Verduurzamen in een gemengd complex

Over de vereniging waarin een corporatie of een particuliere verhuurder een deel van de appartementen bezit en de rest bij eigenaar-bewoners ligt. Een veelvoorkomende situatie, en de lastigste om een besluit in te nemen.

De belangen lopen echt uiteen, en dat is geen onwil. Een eigenaar-bewoner investeert in zijn eigen comfort en energierekening. Een verhuurder investeert in een woning waarvan de huurder de energierekening betaalt.

Dat heet de gesplitste prikkel, en hij werkt beide kanten op. De verhuurder ziet de kosten en niet de baten; de huurder ziet de baten en beslist niet mee. In een gemengd complex komt dat verschil samen in één vergadering.

Tegelijk is een grote eigenaar vaak de enige partij die het traject kan trekken. Een corporatie heeft mensen, kennis en een meerjarenplanning. Waar dat goed gaat, gaat het sneller dan in een complex met alleen particuliere eigenaren.

In een gesplitst complex heeft elke eigenaar stemrecht naar rato van zijn breukdelen. Een corporatie met zestig procent van de appartementen heeft daarmee doorgaans zestig procent van de stemmen — genoeg voor een gewone meerderheid en meestal niet genoeg voor een gekwalificeerde.

Dat leidt tot drie terugkerende situaties.

De grote eigenaar wil wel en de kleine eigenaren kunnen niet. Een verhuurder heeft de investering begroot; particuliere eigenaren moeten hun deel opbrengen en hebben dat niet liggen. Dan is de financieringsroute het knelpunt en niet de techniek.

De grote eigenaar wil niet en de rest wel. Bij een complex dat op de nominatie staat voor sloop of voor verkoop, of waar de verhuurder een andere planning heeft.

De planningen sluiten niet aan. De corporatie heeft haar eigen onderhoudsprogramma naast dat van de VvE. Twee keer een steiger in vijf jaar is de duurste uitkomst die er is, en die ontstaat als niemand die planningen naast elkaar legt.

Voor de huurder speelt daarnaast dat verbetering van zijn woning gevolgen kan hebben voor de huur. Verduurzaming die het comfort verhoogt, kan leiden tot een voorstel tot huurverhoging; daarvoor gelden eigen regels en instemmingsdrempels, en die staan los van wat de VvE besluit.

Kijk naar de verdeling van de breukdelen. Wie heeft hoeveel stemmen, en welke meerderheden zijn daarmee haalbaar? Dat bepaalt welk voorstel kans maakt.

Vraag naar de meerjarenplanning van de grote eigenaar en leg die naast het MJOP van de vereniging. Daar zitten de meekoppelkansen én de risico's.

Kijk of er onderscheid is gemaakt tussen wat gemeenschappelijk is en wat binnen de woning gebeurt. Een verhuurder kan binnen zijn eigen woningen doen wat hij wil; aan de schil niet.

Kijk of de huurders zijn geïnformeerd. Zij zijn geen lid van de vereniging en horen het vaak als laatste, terwijl zij de overlast en de rekening merken.

Vraag of er een financieringsroute is voor de kleine eigenaren. Zonder dat is een besluit met een grote eigenaar die kan betalen alsnog niet uitvoerbaar.

Kijk of het bestuur wordt gedomineerd door één partij. Dat is niet verboden en het maakt vertrouwen wel een aandachtspunt.

Zelf. De breukdelenverdeling en de vereiste meerderheden opzoeken. De meerjarenplanning van de grote eigenaar opvragen en naast het MJOP leggen.

Zelf, als bestuur. Huurders informeren, ook al zijn ze geen lid. Zij merken de overlast en zij kunnen een traject aanzienlijk vergemakkelijken of bemoeilijken.

Niet zelf. De verhouding met een professionele partij op gevoel voeren. Bij een groot traject in een gemengd complex is procesbegeleiding met ervaring in deze situatie geen luxe.

In een gesplitst complex besluit de vergadering, met stemrecht naar breukdelen. Een grote eigenaar heeft daarmee veel invloed maar niet automatisch de vereiste meerderheid voor een verandering; wat geldt, staat in het splitsingsreglement.

Een verhuurder kan renovatie voorstellen aan zijn huurders. Bij een voorstel dat meerdere woningen betreft, geldt dat het als redelijk wordt vermoed wanneer ten minste zeventig procent van de betrokken huurders ermee instemt; huurders die niet instemmen kunnen dat aan de rechter voorleggen. Dat traject staat los van de besluitvorming in de vereniging.

Onderhoud is iets anders dan renovatie. Onderhoud moet een huurder gedogen; voor renovatie geldt de instemmingsregeling. Het onderscheid bepaalt ook of er een huurverhoging aan de orde kan zijn.

De corporatie of verhuurder blijft verantwoordelijk voor de staat van haar eigen woningen, ook als de vereniging traag besluit over gemeenschappelijke delen. Achterstallig onderhoud aan de schil is voor de huurder een gebrek dat hij bij zijn verhuurder meldt.

Voor de vereniging geldt de subsidieregeling voor verenigingen van eigenaars; die is uitdrukkelijk ook bedoeld voor gemengde verenigingen.