Een raming wordt nauwkeuriger naarmate het plan vordert, in drie stappen. Een kengetal per vierkante meter is het grofst, met een bandbreedte rond de dertig procent. Een elementenraming verdeelt het werk in bouwdelen — fundering, vloeren, wanden, dak, kozijnen, installaties, afwerking — met per element een hoeveelheid maal een eenheidsprijs, en komt rond de vijftien procent. Daarna volgt de offerte, en dat is geen raming meer maar een prijs. Die middelste stap wordt bijna altijd overgeslagen, en het is juist de stap waarin je het ontwerp nog kunt veranderen. Gebruik een raming niet om te onderhandelen: het is jouw toets vooraf, geen bod.
Waar gaat het over?
Je hebt een plan en nog geen offerte. Toch wil je weten of het in de buurt komt van je budget, want anders teken je een ontwerp dat je niet kunt betalen.
Een elementenraming is de manier waarop dat wordt gedaan: je verdeelt het werk in bouwdelen, geeft per bouwdeel een hoeveelheid en een prijs per eenheid, en telt op. Het is grover dan een offerte en aanzienlijk beter dan een gevoel.
Hoe ontstaat het?
Een raming wordt nauwkeuriger naarmate het plan vordert, en dat gaat in drie stappen.
Kengetal per vierkante meter of per kubieke meter. Het grofst. Bruikbaar in de allereerste week: een aanbouw kost zoveel per vierkante meter. Bandbreedte rond de dertig procent.
Elementenraming. Je verdeelt het werk in bouwdelen — fundering, vloeren, wanden, dak, kozijnen, installaties, afwerking — en rekent per element met een hoeveelheid maal een eenheidsprijs. Bandbreedte rond de vijftien procent.
Bestek en offerte. De aannemer rekent op materiaal, uren en zijn eigen inkoop. Dat is geen raming meer maar een prijs.
De elementenraming is de stap die bijna altijd wordt overgeslagen, en het is precies de stap waarin je nog iets kunt veranderen. Bij een offerte ligt het ontwerp vast; bij een raming niet.
Hoe herken je het?
Een bruikbare raming heeft vier dingen, en aan het ontbreken ervan herken je een niet-bruikbare.
Wat erin hoort
Waarom
Hoeveelheid per element
Zonder m2 en stuks is elke prijs een gok
Eenheidsprijs met bron en prijspeil
Een prijs zonder datum veroudert onzichtbaar
Een expliciete bandbreedte
Een raming die één bedrag noemt, doet zich voor als offerte
Wat er niet in zit
Vergunning, aansluitkosten, tuinherstel, sloop, tijdelijke huisvesting
Dat laatste is waar de meeste budgetten sneuvelen. De bouwkosten kloppen, en dan blijken de bijkomende kosten vijftien tot vijfentwintig procent bovenop te komen.
Wat kun je zelf doen, en wat niet?
Zelf kun je verder dan je denkt. Verdeel het werk in tien tot vijftien bouwdelen, meet per bouwdeel de hoeveelheid op je eigen tekening of in de woning, en zoek per bouwdeel de bandbreedte op in onze prijsgidsen. Tel op, tel de bijkomende kosten erbij, en zet de onderkant en de bovenkant naast je budget.
Dat kost een avond en het is de goedkoopste toets die er bestaat op de haalbaarheid van een plan.
Waar je stopt: bij een nieuwbouwwoning of een ingrijpende verbouwing waar de constructie verandert. Dan wegen fundering, constructie en installaties zo zwaar dat een calculator of een bouwkundig adviseur zichzelf terugverdient.
En doe dit niet: een raming gebruiken om met een aannemer te onderhandelen. Een raming is jouw toets vooraf, geen bod.
Regels en regelgeving
Voor de indeling in bouwdelen bestaat een gangbare elementenmethode, waarmee ramingen van verschillende opstellers onderling vergelijkbaar worden. Dat is de reden dat je een raming van bureau A naast die van bureau B kunt leggen: de bouwdelen staan in dezelfde volgorde en betekenen hetzelfde.
Er is geen wettelijke verplichting om te ramen. Wel geldt bij een aannemingsovereenkomst met een particulier dat een richtprijs niet ongelimiteerd mag worden overschreden; de aannemer moet waarschuwen als hij verwacht dat de prijs aanzienlijk hoger uitvalt.
Wat betekent dit voor jou?
- Raam voordat je laat tekenenEen ontwerp dat vijftig procent boven het budget uitkomt, kost een ontwerpronde om terug te brengen. Die ronde betaal je.
- Gebruik onze prijsgidsen en werkomschrijvingen als eenheidsprijzen. Daar staan bandbreedtes per m2 en per stuk, met prijspeil. Dat is precies de invoer die een elementenraming nodig heeft.
- Reken de bijkomende kosten apartVergunning, constructeur, aansluitkosten van de netbeheerder, sloop en afvoer, tijdelijke huisvesting, en een post onvoorzien van tien procent.
- Herzie de raming bij elke ontwerpstap. Een raming uit de schetsfase is na het definitieve ontwerp achterhaald, en dat merk je pas bij de offerte.
Checklist
- Werk verdeeld in tien tot vijftien bouwdelen.
- Per bouwdeel de hoeveelheid opgemeten, niet geschat.
- Per bouwdeel een eenheidsprijs met prijspeil opgezocht.
- Onderkant en bovenkant van de bandbreedte apart opgeteld.
- Bijkomende kosten toegevoegd: vergunning, constructeur, aansluitingen, sloop, huisvesting.
- Post onvoorzien van tien procent toegevoegd.
- Uitkomst naast het budget gelegd, met de bovenkant als maat.
- Raming herzien na de laatste ontwerpwijziging.
Veelgestelde vragen
Wanneer raam ik?
Wat hoort er in een bruikbare raming?
Hoeveel bedragen de bijkomende kosten?
Hoe ver kom ik zelf?
Waar stop ik?
Mag ik met mijn raming onderhandelen?
Hoe vaak herzie ik?
Zie voor meer informatie
- Waarom offertes zo uiteenlopen: wat er achter een verschil van dertig procent zit.Artikel
- Meerwerk: het begrip, en waarom het de aanneemsom verandert.Begrip
- Meerwerk nieuwbouw kosten: de prijsgids met bandbreedtes per post.Prijsgids
- Schade taxeren en waarderen: de drie vragen achter een bedrag.Kennisbank
- Zelf doen of uitbesteden: de afweging voordat je gaat ramen.Artikel
Reacties
De Builddocs-redactie
Redactie ·
Builddocs verdient aan affiliate-doorklikken en aan abonnementen. Dat staat hier omdat het uitmaakt bij het lezen van een vergelijking.
Meer over de auteurMinder
Onder een redactiestuk staat geen naam omdat er geen persoon achter zit, maar omdat de verantwoordelijkheid bij Builddocs als geheel ligt. Elk document heeft een datum waarop het is gecontroleerd; ontbreekt die, dan staat dat er ook.