Garantie bij nieuwbouw en verbouwing

Er gaat iets stuk of het blijkt niet goed gemaakt. Wie betaalt dat, en tot wanneer? Dat hangt af van drie lagen die naast elkaar bestaan: de garantieregeling van je project, de wettelijke aansprakelijkheid van de aannemer, en de fabrieksgarantie op het product.

Die lagen worden voortdurend door elkaar gehaald. Dit artikel zet ze uit elkaar en geeft aan bij wie je moet zijn.

De garantieregeling geldt bij nieuwbouw onder een waarborginstelling. Die kent doorgaans een herstelperiode direct na oplevering waarin álle gebreken worden verholpen, en daarna garantietermijnen per onderdeel: kort voor afwerking, langer voor installaties, en het langst voor constructie en waterdichtheid. Bij faillissement van de aannemer zorgt de afbouwwaarborg dat het werk wordt voltooid.

De wettelijke aansprakelijkheid van de aannemer staat los daarvan en geldt ook bij verbouwing zonder regeling. Voor een gebrek dat bij oplevering niet zichtbaar was, kun je hem aanspreken. Voor een ernstig gebrek, dat de deugdelijkheid van het werk raakt, geldt een aanmerkelijk langere termijn dan voor gewone gebreken. Je moet wel binnen redelijke termijn klagen nadat je het gebrek hebt ontdekt.

De fabrieksgarantie zit op het product: de ketel, het glas, de dakbedekking. Die loopt via de leverancier of fabrikant en is meestal gekoppeld aan voorwaarden, zoals aantoonbaar onderhoud.

De praktische vraag is telkens: is dit een uitvoeringsfout, een productfout of normale slijtage?

Een uitvoeringsfout herken je aan een patroon dat samenhangt met hoe iets is gemaakt: scheuren op alle naden van hetzelfde type, lekkage bij elke doorvoer, een vloer die overal hol klinkt. Daar is de aannemer aan zet.

Een productfout treft één component en vaak ook andere gebruikers: een serie kranen die lekt, een type ketel met een bekend euvel. Daar is de leverancier aan zet.

Normale slijtage hoort bij de levensduur van het onderdeel. Kitnaden, verf en afdichtingen slijten; dat is onderhoud en geen gebrek.

Twijfelgeval: schade die ontstaat doordat onderhoud is nagelaten. Daar vervalt de garantie meestal, en juist daarom is het bijhouden van onderhoudsbewijzen zo nuttig.

Zelf doen: schriftelijk melden met datum en foto's, een dossier bijhouden, en onderhoudsbewijzen bewaren. Dat laatste is wat een garantieclaim vaak redt of breekt.

Zelf doen: bij twijfel eerst navragen of anderen in hetzelfde project hetzelfde hebben. Een gebrek dat bij meer woningen voorkomt, is bijna altijd een uitvoerings- of ontwerpfout.

Niet zelf doen: het gebrek herstellen voordat de aannemer de kans heeft gehad. Daarmee verspeel je je aanspraak en je bewijs.

Niet zelf doen: het bepalen van de oorzaak bij constructieve of bouwfysische schade. Laat dat vaststellen door een onafhankelijke deskundige; zijn rapport is wat telt.

De Wet kwaliteitsborging voor het bouwen geldt sinds 1 januari 2024 voor gevolgklasse 1. De aannemer blijft aansprakelijk voor gebreken die bij oplevering niet zijn ontdekt, tenzij hij aantoont dat ze hem niet zijn toe te rekenen. Dat verschuift de bewijslast in jouw voordeel.

Uit het Burgerlijk Wetboek volgt dat je binnen bekwame tijd moet klagen nadat je een gebrek hebt ontdekt. Wachten kost je rechten, ook als het gebrek echt is. Meld daarom altijd schriftelijk en met datum, ook als je nog niet weet wat de oorzaak is.

Voor ernstige gebreken die de deugdelijkheid van het werk aantasten, geldt een langere aansprakelijkheidstermijn dan voor gewone gebreken.

Bij nieuwbouw onder een garantieregeling gelden daarnaast de voorwaarden van die regeling, met eigen termijnen en een eigen geschillenprocedure. Controleer welke instelling van toepassing is en welke versie van de regeling; die worden periodiek herzien.