Balkons en galerijen in een wooncomplex: de vijf fouten die het vaakst worden gemaakt

Balkons en galerijen zijn het deel van een wooncomplex dat het meeste weer krijgt en de minste aandacht. Ze zijn gemeenschappelijk, ze dragen mensen en ze hangen buiten het gebouw. Deze vijf fouten ziet u in bijna elk meerjarenonderhoudsplan terug, en ze kosten samen meer dan het herstel.

Eén: de voegen tussen de platen als kitwerk zien. De voeg tussen twee prefab platen is de enige waterkering tussen de plaat en de oplegging eronder. Een voeg die opnieuw wordt gekit zonder de plaatranden te herstellen, zonder rugvulling, primer en de juiste breedte, houdt twee jaar; daarna loopt het water weer naar de wapening. Vraag de voegopbouw in de offerte en neem de voegen als cyclus van vijftien tot twintig jaar op in het plan.

Twee: het hekwerk beoordelen op het oog. Roeststrepen onder een voetplaat zijn cosmetisch tot het hek beweegt, en dan is het de valbeveiliging van het gebouw. Een jaarlijkse duwtest per hek met een foto per voetplaat is het goedkoopste onderzoek dat een vereniging kan doen; een hek dat speling heeft, is een spoedbesluit van het bestuur en geen agendapunt.

Drie: de onderzijde niet bekijken. Lekkage, kalkuitbloei, roestwater en betonschade zitten aan de onderkant van de plaat en bij de oplegging, waar niemand kijkt. Wie alleen de bovenkant inspecteert, ziet de tegels en niet de constructie. Neem de onderzijde op in elke inspectie, met een hoogwerker als dat moet.

Vier: het constructief onderzoek als afgerond zien. Voor galerijflats van vóór 1975 met uitkragende platen is de constructieve beoordeling verplicht geweest, en veel verenigingen hebben het rapport in de la. Het rapport is het startpunt van het onderhoud, niet het einde: het zegt welke opleggingen, voegen en hekken de aandacht vragen en in welke volgorde. Leg het naast het meerjarenonderhoudsplan.

Vijf: alles apart laten doen. Betonherstel, voegen, hekwerk, vloerafwerking en spuwers vragen elk een steiger of een hoogwerker, en die post is bij galerijwerk vaak de grootste. Wie ze in één beurt plant, betaalt het materieel één keer en heeft de galerij één keer dicht. Dat vraagt een plan dat vijf jaar vooruitkijkt, en dat is precies waar het meerjarenonderhoudsplan voor is.

En de fout eronder: bewoners niet als ogen gebruiken. De onderbuur die een natte plek ziet, de bewoner die het hek voelt bewegen: dat zijn de goedkoopste meldingen die er zijn, als ze een plek hebben om ze te doen en als er iets mee gebeurt. Eén adres, één formulier met plek en datum, en een terugmelding.