Nieuwbouw opleveren: het proces-verbaal en de vijf procent regeling

De oplevering is het moment waarop de aannemer je woning overdraagt en jij haar aanvaardt. Het duurt een uur of twee en het bepaalt je positie voor de jaren daarna. Wat je die ochtend niet opschrijft, wordt later een discussie.

Dit artikel legt uit hoe de oplevering verloopt, wat er in het proces-verbaal hoort, hoe de vijf procent regeling werkt en wat er sinds 2024 is veranderd door de Wet kwaliteitsborging.

Kort samengevat: neem iemand mee die dit vaker heeft gedaan, schrijf alles op, en geef het depot niet vrij voordat de punten zijn hersteld.

De aannemer meldt dat het werk gereed is en nodigt je uit voor de oplevering. Vaak gaat daar een voorschouw aan vooraf, een tot twee weken eerder, waarbij je alvast kunt aangeven wat niet klopt. Die voorschouw is geen recht maar wel gebruikelijk; vraag erom.

Bij de oplevering loop je samen de woning door. Alles wat niet in orde is, komt op het proces-verbaal van oplevering, met per punt een afspraak over wanneer het wordt hersteld. Daarna teken je beide.

Ondertekenen betekent aanvaarding. Vanaf dat moment gaat het risico over: schade aan de woning is vanaf dan voor jou, en je verzekering hoort te lopen.

De vijf procent regeling staat in het Burgerlijk Wetboek. Je mag vijf procent van de aanneemsom niet aan de aannemer betalen maar op de derdenrekening van de notaris storten. Vanaf de oplevering loopt een termijn van drie maanden. Herstelt de aannemer de punten, dan geef je het vrij. Doet hij dat niet, dan laat je de notaris weten dat je het depot aanhoudt. Zwijg je, dan valt het na die drie maanden vanzelf vrij.

Waar let je op tijdens de rondgang? Werk systematisch, ruimte voor ruimte, en test in plaats van alleen te kijken.

Open en sluit elk raam en elke deur, ook de draaikiepstand. Draai elke kraan open en kijk of het water wegloopt. Test elk stopcontact en elke schakelaar. Spoel elke wc door. Zet de mechanische ventilatie op de hoogste stand en houd een vel papier tegen elk afzuigventiel.

Kijk met strijklicht langs wanden en plafonds; daarmee zie je oneffenheden die bij gewoon licht onzichtbaar blijven. Loop de vloer af op holklinkende tegels. Controleer of het tegelwerk in de badkamer afschot heeft naar de afvoer.

Kijk ook naar wat er niet is: ontbrekende ventilatieroosters, een ontbrekende noodoverloop op een plat dak, een kruipruimte zonder werkende roosters.

Zelf doen: de rondgang voorbereiden met een checklist, alles fotograferen met datum, en het proces-verbaal punt voor punt nalopen voordat je tekent.

Niet zelf doen: het beoordelen van constructieve onderdelen, installaties en bouwfysica. Een bouwkundige ziet in twee uur dingen die je zelf niet ziet, en zijn rapport heeft gewicht.

Wat je vooral niet doet: tekenen omdat het verder goed lijkt en de aannemer haast heeft. En het depot vrijgeven omdat er beterschap is beloofd. Beloftes vervallen, het depot ook.

Sinds 1 januari 2024 geldt de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen voor gevolgklasse 1, waaronder eengezinswoningen. Twee dingen zijn daardoor veranderd.

De aannemer moet je bij oplevering een opleverdossier overhandigen: tekeningen, berekeningen, installatieschema's, productinformatie en garantiebewijzen. Je hebt daar recht op, maar niet elke aannemer begint erover. Vraag ernaar bij de opdracht, niet pas bij de sleutel.

En de aannemer blijft aansprakelijk voor gebreken die bij oplevering niet zijn ontdekt, tenzij hij aantoont dat ze hem niet zijn toe te rekenen. Die bewijslast lag voorheen bij jou. Dat is een wezenlijke verbetering, maar het ontslaat je niet van goed opnemen: wat zichtbaar was en niet is genoteerd, blijft lastiger.

De vijf procent regeling staat in het Burgerlijk Wetboek en geldt bij de bouw van een woning. Bij een verbouwing geldt zij niet, maar je kunt contractueel iets vergelijkbaars afspreken.

Bij nieuwbouw onder een garantieregeling geldt daarnaast een herstelperiode na oplevering waarin alle gebreken worden verholpen.