Oplevering van een nieuwbouwwoning
30 punten · gecontroleerd op 4 september 2026
Om bij de oplevering vast te leggen wat er nog niet klopt, in een vorm waarmee de aannemer aan het werk kan en waarmee je later iets kunt aantonen.
De oplevering is het moment waarop het risico overgaat. Wat er op de opleverlijst staat, wordt hersteld; wat er niet op staat, moet je later aantonen. Dat verschil is de reden dat deze lijst bestaat.
Neem twee tot drie uur en ga niet alleen. Twee mensen zien meer, en één kan noteren terwijl de ander kijkt.
Wanneer loop je hem na?
Bij de vooropname, als de aannemer die aanbiedt, en opnieuw bij de formele oplevering.
Doe de vooropname bij voorkeur een tot twee weken vóór de oplevering, zodat er nog tijd is om punten te verhelpen.
En nog een keer aan het einde van de onderhoudstermijn, die bij nieuwbouw doorgaans drie maanden na oplevering afloopt.
De checklist zelf
0 van 30 afgevinkt op dit apparaat
Wat je vaststelt
Vinkjes en aantekeningen staan op dit apparaat, niet in je account. Log in als je de lijst ook op je laptop wilt terugvinden.
Wat doe je bij een afwijking?
Noteer het op de opleverlijst, ook wanneer de aannemer zegt dat hij het meteen doet. Wat niet op de lijst staat, bestaat later niet.
Beschrijf de plaats en niet alleen het gebrek. Kras op kozijn is onbruikbaar; kras van 12 centimeter op het kozijn van het achterste slaapkamerraam, linkerzijde, is dat wel.
Maak van elk punt een foto met een maatlint of een muntstuk erbij voor de schaal.
Weiger niet te tekenen alleen omdat er punten zijn; met een volledige opleverlijst tekenen is normaal. Weiger wel te tekenen wanneer een punt de woning onbruikbaar maakt, en leg schriftelijk vast waarom.
Houd de vijf procent regeling in gedachten. Bij nieuwbouw met een aannemingsovereenkomst kun je vijf procent van de aanneemsom in depot bij de notaris laten staan tot drie maanden na oplevering. Dat werkt alleen wanneer je de notaris daar op tijd over bericht.
Meld verborgen gebreken die later opduiken schriftelijk en binnen bekwame tijd na ontdekking.
Regels en regelgeving
Sinds 1 januari 2024 geldt de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen voor nieuwbouw in gevolgklasse 1, waaronder de meeste eengezinswoningen. Er is dan een onafhankelijke kwaliteitsborger en de aannemer levert bij de oplevering een dossier bevoegd gezag aan met bewijs dat er conform de regels is gebouwd. Vraag dat dossier op; het is geen extra dienst.
Sinds diezelfde datum geldt artikel 7:758 van het Burgerlijk Wetboek in gewijzigde vorm: de aannemer is na oplevering aansprakelijk voor gebreken, tenzij hij aantoont dat die hem niet zijn toe te rekenen. De bewijslast ligt dus bij hem en niet bij jou. Dit geldt ook bij verbouw.
De vijf procent regeling staat in artikel 7:768 van het Burgerlijk Wetboek en geldt bij een aannemingsovereenkomst voor een woning met een particuliere opdrachtgever. Je moet de notaris uiterlijk bij de oplevering laten weten dat je er gebruik van maakt.
Bij een woning met een garantie- en waarborgregeling gelden aanvullende termijnen en een geschillenregeling. Die regeling staat los van de wet en vult haar aan.
De rookmelderplicht geldt sinds 1 juli 2022 voor alle woningen: een rookmelder op elke verdieping. Bij nieuwbouw horen die aangesloten op het lichtnet te zijn.
Voor nieuwbouw gelden de eisen aan energieprestatie en aan milieuprestatie uit het Besluit bouwwerken leefomgeving. Grenswaarden wijzigen; controleer bij de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland.
Zie voor meer informatie
- Oplevering vastleggen met een opleverlijstStappenplan
- De Wkb voor particuliere opdrachtgevers: wat er wel en niet onder valtKennisbank
- Een verborgen gebrek meldenStappenplan
- Meer- en minderwerk vastleggenStappenplan
- Rookmelders en de verplichtingKennisbank
- Kleurverschillen en vlekken in nieuw metselwerk en voegwerkGebrek
- Vlekken en etsing op glasGebrek
Ervaringen van anderen
We slaan alleen je antwoord op, en je toelichting als je die geeft. Geen naam, geen e-mailadres.