Het meerjarenonderhoudsplan: van inspectie naar maandbedrag

Over het instrument dat de staat van een gebouw vertaalt naar een bedrag per maand. Voor een VvE is het meerjarenonderhoudsplan het belangrijkste document dat er is: het bepaalt de bijdrage, het bepaalt of een besluit door de vergadering komt, en het bepaalt of er over vijftien jaar geld is als het dak aan de beurt is.

Een reservefonds is wettelijk verplicht en er zijn twee manieren om het te vullen. Ofwel je reserveert op basis van een actueel meerjarenonderhoudsplan dat niet ouder is dan vijf jaar, ofwel je reserveert jaarlijks een half procent van de herbouwwaarde van het gebouw.

Zonder MJOP val je automatisch terug op dat half procent, en dat is bij oudere complexen bijna altijd te weinig. Dat is de kern: het MJOP is niet los verplicht, maar het is het enige alternatief voor een vast percentage dat zelden klopt.

En het geldt niet alleen voor VvE's. Ook voor een eengezinswoning is een meerjarenplanning zinvol; hij heet dan alleen anders en is een stuk korter.

Een MJOP begint bij een conditiemeting. Een inspecteur loopt het gebouw na en geeft elk bouwdeel een conditiescore van 1 tot 6, volgens NEN 2767: 1 is uitstekend, 6 is zeer slecht. Die score is geen mening maar een classificatie op basis van waargenomen gebreken, hun omvang en hun intensiteit.

Vervolgens wordt per bouwdeel bepaald wanneer welke maatregel nodig is en wat die kost. Dat levert een tabel op van meestal tien tot twintig jaar vooruit, met per jaar een bedrag.

Die reeks wordt uitgemiddeld naar een jaarlijkse dotatie aan het reservefonds, en die gedeeld door twaalf en verdeeld naar breukdeel geeft de maandbijdrage per eigenaar.

Een DMJOP is hetzelfde plan met de verduurzaming erin meegenomen. Dat is meer dan een uitbreiding: het koppelt momenten. Isolatie aanbrengen als het dak toch vervangen wordt, kost een fractie van isolatie als losse ingreep, en dat verschil is alleen zichtbaar als beide in één plan staan.

Aan de vraag of het plan actueel, volledig en navolgbaar is. Die drie gaan vaker mis dan je zou denken.

Actueel. Is het plan niet ouder dan vijf jaar, en zijn de bedragen geïndexeerd? Een MJOP uit 2019 met bedragen uit 2019 onderschat de kosten fors; bouwkosten zijn sindsdien sterk gestegen.

Volledig. Staan alle gemeenschappelijke bouwdelen erin? Vaak ontbreken de installaties, de riolering onder het gebouw, of de kozijnen aan de binnenzijde van galerijen. Wat er niet in staat, wordt niet gereserveerd.

Navolgbaar. Staat er per bouwdeel een conditiescore met een onderbouwing, of alleen een jaartal en een bedrag? Een plan zonder inspectiegegevens is een prijslijst en geen onderhoudsplan.

En kijk naar de aansluiting op het reservefonds: is de dotatie werkelijk gebaseerd op het plan, of staat er nog een bedrag uit een oude begroting? Dat is een van de meest voorkomende gaten.

Zelf. Het plan opvragen en controleren op datum, volledigheid en aansluiting op de dotatie. Een eigen bouwdelenlijst maken met het laatste onderhoudsjaar. De grote posten in de eerste vijf jaar eruit lichten en die als apart agendapunt inbrengen. En bij een eengezinswoning: de jaarlijkse ronde zelf lopen en vastleggen wat je ziet, met foto's en datum.

Niet zelf. De conditiemeting. Een score volgens NEN 2767 vraagt om iemand die de systematiek beheerst en die onafhankelijk is van de partij die het werk mag uitvoeren. Dat laatste is het belangrijkste: laat het plan niet opstellen door de aannemer die het onderhoud gaat doen.

Het reservefonds is verplicht op grond van het Burgerlijk Wetboek voor VvE's. Er zijn twee toegestane grondslagen: een actueel meerjarenonderhoudsplan dat niet ouder is dan vijf jaar en ten minste tien jaar vooruitkijkt, óf 0,5 procent van de herbouwwaarde per jaar.

De conditiemeting volgt NEN 2767, met conditiescores van 1 tot 6. De norm is niet wettelijk verplicht voor een VvE, maar hij is de facto de standaard en maakt plannen onderling vergelijkbaar. De normtekst zelf is auteursrechtelijk beschermd.

Het vaststellen van het MJOP en de dotatie is een besluit van de vergadering. Welke meerderheid daarvoor nodig is, staat in het splitsingsreglement.

Voor verduurzaming kan een VvE gebruikmaken van subsidies en van een lening bij het Nationaal Warmtefonds; een actueel MJOP of DMJOP is daarbij vrijwel altijd een voorwaarde. Dat is een praktische reden om het op orde te hebben.