Wat kost het onderhoud van je woning per jaar

Wat je nodig hebt om te rekenen

Het bouwjaar en het woningtype. Deze twee bepalen welke onderdelen er zijn en hoe oud ze zijn.

De herbouwwaarde. Die staat op je opstalpolis, of je schat hem op basis van het woonoppervlak.

Het materiaal van gevel, dak en kozijnen. Houten kozijnen vragen een schildercyclus, kunststof niet; een pannendak vraagt ander onderhoud dan een plat dak.

Het bouwjaar van de installaties: cv-ketel, boiler, mechanische ventilatie, zonnepanelen.

De datum van het laatste grote onderhoud: schilderwerk, dakinspectie, ketelbeurt.

Wat dit voor jou betekent

Woningeigenaar. Het besluit is niet hoeveel je uitgeeft maar of je reserveert. Een aparte spaarrekening met een vaste maandelijkse overboeking is het hele instrument; het maakt het verschil tussen onderhoud plannen en onderhoud uitstellen.

Bij aankoop is deze rekensom het stuk dat in vrijwel geen enkel financieringsgesprek voorkomt: de hypotheeklasten worden tot op de euro berekend en het onderhoud niet.

VvE. Hier is de rekensom wettelijk verankerd. Een VvE is verplicht een reservefonds aan te houden, en de hoogte daarvan moet zijn gebaseerd op een meerjarenonderhoudsplan van ten minste tien jaar, of anders op ten minste een half procent van de herbouwwaarde per jaar.

Twee punten voor een bestuur. Een MJOP van tien jaar is het minimum en het is te kort voor de grote posten — dak, gevel, kozijnen, lift hebben een cyclus van dertig tot zestig jaar, en een plan van tien jaar dat die niet meeneemt, geeft een te lage reservering. Reken de grote posten apart door over hun eigen cyclus. En een reservering van een half procent is een ondergrens en geen norm: voor een gebouw met een lift, een parkeerkelder of een galerijconstructie is dat aantoonbaar te weinig.

Huurder. Bouwkundig onderhoud is voor de verhuurder; wat voor je is, staat in het Besluit kleine herstellingen. Dat is een korte lijst — kitvoegen, ontluchten, sifons, lampen, tuinonderhoud — en alles daarbuiten hoor je niet te betalen. Word je gevraagd iets te vergoeden dat niet op die lijst staat, dan is dat het moment om ernaar te verwijzen.

Koper. Reserveer vanaf de eerste maand. Een woning van voor 1980 vraagt jaarlijks ongeveer een procent van de herbouwwaarde, en dat is een bedrag dat in de maandlasten hoort.

Vakman. Gebruik de jaarlijkse reservering om een meerjarenplan aan de klant uit te leggen. Een bedrag per jaar landt beter dan een lijst met werkzaamheden over tien jaar.

Beheerder. Zet de uitkomst af tegen uw werkelijke onderhoudsuitgaven per woning. Structureel onder de bandbreedte betekent uitgesteld onderhoud en geen besparing.

VvE-beheerder. Vergelijk de uitkomst met de reservering van de vereniging. Het verschil tussen de twee is precies het bedrag dat vroeg of laat als eenmalige bijdrage terugkomt.