Bouwkundige keuring bij aankoop

Bij de aankoop van een bestaande woning geldt dat de koper een onderzoeksplicht heeft en de verkoper een mededelingsplicht. De bouwkundige keuring is het instrument waarmee je aan die onderzoeksplicht invulling geeft.

Dit artikel gaat over wat een keuring is, wat hij oplevert, wat hij kost, en waar de grenzen van de opdracht liggen. Die grenzen zijn belangrijker dan de meeste kopers denken, omdat de teleurstelling achteraf bijna altijd gaat over iets dat buiten de opdracht viel.

Je geeft opdracht aan een bouwkundig inspecteur. Dat gebeurt meestal na de bezichtiging en vóór het definitief worden van de koop, in de periode waarin de ontbindende voorwaarde loopt.

De inspecteur loopt de woning na volgens een vaste indeling: fundering en kruipruimte, gevels en voegwerk, kozijnen en glas, dak en dakbedekking, goten en hemelwaterafvoeren, binnenafwerking, sanitair, en de installaties op hoofdlijnen.

Hij beoordeelt wat hij ziet. Hij tilt een kruipluik op als dat er is en bereikbaar is, hij kijkt op zolder als daar een luik zit, en hij gaat het dak op als dat veilig kan. Wat er niet bij kan, komt in het rapport als niet beoordeeld.

Per bouwdeel legt hij een conditie vast en een indicatie van de kosten. Die kosten worden doorgaans gesplitst in direct noodzakelijk herstel en herstel op termijn.

Het rapport is een momentopname en het is geen garantie. Een inspecteur die schrijft dat de dakbedekking nog vijf jaar meekan, doet een inschatting op grond van wat hij ziet, niet een toezegging.

Het rapport wordt vaak gebruikt in de onderhandeling. Een gebrek met een onderbouwd bedrag erachter is een ander gesprek dan een vermoeden.

Herken een goede opdracht aan wat erin staat, en niet aan de prijs. Vraag vooraf om de standaardopdracht op papier: welke bouwdelen, welke ruimten, en wat er expliciet buiten valt.

Let op of de kruipruimte in de opdracht zit. Bij veel keuringen is dat een aparte post, en juist daar zitten de dure verrassingen: vocht, een ontbrekende bodemafsluiting, aangetast hout en de staat van de fundering.

Let op of het dak van binnenuit én van buitenaf wordt bekeken. Alleen vanaf de grond kijken is iets anders dan op het dak staan.

Let op wat er over de installaties in staat. Een visuele beoordeling van een cv-ketel is geen installatiekeuring en zegt niets over de veiligheid van de gasinstallatie of over de elektrische installatie.

Let op de leeftijdsinformatie. De vraag wanneer een bouwdeel is aangebracht bepaalt wanneer de uitgave komt, en dat telt zwaarder voor je begroting dan de huidige conditie.

Let op of er wordt gemeten of geschat. Een vochtmeting, een thermografische opname of een riool-inspectie zijn aanvullende handelingen met een eigen prijs.

Zelf doen: de bezichtiging voorbereiden met een checklist en noteren wat jou opvalt.

Zelf doen: het bouwjaar, de verbouwingen en de aanwezige stukken opvragen: vergunningen, facturen, rapporten en het energielabel.

Zelf doen: meelopen tijdens de keuring en vragen stellen.

Zelf doen: het rapport lezen en de bedragen optellen naar het jaar waarin ze vallen.

Niet zelf doen: de conditie van de fundering beoordelen.

Niet zelf doen: een dak betreden zonder de juiste voorziening.

Niet zelf doen: een conclusie trekken over asbest zonder inventarisatie.

Wat je nooit moet doen: afzien van de ontbindende voorwaarde om een bod aantrekkelijker te maken zonder te weten wat de woning mankeert. Wil je dat toch, laat dan vóór het bod keuren; dat kan, en het kost je alleen de keuring als je de woning niet krijgt.

Er is geen wettelijke plicht om een bouwkundige keuring te laten uitvoeren. Wel geldt voor de koper een onderzoeksplicht, en de keuring is de gangbare manier om daaraan te voldoen.

De mededelingsplicht van de verkoper gaat vóór de onderzoeksplicht van de koper. Wat de verkoper wist en had moeten melden, kan hij niet afwentelen met de opmerking dat je het had kunnen onderzoeken.

Een ouderdomsclausule verlegt de verwachting over de staat van een oude woning naar de koper. Zij dekt geen verzwijging.

Bij een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie geldt dat kwaliteitsverbetering onder voorwaarden kan worden meegefinancierd. Het rapport moet dan de gevraagde uitsplitsing bevatten; vraag daar vooraf om.

Een keuring is geen keuring van installaties. Voor de gasinstallatie gelden aparte eisen aan het bedrijf dat eraan werkt, en voor de elektrische installatie bestaat een eigen inspectie.

De opdracht en de aansprakelijkheid van de inspecteur staan in zijn algemene voorwaarden, doorgaans met een beperking tot het honorarium of tot een vast bedrag. Lees dat voordat je tekent.