Wanneer een gevelinspectie verplicht is, en wanneer alleen verstandig

De algemene zorgplicht. In het Besluit bouwwerken leefomgeving staat dat een bestaand bouwwerk in een staat moet verkeren waarin geen gevaar ontstaat voor de gezondheid of de veiligheid. Dat is een zorgplicht die op de eigenaar rust, en zij is niet gekoppeld aan een inspectiefrequentie. Wat zij wél betekent, is dat je als eigenaar niet kunt volhouden dat je van niets wist als er iets naar beneden komt.

Specifieke onderzoeksplichten. Die bestaan wel, en ze zijn gericht. De bekendste is de onderzoeksplicht voor uitkragende galerijvloeren en balkons bij gebouwen van vóór ongeveer 1975, ingevoerd nadat een galerij bezweek. Daarnaast gelden er voor bepaalde gebouwtypen en gevelsystemen aanvullende verplichtingen, en die zijn per situatie te achterhalen bij de gemeente.

En de praktische drivers. Voor een VvE zijn die vaak zwaarder dan de wettelijke: de opstalverzekering, de aansprakelijkheid van bestuurders, en het MJOP dat op een reële inschatting moet berusten. Een MJOP zonder inspectie is een schatting.

Wanneer een inspectie loont, ongeacht plicht:

Bij aankoop van een woning met een gevel die er slecht uitziet. Een bouwkundige keuring kijkt naar de gevel, en een gerichte gevelinspectie gaat dieper: per vlak, met de voegdiepte, de staat van de stenen, de waterkeringen en het lood.

Bij een gestapeld gebouw met gevelbeplating of aangehechte elementen. Alles wat aan een gevel hangt — panelen, balkonhekken, luifels, reclame, zonneschermen — is bevestigd, en die bevestiging veroudert. Bij een gebouw van enige hoogte is dat een veiligheidsvraag.

Voordat er groot onderhoud wordt gepland. Een inspectie per gevelvlak is de basis van een offerte die klopt en van een besluit dat het haalt.

Na een storm of na werk in de omgeving. Dat sluit aan bij de nulsituatie die je hebt vastgelegd.

En bij een gebouw met een verleden van scheurvorming of zetting.

Wat een gevelinspectie inhoudt en wat je vraagt: een beoordeling per gevelvlak, visueel en waar nodig met nader onderzoek, met foto's, met een oordeel over de urgentie per bevinding, en met een advies over de volgorde. Vraag expliciet naar de waterhuishouding — goten, afvoeren, waterslagen, lood — want dat is bij vrijwel elk gevelprobleem de oorzaak en het valt buiten een strikt metselwerkgerichte beoordeling.

Vraag ook naar de bereikbaarheid. Een gevelinspectie vanaf de grond met een verrekijker is iets anders dan een inspectie vanaf een hoogwerker of met een drone. Voor een eengezinswoning is het eerste vaak voldoende; voor een gestapeld gebouw niet.

En let op de onafhankelijkheid. Een inspectie door de partij die het herstel gaat uitvoeren, is bruikbaar voor een prijsopgave en minder bruikbaar als beoordeling. Bij een VvE-besluit van enige omvang is dat verschil de moeite van het scheiden waard.

De frequentie die in de praktijk werkt: voor een eengezinswoning een eigen rondgang per jaar — na de winter, met een verrekijker en een schroevendraaier — en een professionele beoordeling als er iets verandert of voordat je groot onderhoud plant. Voor een VvE een periodieke inspectie die in het MJOP is opgenomen, met een frequentie die past bij de hoogte en de staat van het gebouw.

Beeld en bijschriften

Aanbevolen: zorgplicht, onderzoeksplicht en praktische drivers naast elkaar.

Aanvullend beeld: alles wat aan een gevel hangt en waarvan de bevestiging veroudert.

Een inspectie per gevelvlak met foto's en een oordeel over de urgentie.

Inspectie vanaf de grond met een verrekijker, naast inspectie vanaf een hoogwerker.

Veelgestelde vragen

Is een gevelinspectie verplicht? Voor een gewone eengezinswoning niet; er geldt wel een algemene zorgplicht.

Wat houdt die zorgplicht in? Dat een bouwwerk geen gevaar mag opleveren voor gezondheid of veiligheid.

Welke onderzoeksplicht is de bekendste? Die voor uitkragende galerijvloeren en balkons bij gebouwen van vóór ongeveer 1975.

Wat drijft het bij een VvE? De opstalverzekering, de bestuurdersaansprakelijkheid, en een MJOP dat op inspectie berust.

Wanneer loont een inspectie sowieso? Bij aankoop, bij gevelbeplating op hoogte, vóór groot onderhoud, en na een storm.

Wat vraag ik expliciet uit? De waterhuishouding: goten, afvoeren, waterslagen en lood.

Waarom scheid ik inspectie en herstel? Een inspectie door de uitvoerende partij is geen onafhankelijke beoordeling.