Wat een bouwkundig rapport over de fundering wel en niet mag zeggen

Een bouwkundige keuring is een visuele inspectie zonder destructief onderzoek. De keurder loopt de woning door, kijkt naar wat zichtbaar en bereikbaar is, en beschrijft wat hij aantreft. Hij graaft niet, hij hakt niet open en hij neemt geen monsters. Dat is de afspraak, en die staat doorgaans ook in de voorwaarden bij het rapport.

Voor de fundering betekent dat: hij ziet de fundering niet. Wat hij wél kan waarnemen, zijn de gevolgen van eventuele funderingsproblemen, en dat is een wezenlijk verschil.

Wat er dus wél in een goed rapport staat: scheurvorming, met plaats en aard. Scheefstand van gevels, voor zover met een schietlood of waterpas vast te stellen. Aflopende vloeren. Klemmende deuren en ramen. De staat van het metselwerk laag in de gevel. En wat er in de kruipruimte zichtbaar is, als die bereikbaar en toegankelijk is — dat laatste is niet vanzelfsprekend.

En de conclusie die daaruit volgt, is vrijwel altijd van de vorm: er zijn indicaties die aanleiding geven tot nader onderzoek, of die er niet zijn. Dat is de zin waar het om draait, en het is precies de zin die het vaakst wordt weggewuifd omdat hij niet klinkt als een oordeel.

Hij is het wel. Nader onderzoek betekent hier funderingsonderzoek met inspectieputten, en dat is een traject van weken en een bedrag van duizenden euro's. Wie die zin leest als een standaardvoorbehoud, koopt het risico zonder het te weten.

Er zijn drie dingen die je zelf kunt doen om het rapport bruikbaarder te maken.

Loop mee tijdens de keuring. Dan kun je vragen stellen die in het rapport niet terechtkomen: wat zou je doen als je dit huis kocht, en waar zou je zich zorgen om maken? Het antwoord op die tweede vraag is vaak informatiever dan het hele rapport.

Vraag expliciet naar de kruipruimte. Is die geïnspecteerd, en zo nee waarom niet? Een kruipruimte die te laag, te nat of niet bereikbaar was, is een gat in de inspectie dat je moet kennen. Een half uur in een kruipruimte levert meer op over de staat van een woning dan een uur binnen.

En vraag naar de omgeving. Staan er in dezelfde straat woningen waar herstel is uitgevoerd? Is er een gebiedsscore voor funderingsrisico? Die vragen vallen buiten de scope van een keuring en een ervaren keurder in de regio weet het antwoord vaak wel.

Voor de aankoopsituatie volgt hieruit de praktische conclusie. Bij een woning van vóór ongeveer 1970 in een gebied met slappe bodem is een bouwkundige keuring geen antwoord op de funderingsvraag. Wie daar zekerheid wil, heeft twee routes: een ontbindende voorwaarde die de fundering expliciet noemt met een termijn die past bij het onderzoek, of het risico bewust aanvaarden en dat in het bod verwerken.

Wat je in elk geval niet doet, is aannemen dat het rapport de fundering heeft goedgekeurd omdat er niets over staat. Er staat niets over omdat er niets over gezegd kan worden.

Beeld en bijschriften

Aanbevolen: wat een keurder wel en niet kan waarnemen aan een fundering.

Aanvullend beeld: de indicaties die wel in een rapport horen, van scheefstand tot aflopende vloeren.

Een kruipruimte die te laag, te nat of onbereikbaar was, als gat in de inspectie.

Een ontbindende voorwaarde die de fundering expliciet noemt, met een passende termijn.

Veelgestelde vragen

Wat is een bouwkundige keuring? Een visuele inspectie zonder destructief onderzoek.

Kan de keurder de fundering beoordelen? Nee, hij ziet haar niet; hij ziet alleen de gevolgen.

Wat staat er dan wel in? Scheurvorming, scheefstand, aflopende vloeren, klemmende deuren en wat er in de kruipruimte zichtbaar is.

Wat betekent de zin over nader onderzoek? Dat er funderingsonderzoek met inspectieputten nodig is - weken en duizenden euro's.

Wat vraag ik tijdens de keuring? Waar hij zich zorgen om zou maken als hij dit huis kocht.

Waarom vraag ik naar de kruipruimte? Omdat een niet-geïnspecteerde kruipruimte een gat in de inspectie is.

Wat doe ik bij een oude woning op slappe bodem? Een voorbehoud dat de fundering noemt, of het risico bewust in het bod verwerken.