Wat kost een tiny house?

Deze prijsgids gaat over het bouwen, kopen of laten bouwen van een tiny house als zelfstandige woning: een compacte woning van ongeveer vijftien tot vijftig vierkante meter, op een vaste fundering of op een chassis, met een eigen keuken, badkamer, verwarming en aansluitingen. Alles komt langs: het onderzoek vooraf, de vergunning, de grond, de fundering, het casco, de afbouw, de installaties, het transport en de plaatsing.

Je vindt hier bandbreedtes per onderdeel en per situatie, geen offertes. De spreiding komt uit drie dingen: de bouwwijze, de plek en de vraag hoeveel je zelf doet. Die drie samen maken het verschil tussen € 45.000 en € 200.000 voor woningen die op de foto op elkaar lijken.

Drie routes komen in deze gids terug. De eerste is een sleutelklaar tiny house van een bouwer, in de fabriek gebouwd en op de plek gezet. De tweede is een casco van een bouwer dat je zelf afbouwt. De derde is volledige zelfbouw op de plek, waarbij je het huis als een gewoon bouwwerk laat vergunnen en bouwt.

Wat er niet in zit: recreatiewoningen en chalets op een vakantiepark, die een eigen prijsopbouw en eigen regels hebben. Ook een mantelzorgwoning in de tuin valt erbuiten, want daarvoor gelden andere vergunningsregels en zit de aansluiting meestal aan de hoofdwoning vast. Het inrichten van een heel tiny-houseterrein met meerdere plekken hoort bij collectieve ontwikkeling en komt hier alleen langs waar het je aansluitkosten raakt.

De plek is de eerste en de grootste drijver. Een kavel op een bestaand tiny-houseterrein met aansluitpunten aan de erfgrens kost je aan voorbereiding niets tot € 3.000. Een weiland zonder bestemming, zonder aansluitingen en zonder pad kost aan onderzoek, onderbouwing, aansluitingen en terreinwerk € 15.000 tot € 50.000 voordat er een spijker in het huis zit. Dit verschil is groter dan elk verschil in afwerking.

Verplaatsbaar of vast. Een chassis met wielen kost € 6.000 tot € 14.000, vraagt een lichtere en dus duurdere constructie, beperkt je in de breedte tot ongeveer drie meter en levert een woning op die financieel als een roerende zaak wordt behandeld. Een vaste fundering kost € 3.000 tot € 12.000 en geeft je een bouwwerk dat hypothecair te financieren is. De keuze werkt door in de bouwwijze, de vergunning en de financiering tegelijk.

Sleutelklaar, casco of zelf bouwen. Sleutelklaar van een bouwer kost € 2.000 tot € 3.500 per vierkante meter en is de duurste route per vierkante meter, maar wel de route met de kortste doorlooptijd en de meeste garantie. Casco plus eigen afbouw komt op € 1.400 tot € 2.400 per vierkante meter als je de installaties uitbesteedt. Volledige zelfbouw kan naar € 1.100 tot € 1.800 per vierkante meter, en kost je zes tot achttien maanden vrije tijd.

De oppervlakte werkt averechts. Onder de vijfentwintig vierkante meter stijgt de prijs per vierkante meter hard, want keuken, badkamer, meterkast, ventilatie-unit en fundering veranderen nauwelijks mee. Van vijfentwintig naar veertig vierkante meter kost elke extra vierkante meter € 1.200 tot € 2.200; dat is goedkoper dan de gemiddelde prijs en het is de reden dat veel tiny houses uiteindelijk vijfendertig tot vijfenveertig vierkante meter worden.

Het aandeel glas. Grote puien maken een klein huis ruimtelijk, maar glas kost € 550 tot € 1.100 per vierkante meter kozijnoppervlak tegenover € 90 tot € 190 voor een dichte wand, en het verliest meer warmte. Een pui van zes vierkante meter extra kost bij de bouw € 3.000 tot € 6.000 en daarna elk jaar € 50 tot € 150 aan stookkosten.

De hoogte en de vide. Een vide met een slaapzolder is de goedkoopste vierkante meter die je kunt maken, want er komt alleen een vloer en een trap bij. Maar bouwhoogte kost dakoppervlak en gevel, en boven de vier meter vraagt de gemeente vaker een vergunning en de constructeur meer verankering. Reken op € 2.500 tot € 7.000 voor een vide met een vaste trap.

Wie de installaties doet. Een tiny house heeft een volledige woninginstallatie in een kwart van het volume. Leidingen, kanalen en de groepenkast moeten in dunne wanden en een lage kruipruimte passen. Een installateur die dit vaker doet, rekent hetzelfde uurtarief maar heeft de helft van de tijd nodig; een installateur die het voor het eerst doet, rekent zijn leerkosten aan jou door in de uren.

De afwerking en het maatwerk. Standaardmaten, een vlakke plafondhoogte en een rechthoekige plattegrond houden je aan de onderkant. Een ronde hoek, een dakraam op maat, een keuken die om een kolom heen loopt en een badkamer met een instortput in een houten vloer voegen elk € 1.000 tot € 5.000 toe zonder dat er een vierkante meter bij komt.

Vraag of de opgegeven prijs per vierkante meter over het bruto- of het netto-vloeroppervlak gaat. Bij een woning van veertig vierkante meter scheelt dat vijf tot acht vierkante meter, ofwel € 10.000 tot € 28.000 bij dezelfde eenheidsprijs.

Vraag precies waar de levering ophoudt. Sleutelklaar betekent bij de ene bouwer inclusief keuken, badkamer, verlichting en vloer, en bij de andere inclusief keuken maar zonder apparatuur, zonder verlichting en zonder buitentrap. Laat de bouwer de leveringsgrens per onderdeel opschrijven.

Vraag of fundering, transport en kraan in de prijs zitten en op welke aannames dat berust: de afstand tot de fabriek, de bereikbaarheid van de kavel en de duur van de kraan. Laat vastleggen wat er gebeurt als de kraan een tweede dag nodig heeft.

Vraag de opbouw van de schil laag voor laag, met de Rc-waarde per vlak, het isolatiemateriaal, de damprem en de manier waarop de luchtdichtheid wordt gemaakt. Vraag ook de gegarandeerde luchtdichtheid en of er een blowerdoortest bij zit.

Vraag welke installaties erin zitten, met merk en type van de warmtepomp of de boiler, het volume van het tapwatervat, de capaciteit van de ventilatie-unit en het aantal groepen in de meterkast. Vraag of er een inregelrapport van de ventilatie komt.

Vraag wie de aansluitingen aanvraagt en betaalt, en of de kosten van de netbeheerder en het waterbedrijf in de prijs zitten of als stelpost. Een stelpost van € 3.000 op een kavel waar de leiding tachtig meter verderop ligt, is geen stelpost maar een probleem dat vooruit is geschoven.

Vraag de betaaltermijnen en de zekerheid. Bij fabrieksbouw betaal je vaak zestig tot tachtig procent voordat het huis op jouw kavel staat. Vraag om een bankgarantie of een depot bij de notaris en accepteer geen aanbetaling van meer dan twintig procent zonder zekerheid.

Vraag de garantietermijnen per onderdeel, wie de kwaliteitsborger levert en betaalt, en wat er bij de oplevering wordt overgedragen: tekeningen zoals gebouwd, berekeningen, materiaalstaten, handleidingen en het inregelrapport. Dat pakket is later je bewijs en je onderhoudsgeheugen.

Sinds de Omgevingswet in werking is, staat in het omgevingsplan van de gemeente wat er op een perceel mag. Dat plan bepaalt of wonen is toegestaan, hoe hoog en hoe groot je mag bouwen, en of er een aanduiding voor archeologie, natuur of water op ligt. Een tiny house op een perceel zonder woonbestemming vraagt een buitenplanse omgevingsplanactiviteit; de gemeente kan die toestaan, vaak met een tijdelijke termijn van tien of vijftien jaar.

Het Besluit bouwwerken leefomgeving stelt de bouwtechnische eisen en die gelden onverkort voor een tiny house. Voor nieuwbouw betekent dat onder meer een isolatiewaarde van ten minste Rc 3,7 voor de vloer, Rc 4,7 voor de gevel en Rc 6,3 voor het dak, een maximale warmtedoorgang voor ramen, eisen aan daglicht, ventilatie, brandveiligheid, vluchtroute, hoogte van een verblijfsruimte en aan de constructieve veiligheid. Ook de eisen voor bijna-energieneutrale gebouwen gelden; een klein huis haalt die makkelijker dan een groot, maar de berekening moet er wel zijn.

Een tiny house op wielen is juridisch een lastig geval. Als het is bedoeld om ter plaatse te blijven, ziet de rechter het meestal als een bouwwerk en gelden de bouwregels en het omgevingsplan gewoon. Wielen eronder maken het niet vanzelf een voertuig. Wil je het echt over de weg verplaatsen, dan gelden daarnaast de voertuigeisen: maximaal twee meter vijfenvijftig breed zonder ontheffing, en een gekeurde aanhanger met kenteken.

De Wet kwaliteitsborging voor het bouwen geldt voor nieuwbouw in gevolgklasse 1, waar een grondgebonden woning onder valt. Dat betekent dat een onafhankelijke kwaliteitsborger tijdens de bouw toetst en aan het eind een verklaring afgeeft, en dat de aannemer aansprakelijk blijft voor gebreken die bij de oplevering niet zichtbaar waren. Reken op € 2.500 tot € 6.000 voor de kwaliteitsborger, en vraag bij de gemeente na of jouw plan eronder valt.

Garantieregelingen van de grote woningbouworganisaties dekken meestal geen tiny houses. Vraag daarom bij de bouwer naar de garantietermijnen per onderdeel, naar een bankgarantie of een depot bij de notaris, en naar wat er gebeurt als de bouwer failliet gaat terwijl jouw huis half af in zijn loods staat. Regels en regelingen veranderen; controleer de actuele tekst bij de gemeente en bij de Rijksoverheid.