Bouwbegroting

Een bouwbegroting is de opstelling van wat een bouwplan gaat kosten: per onderdeel een hoeveelheid, een eenheidsprijs en een bedrag, plus de posten die daar overheen komen.

Dit artikel gaat over hoe zo'n begroting is opgebouwd, welke posten er structureel in ontbreken, wat onvoorzien werkelijk betekent, en hoe je twee begrotingen naast elkaar legt zonder appels met peren te vergelijken.

De kern van een begroting is een lijst met hoeveelheden. Vierkante meters gevel, kubieke meters beton, strekkende meters goot, aantallen kozijnen. Zonder die hoeveelheden is er geen begroting maar een schatting.

Bij elke hoeveelheid hoort een eenheidsprijs waarin materiaal, arbeid en materieel zitten. De optelsom daarvan is de directe bouwkosten.

Daarboven komen de indirecte kosten: bouwplaatsvoorzieningen, steiger, container, keet, verzekering, en de algemene kosten en winst van de aannemer. Bij een verbouwing zijn dat posten die verhoudingsgewijs zwaar wegen, omdat ze weinig te maken hebben met de omvang van het werk.

Dan de bijkomende kosten: het honorarium van architect, constructeur en adviseurs, leges, aansluitkosten van nutsbedrijven, en onderzoeken zoals asbest, bodem of beschermde soorten.

En ten slotte onvoorzien. Dat is geen reservepotje voor als je iets extra's wilt. Het is de erkenning dat er bij een bestaand gebouw dingen aan het licht komen die je van tevoren niet kon weten. Bij nieuwbouw is vijf procent gebruikelijk, bij een bestaande woning tien tot vijftien.

Een begroting verandert daarna nog drie keer. Bij het uitwerken van het ontwerp, wanneer de hoeveelheden preciezer worden. Bij de aanbieding, wanneer de markt zijn prijs geeft. En tijdens de uitvoering, via meer- en minderwerk.

Wat een aannemersbegroting heeft en een adviseursbegroting niet, is de kennis van wat er in de uitvoering werkelijk gebeurt: de volgorde, de wachttijden, en de posten die je pas kent als je het vaker hebt gedaan.

Kijk of er hoeveelheden in staan. Een begroting met alleen bedragen per hoofdstuk is niet te controleren en niet te vergelijken.

Kijk naar de stelposten. Een stelpost is een bedrag waarvan de invulling nog niet vaststaat. Veel stelposten betekent weinig zekerheid, niet een lage prijs.

Kijk of sloop en afvoer erin zitten. Bij een verbouwing is dat een reële post en hij ontbreekt vaak op de eerste versie.

Kijk naar de aansluitkosten van nutsbedrijven en naar de leges. Die staan zelden bij de bouwkosten en ze zijn er wel.

Kijk of er een post onvoorzien staat en hoe hoog die is. Staat er geen, dan is die niet weggerekend maar vergeten.

Kijk naar het prijspeil en naar de geldigheidsduur. Een begroting van een jaar oud is geen begroting meer.

Kijk of btw is inbegrepen, en tegen welk tarief. Bij een woning ouder dan twee jaar geldt voor arbeid bij bepaalde werkzaamheden een verlaagd tarief.

Zelf doen: de hoeveelheden opmeten en op een lijst zetten.

Zelf doen: nagaan of sloop, afvoer, steiger, leges en aansluitkosten erin zitten.

Zelf doen: de stelposten tellen en per stelpost vragen wat er gebeurt bij overschrijding.

Zelf doen: het prijspeil en de geldigheidsduur controleren.

Zelf doen: de begroting naast de aanbiedingen leggen, regel voor regel.

Niet zelf doen: eenheidsprijzen bepalen zonder marktkennis.

Niet zelf doen: een constructief onderdeel begroten zonder te weten wat er constructief nodig is.

Wat je nooit moet doen: een begroting maken zonder post onvoorzien omdat het anders niet uitkomt. Het bedrag verdwijnt dan uit de begroting en niet uit het project.

Een begroting is geen aanbieding en bindt niemand. Een offerte met een handtekening is dat wel.

Bij een aanneemovereenkomst tegen een vaste prijs draagt de aannemer het risico van tegenvallers binnen het overeengekomen werk. Bij regie draagt de opdrachtgever dat risico.

Bij een richtprijs mag de aannemer die overschrijden, en hij moet waarschuwen zodra hij ziet dat het gaat gebeuren. Die waarschuwingsplicht is wettelijk geregeld.

De aannemer heeft een waarschuwingsplicht bij fouten in het ontwerp, in de opdracht of in geleverde zaken. Wie niet waarschuwt, kan zich er later niet achter verschuilen.

Voor arbeid bij werkzaamheden aan een woning ouder dan twee jaar geldt in bepaalde gevallen een verlaagd btw-tarief. Vraag of dat in de begroting is verwerkt.

Bij nieuwbouw met een koop-aannemingsovereenkomst gelden eigen regels voor meerwerk en voor de termijnen; die staan los van dit onderwerp.

In een VvE is de begroting van een project een stuk dat bij de oproeping hoort en waarover de vergadering besluit.