De vijf-procentregeling bij nieuwbouw

Je koopt een nieuwbouwwoning met een aannemingsovereenkomst. Bij de oplevering staan er nog punten open: een kras in een kozijn, een deur die klemt, een tegel die los zit. De aannemer belooft dat het goedkomt.

De vijf-procentregeling is het middel dat zorgt dát het goedkomt. Je mag de laatste vijf procent van de aanneemsom inhouden en bij de notaris in depot zetten, totdat de punten zijn hersteld.

Het is het enige drukmiddel dat je na de oplevering nog hebt. En het is het middel dat het vaakst per ongeluk wordt weggegeven.

De regeling geldt bij een aannemingsovereenkomst voor een woning met een particuliere opdrachtgever. Zij werkt in vier stappen.

Bij de laatste termijn betaal je vijf procent van de aanneemsom niet aan de aannemer, maar stort je dat bedrag bij de notaris. De aannemer krijgt dus zijn geld wel, alleen nog niet in handen.

Bij de oplevering teken je een proces-verbaal met de openstaande punten. Dat document is de lijst waarop het depot rust.

In de drie maanden daarna herstelt de aannemer de punten. Zijn ze verholpen, dan geef je het depot vrij.

Na drie maanden vervalt het depot vanzelf. De notaris keert dan uit aan de aannemer, tenzij jij vóór dat moment schriftelijk laat weten dat je het depot wilt handhaven.

Die laatste zin is de hele regeling. Het depot vervalt automatisch; handhaven moet je zelf doen, schriftelijk en op tijd.

Vier momenten waarop je moet opletten, en waar het in de praktijk misgaat.

Moment

Waar het misgaat

Wat je doet

Ondertekenen van de overeenkomst

De regeling staat er niet in

Vraag ernaar voordat je tekent

De laatste factuur

De aannemer factureert honderd procent

Betaal 95 procent aan de aannemer en 5 procent aan de notaris

De oplevering

Punten worden mondeling afgesproken

Alles op het proces-verbaal, ook de kleine

Drie maanden later

Je hoort niets en het depot vervalt

Zet de datum in je agenda bij de oplevering

Zet die datum meteen in je agenda op de dag dat je oplevert, met een herinnering twee weken ervoor. Dat is de goedkoopste handeling in dit hele artikel.

Dit is grotendeels zelf te doen, en het is vooral een kwestie van op tijd zijn.

Zelf: de betaling splitsen bij de laatste termijn, het proces-verbaal volledig invullen, de datum in de agenda zetten, en het verzoek tot handhaven schriftelijk sturen. Voor dat laatste ligt er een model klaar in onze downloads.

Neem bij de oplevering wel iemand mee die het bouwkundig kan beoordelen. Een opleveringskeuring kost een paar honderd euro en levert vrijwel altijd punten op die je zelf niet had gezien. Dat is dezelfde afweging als bij een bouwtechnische keuring vooraf.

Waar je stopt: als de aannemer weigert te herstellen en het tot een geschil komt. Dan loopt het via de geschillenregeling in de overeenkomst of via de rechter, en daar heb je juridische hulp bij nodig.

De regeling staat in het Burgerlijk Wetboek en geldt bij aanneming van werk voor een woning met een natuurlijk persoon als opdrachtgever die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf.

Kort samengevat: je mag maximaal vijf procent van de aanneemsom inhouden en in depot storten in plaats van aan de aannemer betalen. De notaris houdt dat aan tot drie maanden na oplevering. Wil je het langer aanhouden, dan moet je dat vóór het verstrijken van die termijn aan de notaris laten weten.

Naast deze wettelijke regeling kan er een garantieregeling van toepassing zijn. Die staat daar los van en kent eigen termijnen. Het depot vervangt de garantie niet en de garantie vervangt het depot niet.

Voor de juridische uitwerking in jouw situatie heb je advies nodig; deze tekst legt de werking uit, niet je eigen positie.