Verbetercheck buitenschil en onderhoud
12 vragen · 4 mogelijke uitkomsten · gecontroleerd op 14 augustus 2026
Deze check brengt de staat van de buitenkant van je woning in kaart: schilderwerk, kozijnen, dak, goten, gevel en het terrein eromheen. Daarmee weet je wat er dit jaar moet gebeuren, wat kan wachten en wat je beter niet uitstelt.
Onderhoud aan de buitenschil is uitstelbaar tot het dat niet meer is. Houtrot, een lekkende goot en uitgesleten voegen kosten in het begin honderden euro's en na een paar jaar duizenden. Deze check is bedoeld om dat kantelpunt vóór te zijn.
Voor wie is deze check bedoeld?
Voor eigenaren van een grondgebonden woning. Voor appartementen geldt dat de buitenschil in een VvE gemeenschappelijk is; de check blijft bruikbaar als input voor het meerjarenonderhoudsplan.
Hij is ook geschikt als je een woning wilt kopen: loop hem door tijdens de tweede bezichtiging en je hebt een reële eerste indruk van de onderhoudspost.
Wat je nodig hebt om de check te doen
Een verrekijker. Daarmee bekijk je het dak veilig vanaf de grond.
Een schroevendraaier met een dunne punt, of een priem.
Een sleutel of een schroevendraaier om het voegwerk te testen.
Een zaklamp.
Een telefoon om te fotograferen, met de datum in beeld.
Eventueel een ladder om in de goot te kijken — alleen als je dat veilig kunt.
Reken op twee uur. Doe hem bij droog weer, en herhaal een deel bij regen.
De check
- 1Wanneer is het buitenschilderwerk voor het laatst gedaan? Binnen drie jaar, drie tot zes jaar geleden, langer, of onbekend.
- 2Test het hout. Duw met een dunne schroevendraaier in de onderhoeken van kozijnen, in de onderdorpel en bij de aansluitingen. Zakt de punt makkelijk weg, dan is er houtrot. Doe dit bij minstens vier kozijnen, en altijd bij de zuidwestgevel.
- 3Kijk naar de kitnaden en de beglazingsafdichting rond de ruiten. Zijn ze heel, of gescheurd en loslatend?
- 4Bekijk het dak met de verrekijker. Liggen er pannen scheef of ontbreken er? Zit er mos, en zo ja: hier en daar, of over het hele vlak? Zijn de nokvorsten nog vast?
- 5Heb je een plat dak? Kijk of er plassen blijven staan na regen en of de dakbedekking blaast, scheurt of loslaat bij de opstanden.
- 6Kijk in de goot. Zit er blad, mos of zand in? Loopt het water bij regen weg of loopt de goot over? Kijk ook waar de hemelwaterafvoer op uitkomt.
- 7Test het voegwerk. Kras met een sleutel over een voeg. Verkruimelt hij, of is hij hard? Doe dit op meerdere hoogtes en aan meerdere gevels.
- 8Bekijk de gevel op scheuren, witte uitbloeiing en groene aanslag. Noteer waar en hoe breed.
- 9Meet het hoogteverschil tussen het maaiveld langs de gevel en de vloer binnen. Ligt de tuin of het terras hoger dan de vloer, of is het verschil kleiner dan een handbreedte?
- 10Groeit er beplanting tegen de gevel of over de goot? Staat er een boom dicht bij de woning?
- 11Heb je een schoorsteen? Is het metselwerk daarvan heel, staat hij recht, en wanneer is hij voor het laatst geveegd?
- 12Loop bij regen een rondje om de woning en kijk waar het water heen gaat.
Wat je uitkomst betekent
- Achterstallig
- Je vond houtrot, verkruimelend voegwerk, of een goot die overloopt. Hier is uitstel duur: water dat de constructie in gaat, vermenigvuldigt de rekening elk jaar. Pak eerst de waterhuishouding aan — goten, afvoeren, maaiveld — en daarna het hout en het voegwerk.
- Onderhoud loopt, maar plan het
- Het schilderwerk nadert zijn termijn, er zit mos op het dak, of het voegwerk begint te slijten. Niets is urgent, maar zonder planning wordt het dat wel. Zet de cyclus in een meerjarenoverzicht.
- Op orde
- Alles is recent gedaan en je vond geen gebreken. Leg de cyclus vast en herhaal deze check jaarlijks in het najaar; dat is het moment waarop je nog kunt handelen vóór de winter.
- Zaak van de VvE
- Je woont in een appartement en de gebreken zitten in gevel, dak of goten. Breng je bevindingen met foto's in bij de vergadering en vraag naar het meerjarenonderhoudsplan.
Maatregelen, kosten en opbrengst
| Maatregel | Bij welke uitkomst | Kosten | Wat het oplevert |
|---|---|---|---|
| Goten en afvoeren schoonmaken, jaarlijks |
| € 0 - € 200 per keer | Voorkomt de meest voorkomende oorzaak van gevelvocht |
| Beplanting weghalen bij gevel en goot |
| € 0 | Minder vocht en minder verstoppingen |
| Maaiveld verlagen langs de gevel | € 40 - € 120 per meter | Voorkomt optrekkend vocht | |
| Houtrot herstellen | € 60 - € 250 per plek | Voorkomt vervanging van het hele kozijn | |
| Buitenschilderwerk | € 20 - € 50 per m2 | Beschermt het hout; cyclus van vier tot acht jaar | |
| Kitnaden en beglazingsafdichting vernieuwen | € 8 - € 25 per meter | Houdt water uit de sponning | |
| Voegwerk herstellen | € 45 - € 100 per m2 | Waterdichte gevel bij slagregen | |
| Dak reinigen en mos verwijderen | € 8 - € 20 per m2 | Alleen zinvol als het mos de afwatering hindert | |
| Losse pannen en nokvorsten herstellen | € 150 - € 600 per keer | Voorkomt lekkage en gevolgschade | |
| Plat dak vernieuwen | € 90 - € 200 per m2 | Combineer met isolatie; het dak gaat toch open | |
| Schoorsteen vegen, jaarlijks bij gebruik |
| € 60 - € 150 per keer | Veiligheid en trek |
| Bouwkundige keuring |
| € 400 - € 900 per woning | Onafhankelijk oordeel en een onderbouwde planning |
Prijspeil augustus 2026. Bandbreedtes, geen offertes.
Regels en regelgeving
Het Bbl stelt eisen aan de staat van bestaande bouwwerken. Ernstig achterstallig onderhoud kan aanleiding zijn voor handhaving door de gemeente.
Voor schilderwerk aan een woning ouder dan twee jaar geldt een verlaagd btw-tarief op de arbeid. Vraag ernaar bij de offerte.
Werk aan de buitenschil is werken op hoogte. Laat je het uitvoeren, dan ben je opdrachtgever en gelden de arboregels; leg in de opdracht vast dat de aannemer voor deugdelijke voorzieningen zorgt.
Bij een monument of beschermd stadsgezicht liggen materiaal, kleur en werkwijze vast en is vaak een vergunning nodig, ook voor onderhoud.
Bij woningen van vóór 1 juli 1993 kan er asbest zitten in dakbeschot, gevelbeplating en schoorsteenplaten.
In een VvE hoort de buitenschil in het meerjarenonderhoudsplan. Sinds de wetgeving over VvE-reserves is een onderbouwde reservering verplicht.
Voor de opstalverzekering geldt dat schade door achterstallig onderhoud niet is gedekt. Dat maakt tijdig onderhoud ook een verzekeringskwestie.
Wanneer schakel je een deskundige in?
Zodra je houtrot vindt die dieper zit dan een centimeter, bij scheuren in de gevel die door de stenen lopen, en bij elk vermoeden van lekkage in de constructie.
Verder voor alles wat hoger zit dan je veilig vanaf de grond of vanaf een lage trap kunt bereiken. Dakwerk is de klus met het grootste aandeel ernstige ongevallen.
Zie voor meer informatie
Ervaringen van anderen
We slaan alleen je antwoord op, en je toelichting als je die geeft. Geen naam, geen e-mailadres.