € 6.000, een asbestinventarisatie € 400 tot € 900, een constructieve beoordeling van een scheur € 500 tot € 1.200. Onderzoek is een post, geen aanname.

Stap 9 van 11

Maak je A4.

Maak je A4. Bovenaan de posten die direct nodig zijn, met per regel: wat, waar, waarom nu, hoeveel, en waar je bedrag vandaan komt. Daaronder de posten binnen vijf jaar, met dezelfde opbouw en de termijn erbij. De cosmetische posten laat je van de lijst af; die zijn jouw keuze en niet die van het gebouw.

Stap 10 van 11

Loop je eigen lijst na met de vraag: wat zou ik hier zelf tegenin brengen.

Loop je eigen lijst na met de vraag: wat zou ik hier zelf tegenin brengen. Een bandbreedte zonder hoeveelheid, een vervanging waar herstel volstaat, of een dak en een goot die je dubbel telt: streep die weg voordat een ander het doet.

Stap 11 van 11

Als de verkoper posten betwist, vraag dan om het tegenbewijs in plaats van te discussieren over het bedrag.

Als de verkoper posten betwist, vraag dan om het tegenbewijs in plaats van te discussieren over het bedrag. Een factuur van de dakdekker, een garantiebewijs, een onderhoudscontract of een eerder rapport haalt een post van je lijst. Komt dat er niet, dan blijft de post staan. Bij aanhoudend verschil van inzicht over een dure post is gezamenlijk onderzoek door een derde partij de nuchterste route: de kosten daarvan zijn een fractie van het bedrag waarover je van mening verschilt.

Wanneer schakel je een vakman in?

Bij scheuren met een breedte boven ongeveer twee millimeter, scheuren die diagonaal over meerdere verdiepingen doorlopen, of deuren en ramen die zijn gaan klemmen: een constructeur. Die stelt vast of de beweging nog doorgaat, en dat bepaalt of je met een reparatie of met een herstelproject te maken hebt.
Bij een woning op houten palen, op veen of klei, of in een straat waar de stoep zichtbaar meebeweegt: een funderingsonderzoeksbureau. Een keurder ziet de gevolgen, het bureau meet de oorzaak.
Bij een cv-installatie of een elektrische installatie zonder papieren historie: een installateur met inspectiebevoegdheid. Een groepenkast met oude schroefzekeringen is een post, een installatie zonder deugdelijke aarding is een veiligheidskwestie.
Bij een plat dak waarvan de leeftijd onbekend is: een dakdekker die een proefsnede maakt. Dan weet je of er water in de isolatie zit en of vervangen of overlagen aan de orde is.
Bij een appartement waar het rapport gebreken aan gevel, dak of balkons noemt: een adviseur die het meerjarenonderhoudsplan en de reserve van de vereniging naast die gebreken legt.