De erfpacht die pas bij de notaris opvalt

Wat erfpacht is. Een zakelijk recht om de grond van een ander te gebruiken. De grond blijft van de erfverpachter — vaak een gemeente, soms een particuliere partij of een instelling — en jij bezit het recht en wat erop staat. Daarvoor betaal je een jaarlijkse vergoeding, de canon, tenzij die voor een periode is afgekocht.

De begrippen die je moet kennen:

Voortdurend of eeuwigdurend. Bij voortdurende erfpacht loopt het recht in tijdvakken; aan het einde van een tijdvak worden de voorwaarden en de canon opnieuw vastgesteld, meestal op basis van de dan geldende grondwaarde. Bij eeuwigdurende erfpacht staan de voorwaarden vast en is er geen periodieke herziening van dat karakter.

Afgekocht of niet. De canon kan voor een periode of voor altijd zijn afgekocht. "Afgekocht tot 2041" betekent dat er tot dat jaar niets te betalen valt en dat er daarna iets komt — en dat iets kan een aanzienlijk bedrag zijn.

De einddatum van het tijdvak. Dit is het getal dat je zoekt. Een tijdvak dat over drie jaar afloopt, is een reëel financieel feit; een tijdvak dat in 2078 eindigt, is dat veel minder.

En de bestemmingsbepalingen. Erfpachtvoorwaarden kunnen eisen stellen aan het gebruik: wonen, geen bedrijf aan huis, geen verhuur zonder toestemming, verplichting tot onderhoud. Die staan los van het omgevingsplan en gelden naast wat de gemeente publiekrechtelijk toestaat.

Waarom het bij financiering meespeelt. Geldverstrekkers stellen eisen aan erfpachtvoorwaarden. Bepaalde constructies, een korte resterende looptijd, een particuliere erfverpachter met eenzijdige wijzigingsbevoegdheid, onduidelijke herzieningsbepalingen, kunnen tot een lagere financiering leiden of tot afwijzing. Bij financiering met garantie gelden aanvullende voorwaarden. Dit is bij een aankoop met erfpacht het eerste wat je met je adviseur bespreekt, niet het laatste.

Wat je opvraagt, en wanneer. Vóór het bod, niet erna:

De erfpachtakte en de van toepassing zijnde algemene bepalingen, met het jaartal erbij.

De einddatum van het huidige tijdvak, en of de canon is afgekocht en tot wanneer.

De actuele canon en de indexering ervan.

En of de erfverpachter een overstap- of afkoopregeling kent, en wat die kost.

Die stukken zijn er; de verkopende makelaar of de erfverpachter kan ze leveren. Dat het even duurt, is geen reden om zonder te bieden.

Wat je ermee doet. Reken de canon mee in je maandlasten, en reken een toekomstige herziening mee als scenario. Wie koopt met een canon die over vier jaar wordt herzien en daar geen ruimte voor houdt, koopt een lastenverhoging die hij kent en niet heeft ingecalculeerd.

En de nuance die erbij hoort. Erfpacht is niet per definitie ongunstig. Een woning op erfpacht is in aanschaf goedkoper omdat de grond er niet in zit, en bij een langlopend of eeuwigdurend recht met een afgekochte canon is het verschil met eigen grond in de praktijk klein. De vraag is niet of het erfpacht is, maar welke erfpacht het is — en dat staat in een document dat je gewoon kunt opvragen.

Beeld en bijschriften

Aanbevolen: een erfpachtakte met tijdvak, canon en afkoopperiode gemarkeerd, naast de advertentie waarin één regel stond.

Aanvullend beeld: het verloop van de maandlasten met en zonder herziening aan het einde van een tijdvak.

Voortdurende en eeuwigdurende erfpacht naast elkaar, met het verschil in herziening.

Bestemmingsbepalingen uit erfpachtvoorwaarden die naast het omgevingsplan gelden.

Veelgestelde vragen

Wat is erfpacht? Een zakelijk recht om de grond van een ander te gebruiken; de grond blijft van de erfverpachter.

Wat is het verschil tussen voortdurend en eeuwigdurend? Bij voortdurend worden voorwaarden en canon per tijdvak opnieuw vastgesteld; bij eeuwigdurend staan zij vast.

Wat betekent afgekocht tot een bepaald jaar? Dat er tot dat jaar niets te betalen valt en dat er daarna iets komt.

Welk getal zoek ik als eerste? De einddatum van het tijdvak.

Kunnen er gebruikseisen in staan? Ja, over wonen, bedrijf aan huis, verhuur en onderhoud, naast het omgevingsplan.

Waar krijg ik de stukken? Bij de verkopende makelaar of bij de erfverpachter; dat het even duurt, is geen reden om zonder te bieden.

Is erfpacht ongunstig? Niet per definitie; de vraag is welke erfpacht het is, en dat staat in een op te vragen document.