Wat je bij verkoop moet melden

De regel in één zin. Wat jij weet en wat voor de koper van belang is, moet je vertellen. Dat heet de mededelingsplicht, en zij gaat vóór de onderzoeksplicht van de koper: een koper hoeft niet te onderzoeken wat jij had moeten melden.

Wat er onder valt:

Gebreken die je kent, ook als ze zijn hersteld. Een lekkage die terugkwam, een scheur die is gerepareerd, een vloer die is verstevigd.

Wat je weet over de fundering, de bodem, een oude olietank, asbest.

Wat er zonder vergunning is gebouwd of veranderd.

Lopende geschillen: met de buren, met de gemeente, binnen de VvE.

Wat er speelt in de omgeving en wat je weet: een bouwplan naast de deur, een geplande wegverbreding, structurele overlast.

En bij een appartement: de staat van de VvE, achterstallig onderhoud, een aangekondigde heffing.

Wat er niet onder valt. Je hoeft niet te vermoeden, niet te onderzoeken en niet te speculeren. Je hoeft geen keuring te laten uitvoeren om te kunnen melden. Het gaat om wat je weet.

Hoe je de vragenlijst invult. Neem er een uur voor, met de map met facturen ernaast. Vul in wat je weet, en vul bij twijfel in dat je het niet weet — dat is een geldig antwoord en het is beter dan een gunstig antwoord dat je niet kunt waarmaken.

Voeg toe wat er niet gevraagd wordt maar wel relevant is. Er is ruimte voor opmerkingen, en die ruimte gebruiken is precies waar je jezelf beschermt.

Wat het je oplevert — want dit is geen offer:

Je positie wordt sterker, niet zwakker. Een gemeld gebrek is een gebrek waarover onderhandeld kan worden en dat daarna van tafel is. Een verzwegen gebrek is een claim in wording, jaren later, wanneer je het geld al hebt uitgegeven.

De verkoop verloopt sneller. Kopers en hun keurders vinden dingen. Een bevinding die al is gemeld, kost een gesprek. Een bevinding die niet is gemeld, kost vertrouwen — en daarna wordt elk ander punt ook groter.

Je voorkomt de discussie na de levering. De claims die daadwerkelijk slagen, gaan vrijwel allemaal over iets wat de verkoper wist. Niet over iets wat hij niet kon weten.

En het scheelt in de prijsdiscussie minder dan je denkt. Een koper die een gemeld gebrek meeneemt in zijn bod, rekent met een reëel bedrag. Een koper die er zelf achter komt, rekent met het slechtste scenario plus wantrouwen.

Wat je verzamelt vóór de verkoop:

Facturen en garantiebewijzen van wat er is gedaan, gesorteerd op onderdeel.

De vergunningen van verbouwingen, met de tekeningen.

Onderhoudsrapporten van de ketel, en bij een appartement de VvE-stukken.

Een eventueel funderings- of asbestrapport, en het saneringscertificaat van een olietank.

En de energielabelgegevens.

Die map is bij verkoop een verkoopargument. Een woning met een dossier verkoopt beter dan een woning zonder — bij dezelfde staat.

Beeld en bijschriften

Aanbevolen: wat er wel en niet onder de mededelingsplicht valt, in twee kolommen.

Aanvullend beeld: de vragenlijst ingevuld met de map met facturen ernaast.

Een koper die een gemeld gebrek meeneemt in zijn bod, naast een koper die er zelf achter komt.

Het verkoopdossier met facturen, vergunningen, rapporten en labelgegevens.

Veelgestelde vragen

Wat is de regel in één zin? Wat jij weet en wat voor de koper van belang is, moet je vertellen.

Wat gaat voor: mededelingsplicht of onderzoeksplicht? De mededelingsplicht; een koper hoeft niet te onderzoeken wat jij had moeten melden.

Wat valt eronder? Gekende gebreken ook als ze zijn hersteld, wat je weet over fundering en bodem, en bouwen zonder vergunning.

Moet ik onderzoek doen? Nee, en ook niet speculeren; het gaat om wat je weet.

Wat vul ik in bij twijfel? Dat je het niet weet - dat is een geldig antwoord.

Waarom is melden in mijn voordeel? Een gemeld gebrek is onderhandelbaar en daarna van tafel.

Wat verzamel ik vooraf? Facturen, garanties, vergunningen met tekeningen, onderhoudsrapporten en de labelgegevens.