Wat is een gezonde reservering?

Bij een gebouw zonder lift € 60 tot € 100 per maand per woning, met lift of galerij eerder € 120 tot € 200. Een MJOP van 20 jaar hoort eronder te liggen.

Wat als de VvE slapend is?

Dan is er geen reservering en geen plan. Reken erop dat je zelf de eerste jaren de vereniging in gang moet zetten, en op een eenmalige bijdrage.

Kan ik als koper de notulen krijgen?

Ja, via de verkoper of de beheerder. Krijg je ze niet, dan is dat op zichzelf een antwoord.

Stappenplan · 12 stappen

De VvE-stukken doornemen voordat je op een appartement biedt

Onderwerp VvE en beheer

Bijgewerkt 9 september 2026 · gecontroleerd op 6 september 2026

Secties zijn ingeklapt zodat je kunt kiezen wat je leest. Tik op een kop om hem te openen.

Wat gebruik je waarvoor?

Drie pagina's over hetzelfde werk, met een andere vraag erachter. Kies verkeerd en je leest het verkeerde antwoord.

Stappenplan

Het werk in stappen, met wat er per stap misgaat.

Gebruik dit als je het zelf doet of wilt volgen.

Niet voor: een vakman aansturen — dan een werkomschrijving.

Werkomschrijving

Wat je aan een vakman meegeeft, in zijn taal.

Gebruik dit als je het laat doen en offertes wilt vergelijken.

Niet voor: zelf uitvoeren — dan een stappenplan.

Gebrek

Wat je ziet, wat het meestal is, en wanneer het ernst wordt.

Gebruik dit als er iets mis is en je nog niet weet wat.

Niet voor: werk plannen — dat begint pas als je weet wat het is.

Het korte antwoord

Moeilijkheid: Gemiddeld
Tijd: 4 tot 8 uur, verspreid over enkele dagen
Kosten: € 0 - € 250bespaart € 300 - € 800 tegenover uitbestedenprijspeil augustus 2026

Bij een appartement koop je twee dingen tegelijk: een woning en een aandeel in een gebouw dat je met anderen deelt. Het appartement kun je bezichtigen. Het gebouw beoordeel je via de stukken van de vereniging van eigenaars. Dit stappenplan gaat over die stukken: welke je opvraagt en waar je in elk stuk op let.

Dat is bouwkundig werk. De splitsingsakte vertelt je welke bouwdelen van jou zijn en welke van de vereniging, en dus wie welk onderhoud betaalt. Het meerjarenonderhoudsplan vertelt je wat er de komende jaren aan het gebouw moet gebeuren. De jaarrekening vertelt je of daar geld voor is. De notulen vertellen je of de vereniging besluiten neemt of ze voor zich uit schuift. Vier stukken, vier vragen.

Wat je oplevert: een beeld van wat het gebouw je de komende tien jaar gaat kosten bovenop de koopsom, en van de bouwdelen waarvan je zelf de rekening krijgt. Dat is een ander bedrag dan de maandbijdrage in de verkoopbrochure.

Voor de juridische betekenis van een akte of een besluit ga je naar de notaris en naar de pagina's waarnaar dit stappenplan verwijst.

Veiligheid en voorbereiding

Vraag de stukken schriftelijk op via de verkopend makelaar, en houd bij wat je niet krijgt. Een vereniging die geen actueel meerjarenonderhoudsplan heeft, of een jaarrekening die twee jaar achterloopt, geeft je daarmee al informatie. Noteer het ontbreken als bevinding en niet als vertraging.

Loop de gemeenschappelijke ruimten alleen na op plekken die vrij toegankelijk zijn. Ga niet op een dak zonder randbeveiliging, niet in een kruipruimte en niet in een technische ruimte die op slot zit. Wil je die zien, vraag dan of de beheerder meeloopt.

Trek uit een enkel stuk geen conclusie. Een lage maandbijdrage naast een gevuld reservefonds betekent iets anders dan dezelfde bijdrage naast een leeg fonds en een dak van veertig jaar oud.

Stap 1 van 12

Vraag de stukken op in één bericht, met de datum waarop je ze nodig hebt, en vink af wat binnenkomt.

Vraag de stukken op in één bericht, met de datum waarop je ze nodig hebt, en vink af wat binnenkomt. Vraag ook expliciet of er een lopend geschil is, een aanschrijving van de gemeente, of een besluit tot een uitgave dat al is genomen maar nog niet uitgevoerd.

Stap 2 van 12

Leg de splitsingstekening naast de plattegrond uit de verkoopinformatie.

Leg de splitsingstekening naast de plattegrond uit de verkoopinformatie. Loop de grenzen langs: is het balkon een privegedeelte of een gemeenschappelijk deel met een exclusief gebruiksrecht, hoort de berging bij jouw index, is de parkeerplaats een apart appartementsrecht, en wie heeft het dakterras. Verschillen tussen de twee tekeningen zet je op je vragenlijst.

Stap 3 van 12

Zoek in het reglement de artikelen over onderhoud op en markeer ze.

Zoek in het reglement de artikelen over onderhoud op en markeer ze. Bepaal per bouwdeel wie betaalt: kozijnen, beglazing, buitenschilderwerk, de balkonvloer, de leidingen tot aan het punt waar ze jouw woning binnenkomen, en de installaties. Dit is de belangrijkste pagina van het hele dossier, want hier staat waarvoor je zelf spaart.

Stap 4 van 12

Noteer je breukdeel uit de akte.

Noteer je breukdeel uit de akte. Dat getal bepaalt welk aandeel van elke uitgave op jouw rekening komt. Bij een dakvervanging van € 80.000 tot € 100.000 en een breukdeel van een twintigste is jouw aandeel € 4.000 tot € 5.000, ongeacht wat je maandbijdrage is.

Stap 5 van 12

Beoordeel het meerjarenonderhoudsplan op vier punten.

Beoordeel het meerjarenonderhoudsplan op vier punten. Hoe oud is het: een plan van ouder dan vijf jaar is achterhaald. Wat is de looptijd: vijftien tot twintig jaar geeft pas een eerlijk beeld, omdat dak, gevel en kozijnen daar de dure jaren hebben. Staan de grote bouwdelen erin: dak, gevel en voegwerk, kozijnen, balkons en galerijen, riolering, liften en de collectieve installaties. En berust het op een inspectie ter plaatse of op kengetallen.

Stap 6 van 12

Zet het reservefonds naast de uitgaven.

Zet het reservefonds naast de uitgaven. Neem het saldo uit de balans, tel de jaarlijkse dotatie uit de begroting er vijf keer bij op, en trek daar de geplande uitgaven van de komende vijf jaar van af. Blijft er een tekort, dan is dat een toekomstige eenmalige bijdrage, en jouw aandeel daarin ken je uit stap 4. Toets ook of de vereniging voldoet aan de wettelijke minimale reservering: die is gebaseerd op het meerjarenonderhoudsplan of, als dat er niet is, op een percentage van de herbouwwaarde uit de verzekeringspolis.

Stap 7 van 12

Toets de maandbijdrage aan de begroting.

Toets de maandbijdrage aan de begroting. Tel de vaste lasten op: verzekering, beheer, schoonmaak, liftonderhoud, elektra van de algemene ruimten, klein onderhoud. Wat overblijft van de bijdragen gaat naar het fonds. Is dat een klein bedrag terwijl het plan grote uitgaven aankondigt, dan is de bijdrage te laag en gaat hij omhoog.

Stap 8 van 12

Lees de notulen van de laatste drie vergaderingen met één vraag: welke besluiten zijn uitgesteld.

Lees de notulen van de laatste drie vergaderingen met één vraag: welke besluiten zijn uitgesteld. Een voorstel voor gevelonderhoud dat drie jaar op rij is doorgeschoven, is geen procedurekwestie maar een gebrek dat groeit. Let ook op de opkomst, op besluiten die niet doorgingen omdat er te weinig stemmen waren, en op terugkerende klachten over lekkage, tocht of geluid.

Stap 9 van 12

Lees het huishoudelijk reglement op wat je bouwkundig raakt: harde vloeren en de eisen aan contactgeluidisolatie, zonwering aan de gevel, een airco-buitendeel, laadpunten in de garage, en het gebruik van balkon en berging.

Lees het huishoudelijk reglement op wat je bouwkundig raakt: harde vloeren en de eisen aan contactgeluidisolatie, zonwering aan de gevel, een airco-buitendeel, laadpunten in de garage, en het gebruik van balkon en berging. Wat hier verboden is, kun je later niet alsnog aanleggen.

Stap 10 van 12

Vraag na of er een aanschrijving of een lopend geschil is.

Vraag na of er een aanschrijving of een lopend geschil is. Denk aan een onderzoeksplicht voor uitkragende balkon- en galerijvloeren, aan eisen rond brandveiligheid in het trappenhuis, of aan een handhavingstraject. Zulke trajecten kennen een termijn en de kosten komen bij de eigenaars terecht.

Stap 11 van 12

Loop het gebouw zelf na met de stukken in je hand.

Loop het gebouw zelf na met de stukken in je hand. Kijk naar de staat van het voegwerk, de kozijnen aan de noordzijde, de onderkant van de balkons, de dakrand, de goten en de meterruimte. Vergelijk wat je ziet met wat het plan zegt over de komende jaren. Loopt dat uit elkaar, dan is het plan niet actueel.

Stap 12 van 12

Maak één overzicht: wat je zeker weet, wat je vermoedt, en wat je nog wilt vragen.

Maak één overzicht: wat je zeker weet, wat je vermoedt, en wat je nog wilt vragen. Zet er je aandeel in de verwachte uitgaven van de komende tien jaar bij, als bandbreedte. Dat bedrag hoort bij je koopsom.

Wanneer schakel je een vakman in?

Bij een complex met betonnen balkons of galerijen van voor ongeveer 1975: een constructeur die de uitkragende vloeren beoordeelt. Dit is een van de weinige onderdelen waarbij bezwijken zonder waarschuwing kan optreden, en het onderzoek ernaar is niet vrijblijvend.
Bij een gebouw op houten palen of in een gebied met bodemdaling: een funderingsonderzoeksbureau, in overleg met de vereniging. Funderingsherstel is bij een complex de grootste uitgave die er bestaat en je aandeel erin volgt uit je breukdeel.
Bij een bouwkundige keuring van het appartement: kies een keurder die ook naar de gemeenschappelijke delen kijkt. Een keuring die bij de voordeur stopt, mist het deel waar het geld zit.
Bij twijfel over de brandveiligheid van het trappenhuis, de vluchtroutes of de parkeergarage: een adviseur brandveiligheid. De eisen aan bestaande bouw staan in het Besluit bouwwerken leefomgeving en zijn bij oudere complexen niet vanzelfsprekend gehaald.
Voor de juridische betekenis van de akte, het reglement en de genomen besluiten: de notaris. Die leest ook of er erfdienstbaarheden, gebruiksrechten of ondersplitsingen spelen die je op de tekening niet ziet.