Ladderrecht en toegang tot het erf van de buren

Bij schilderwerk, gevelonderhoud, dakwerk en bij het bouwen tegen de erfgrens kun je vrijwel nooit alles vanaf je eigen grond doen. Er moet een ladder staan, een steiger, of er moet materiaal langs.

Dit artikel gaat over het recht dat je daarvoor hebt, over de voorwaarden die eraan vastzitten, over wat je vastlegt voordat je begint, en over wat er gebeurt als de buurman niet meewerkt of als er schade ontstaat.

Het burenrecht kent een regeling die in de praktijk het ladderrecht wordt genoemd. De kern: eigenaars van naburige erven zijn verplicht toe te staan dat er tijdelijk gebruik wordt gemaakt van hun erf, als dat nodig is voor werk aan het andere erf.

Nodig betekent hier: het werk kan niet, of alleen met onevenredig veel moeite of kosten, op een andere manier worden uitgevoerd. Gemak alleen is niet genoeg.

Daar staan drie verplichtingen tegenover. Je kondigt het gebruik vooraf aan. Je beperkt de hinder tot wat nodig is. En je vergoedt de schade die door het gebruik ontstaat.

De buurman kan weigeren op gewichtige gronden. Dat kan bijvoorbeeld spelen als er iets kwetsbaars staat, als er een bijzondere reden is waardoor de periode ongelegen komt, of als er een reëel risico bestaat dat niet is afgedekt.

Wordt er niet uitgekomen, dan kan de rechter worden gevraagd het gebruik toe te staan of te weigeren. In de praktijk komt het daar zelden van; het bestaan van die route is meestal genoeg om tot een afspraak te komen.

Dat is een privaatrechtelijke regeling. Zij staat los van de vraag of je voor het werk een vergunning nodig hebt. De gemeente gaat niet over de toegang tot het erf van je buurman, en je buurman gaat niet over je vergunning.

Wat er in de praktijk misgaat, is niet het recht maar het bewijs. Na afloop staat er schade die er volgens de een al was en volgens de ander niet. Zonder vooropname met datum is dat niet meer op te lossen.

Bepaal of het werk werkelijk niet anders kan. Kan het met een rolsteiger op eigen terrein, of met een hoogwerker vanaf de straat, dan is dat het antwoord op de vraag.

Kijk wat er op het erf van de buren staat: beplanting, bestrating, een schuur, een vijver, een terras. Dat bepaalt wat er kan beschadigen en wat je vastlegt.

Kijk naar de ondergrond. Een steiger of een machine op een terras of op een tuinmuur legt een last neer die daar niet voor is bedoeld.

Kijk naar de periode. Werk in de zomer op een terras is iets anders dan werk in februari.

Kijk of er huurders wonen. De regeling gaat over het erf; de mensen die er wonen, hebben eigen belangen en je maakt afspraken met wie er woont.

Kijk of er in de akte iets is geregeld: een erfdienstbaarheid van ladderrecht of van overpad maakt het gesprek eenvoudiger.

Zelf doen: vaststellen of het werk werkelijk niet anders kan.

Zelf doen: een brief schrijven met periode, omschrijving, contactgegevens en een toezegging over herstel.

Zelf doen: een vooropname maken met gedateerde foto's en die met de buren delen.

Zelf doen: rijplaten of onderlegplaten regelen om gazon, terras en bestrating te beschermen.

Zelf doen: na afloop samen rondlopen en vastleggen dat er niets is beschadigd, of wat wel.

Niet zelf doen: een steiger opbouwen op andermans terrein zonder afspraak over de belasting van de ondergrond.

Niet zelf doen: een geschil laten oplopen zonder eerst een schriftelijk voorstel te hebben gedaan.

Wat je nooit moet doen: beginnen zonder aankondiging. Het recht bestaat en het vervalt niet, en de verhouding met de buren wel.

Het burenrecht verplicht de eigenaar van een naburig erf tot het dulden van tijdelijk gebruik, wanneer dat nodig is voor werk aan het andere erf. Weigeren kan op gewichtige gronden.

Bij dat gebruik gelden verplichtingen: aankondigen, de hinder beperken, en de schade vergoeden die door het gebruik ontstaat.

De regeling is privaatrechtelijk. Zij zegt niets over de vergunningplicht en de gemeente handhaaft haar niet.

Voor het plaatsen van een steiger of container op de openbare weg is doorgaans een ontheffing of een melding bij de gemeente nodig, met eisen aan afzetting en verlichting.

Voor werken op hoogte gelden de Arbowet en het Arbobesluit voor iedereen die in opdracht werkt. Een ladder is voor kort werk; alles wat langer duurt vraagt een steiger.

Bij trillingveroorzakend werk, zoals heien of sloop, gelden richtlijnen voor het meten van trillingen aan belendende panden. Een vooropname is dan geen keuze maar de basis van elke beoordeling.

In een VvE is de buitenruimte doorgaans gemeenschappelijk of in gebruik gegeven. Toegang tot het erf van een complex loopt dan via het bestuur en niet via de individuele bewoner.