Wat kost brandveilig maken van een wooncomplex?

Deze prijsgids gaat over het op orde brengen van de brandveiligheid van een bestaand appartementengebouw of een ander wooncomplex: de inspectie, de brandscheidingen en hun doorvoeren, brandwerende en zelfsluitende deuren, rookmelders en een brandmeldinstallatie, vluchtwegaanduiding en noodverlichting, blusmiddelen en droge blusleidingen, rookafvoer in trappenhuizen, en het beheer daarna met logboek en periodieke keuring. Het gaat over gemeenschappelijke delen; de rookmelders in de woningen zijn van de bewoners.

Wat u hier vindt zijn bandbreedtes per onderdeel en per complex, geen offertes. De spreiding komt uit de grootte en de hoogte van het gebouw, het bouwjaar en wat er al is, en uit het verschil tussen wat de wet eist voor bestaande bouw en wat een vereniging kiest.

Wat er niet in zit: sprinklers of woningsprinklers, het herbouwen van scheidingen en het brandveilig maken van een parkeergarage met laadpunten als apart project; die komen langs als aandachtspunt.

Het bouwjaar en wat er al is. Een complex uit 1970 zonder afgedichte doorvoeren en met houten deuren zonder drangers kost vijf keer zoveel als een complex uit 2000 met een basis die alleen moet worden bijgehouden.

De deuren. Woningtoegangsdeuren brandwerend en zelfsluitend maken is per deur de grootste post en het raakt elke bewoner.

De installatiekeuze. Gekoppelde rookmelders in de gemeenschappelijke ruimten zijn een fractie van een brandmeldinstallatie met doormelding.

De hoogte en het aantal trappenhuizen. Hoge gebouwen vragen rookafvoer, droge blusleidingen en meer vluchtwegaanduiding.

Het aantal doorvoeren. Complexen met veel schachten, meterkasten en later toegevoegde installaties hebben honderden doorvoeren.

De bewoonde staat. Toegang tot woningen en meterkasten, communicatie en werk in etappes kosten tijd.

Wat de wet eist tegenover wat de vereniging kiest. De eisen voor bestaande bouw zijn lager dan voor nieuwbouw; alles daarboven is een keuze met een prijs en een reden.

Het beheer daarna. Een logboek en een jaarlijkse keuring kosten weinig en houden de investering aantoonbaar.

Vraag of de offerte is gebaseerd op het inspectierapport en per maatregel zegt of het een wettelijke eis, een advies van de brandweer of een keuze is.

Vraag per doorvoer, deur en melder de certificaten en de registratie; brandveiligheid is aantoonbaarheid.

Vraag de deuren gespecificeerd: brandwerendheid in minuten, kozijn, dranger, beslag, glas, afwerking, en of de oude deur wordt afgevoerd.

Vraag bij een brandmeldinstallatie het ontwerp, de certificering, de doormelding en het onderhoudscontract als aparte regels.

Vraag de communicatie met bewoners en de toegang tot woningen als aparte regel.

Vraag het logboek en de eerste keuring als onderdeel van de oplevering.

Vraag de stelpost en hoe meerwerk achter plafonds en in schachten wordt afgerekend.

Laat een onafhankelijk brandveiligheidsadviseur de offertes vergelijken; bij een complex is dat een fractie van de bouwsom.

Het Besluit bouwwerken leefomgeving stelt voor bestaande woongebouwen eisen aan brandcompartimentering, aan de weerstand tegen branddoorslag en brandoverslag tussen woningen en naar gemeenschappelijke verkeersruimten, aan vluchtroutes, aan zelfsluitende deuren in bepaalde situaties, aan rookmelders en aan blusmiddelen en droge blusleidingen in hogere gebouwen; die eisen voor bestaande bouw zijn lager dan voor nieuwbouw, en de gemeente kan met een maatwerkregel of op advies van de brandweer strengere eisen stellen bij een verhoogd risico. Bij verbouwing gelden de eisen voor nieuwbouw voor het gewijzigde deel. Een brandmeldinstallatie met doormelding is voor gewone woongebouwen niet verplicht, wel voor woonfuncties voor zorg en in bepaalde hoge gebouwen; waar zij er is, gelden eisen aan ontwerp, certificering en onderhoud.

In een appartementengebouw zijn de brandscheidingen, deuren en installaties in gemeenschappelijke ruimten van de vereniging; de vergadering besluit en het meerjarenonderhoudsplan draagt de kosten. De eigenaar heeft de zorgplicht en is aansprakelijk bij een brand door aantoonbaar achterstallig onderhoud; verzekeraars kunnen de dekking beperken. Bij een huurcomplex is de eigenaar verantwoordelijk en zijn bewoners verplicht de vluchtroutes vrij te houden. Rookmelders in de woningen zelf zijn sinds 2022 verplicht op elke bouwlaag en zijn de verantwoordelijkheid van de eigenaar van de woning of de verhuurder.

Regels veranderen; controleer bij twijfel de actuele tekst of vraag het aan de gemeente of de brandweer.