Wonen op het water: woonboot, woonark en drijvende woning

Deze pagina is voor wie overweegt op het water te gaan wonen, een bestaande woonboot of woonark koopt, een drijvende woning laat bouwen op een watergebonden kavel of al op het water woont en de regels en het onderhoud wil begrijpen; en voor de vereniging van eigenaren of bewoners van een waterwijk. Ze legt uit welke drie vormen er zijn en hoe zij in de regels verschillen, wat de ligplaats inhoudt, welke eisen aan het bouwwerk gelden, hoe de aansluitingen en het onderhoud werken, wat de kosten en de financiering zijn en waar de risico's zitten bij aankoop. Ze gaat niet over pleziervaartuigen, over recreatiearken op een jachthaven en niet over de bouw van het drijflichaam zelf; daarvoor zijn gespecialiseerde bouwers.

Op het water wonen kan in drie vormen. Het woonschip is een schip, vaak een voormalig vrachtschip of een ander vaartuig, dat is ingericht om in te wonen en dat nog kan varen of dat ooit heeft gekund; het valt onder het scheepsrecht met een scheepsregistratie en onder de regels voor wonen wat de ligplaats en het gebruik betreft. De woonark is een drijvende betonnen of stalen bak met daarop een opbouw van hout of staal, gebouwd om stil te liggen en niet om te varen; de meeste woonboten in Nederlandse steden zijn arken. De drijvende woning is een woning die als bouwwerk is ontworpen, met een betonnen drijflichaam als fundering, verankerd aan meerpalen en aangesloten op de nutsvoorzieningen, in een waterwijk of op een watergebonden kavel; zij wordt gebouwd en vergund als een woning en heeft een adres en een kadastrale registratie.

Sinds de wetswijziging die woonboten met een woonfunctie als bouwwerk aanmerkt, vallen alle drie in beginsel onder de bouwregels. Voor woonboten die op dat moment al lagen, geldt een overgangsrecht: zij gelden als bouwwerk met een vergunning van rechtswege en hoeven niet te voldoen aan de technische eisen voor nieuwbouw, maar wel aan de eisen voor bestaande bouw en aan de regels van de gemeente over ligplaats, afmetingen en uiterlijk. Wordt een woonboot vervangen door een nieuwe of ingrijpend verbouwd, dan gelden de eisen voor nieuwbouw of verbouw van een drijvend bouwwerk, met een omgevingsvergunning, en die eisen zijn voor drijvende bouwwerken deels aangepast omdat een fundering en een aansluiting op vaste grond anders zijn; denk aan de stabiliteit en het vrijboord, het deel van het drijflichaam boven water, de brandveiligheid en de toegang. Gemeenten regelen in het omgevingsplan waar ligplaatsen zijn, hoe groot een woonboot mag zijn en welke welstandsregels gelden.

De ligplaats is een aparte titel. De plek op het water is eigendom van de gemeente, het waterschap, het Rijk of een particulier, en de woonbootbewoner heeft er een ligplaatsvergunning, een huurovereenkomst, een erfpachtrecht of, in waterwijken, een eigen watergebonden kavel op. Een ligplaatsvergunning is persoonsgebonden of overdraagbaar afhankelijk van de gemeente, en kan bij verkoop van de boot worden overgeschreven; een boot zonder ligplaats is niet te bewonen en de waarde van een woonboot in een stad zit voor een groot deel in het recht op de plek. Bij de ligplaats horen de aansluitingen: drinkwater, riool, elektra en soms gas of stadswarmte via een walkast en flexibele leidingen die de beweging van de boot opvangen; waar geen riool is, geldt een aansluitplicht als het riool binnen bereik komt of een eigen zuivering.

Het onderhoud draait om het drijflichaam en de aansluitingen. Een stalen romp roest van buiten en van binnen en moet elke vijf tot zeven jaar worden geïnspecteerd, met een diktemeting, en om de tien tot vijftien jaar naar een werf voor stralen, herstel en conservering; een betonnen bak gaat lang mee maar vraagt controle op scheuren, lekkage en wapeningsschade, en een nieuwe betonnen bak onder een bestaande ark is een grote ingreep. De opbouw van hout of staal heeft het onderhoud van een huis, met meer vocht, meer wind en meer zon. De aansluitingen en de meerpalen bewegen mee met het waterpeil en de scheepvaart, en de afmeerconstructie moet de boot houden bij storm en bij hoog en laag water. Een woonboot die verwaarloosd is, zinkt of wordt onbewoonbaar; een keuring van romp en drijflichaam vóór de aankoop is het equivalent van de bouwkundige keuring van een huis.

Het geld is anders dan bij een woning. Een woonboot is een roerende zaak tenzij zij als drijvende woning duurzaam met de grond is verbonden; daardoor werken overdracht, hypotheek en belasting anders: geen overdrachtsbelasting maar wel btw-regels bij nieuwbouw, een scheepshypotheek of een hypotheek bij de beperkte groep geldverstrekkers die woonboten financieren, een roerendezaakbelasting of een precario voor de ligplaats in plaats van of naast onroerendezaakbelasting, en een verzekering als woonboot met dekking voor de romp. De waarde volgt de ligplaats en de staat van het drijflichaam; een woonboot verkopen zonder overdraagbaar ligplaatsrecht is een schip verkopen.

Een woonboot te koop zonder duidelijkheid over de ligplaats: geen vergunning, een niet-overdraagbare vergunning of een huurovereenkomst die afloopt.

Geen recente diktemeting of werfrapport van een stalen romp: de staat van de romp is onbekend en het herstel kan € 10.000 tot € 40.000 kosten.

Een betonnen bak met scheuren, uitbloeiingen of een scheve ligging: wapeningsschade of lekkage in het drijflichaam.

Flexibele aansluitingen die zijn verhard, een walkast die roest of een rioolaansluiting die ontbreekt terwijl er riool langs de kade ligt: achterstallig en soms een handhavingszaak.

Een verbouwing of vergroting van de opbouw zonder omgevingsvergunning na de wetswijziging: een bouwwerk dat niet legaal is.

Een vrijboord dat te laag is zodat het water bij golven over de rand komt, of een boot die scheef ligt: ballast, lekkage of een verkeerde gewichtsverdeling.

Zelf: de ligplaatsregels en het omgevingsplan opvragen bij de gemeente, de vergunning en de overeenkomsten lezen, de werfhistorie en de verzekering opvragen, de opbouw onderhouden zoals een huis, de aansluitingen en de afmeerlijnen controleren en het vrijboord en de ligging in de gaten houden.

Zelf: kleine reparaties aan de opbouw, het schilderwerk boven water en het schoonhouden van de walkast en de steiger.

Niet zelf: de inspectie en het herstel van de romp of het drijflichaam, het werk onder de waterlijn, de afmeerconstructie en de aansluitingen van riool en elektra; dat is werk voor een werf, een scheepsinspecteur en een installateur, en de keuring vóór aankoop hoort door een onafhankelijke keurder.

Een woonboot met een woonfunctie is een bouwwerk in de zin van de Omgevingswet en het Besluit bouwwerken leefomgeving; voor het bouwen of vervangen van een drijvend bouwwerk is een omgevingsvergunning nodig en gelden de technische eisen, met aanpassingen voor drijvende bouwwerken. Woonboten die voor de inwerkingtreding van de wetswijziging in 2018 met een vergunning of gedoogd op hun plek lagen, gelden als bouwwerk met een vergunning en hoeven niet aan de nieuwbouweisen te voldoen, wel aan de eisen voor bestaande bouw; bij vervanging of ingrijpende verbouwing verandert dat. De gemeente regelt in het omgevingsplan waar ligplaatsen zijn, welke afmetingen en welk uiterlijk zijn toegestaan en of een ligplaatsvergunning nodig en overdraagbaar is; het waterschap of Rijkswaterstaat kan als waterbeheerder eisen stellen aan de ligging, de afmeerconstructie en de doorvaart.

Een woonboot is een roerende zaak, tenzij zij duurzaam met de grond is verbonden en daardoor onroerend is; dat bepaalt overdracht, hypotheek en belasting. Voor lozing van afvalwater geldt een aansluitplicht op het riool waar dat aanwezig is en anders een zuiveringsvoorziening; lozen op het oppervlaktewater is verboden. Woonschepen die kunnen varen vallen daarnaast onder de Binnenvaartwet met eisen aan certificering bij een bepaalde lengte. Regels en gemeentelijk beleid veranderen; controleer de actuele stand bij de gemeente en de waterbeheerder.