Wat kost het slopen van een huis?

Deze prijsgids gaat over het volledig slopen van een woning en de bijbehorende bijgebouwen: de voorbereidende onderzoeken, het asbestwerk, het afkoppelen van de aansluitingen, het machinaal en handmatig slopen van de opbouw, het verwijderen van de begane grondvloer, de fundering en een eventuele kelder, het afvoeren en verwerken van het materiaal, en het bouwrijp achterlaten van de kavel.

De gids is bedoeld voor wie een woning koopt om te slopen en te herbouwen, voor wie een oude woning op eigen erf wil vervangen, en voor wie een verpauperd of onbruikbaar geworden pand wil laten verdwijnen. Je vindt hier bandbreedtes per onderdeel en per situatie, geen offertes. De spreiding komt uit het bouwjaar, de aanwezigheid van asbest, het type fundering, de bereikbaarheid van de kavel en de vraag of er buren tegenaan staan.

Wat er niet in zit: sloopwerk binnen een verbouwing, zoals het uitbreken van een badkamer, een keuken of een binnenwand. Daar is een eigen prijsgids voor, en de kostenopbouw is een andere: bij verbouwingssloop betaal je per onderdeel en per container, bij totaalsloop per kubieke meter inhoud met een kraan op de kavel. Ook de kosten van de nieuwbouw die erna komt vallen erbuiten, net als het slopen van bedrijfsgebouwen, schuren van agrarische bedrijven en flats.

De inhoud van de woning. Dit is de basis van de prijs en de eenheid waarin een sloopbedrijf rekent: bruto inhoud in kubieke meters, gemeten van maaiveld tot nok en over de buitenmaten. Een verdubbeling van de inhoud verdubbelt de sloopkosten bijna, maar niet helemaal, want de vaste posten voor transport, onderzoek en meldingen blijven gelijk. Per kubieke meter is een grote woning dus goedkoper dan een kleine.

De belendingen. Dit is de grootste vermenigvuldiger. Een vrijstaande woning gaat er machinaal in twee tot vier dagen uit; een tussenwoning tussen twee bewoonde huizen moet laag voor laag met de hand en met een kleine machine worden afgebroken, de bouwmuren moeten blijven staan en worden waterdicht en isolerend achtergelaten. Dat verhoogt de prijs per kubieke meter met veertig tot honderd procent en voegt de posten vooropname, tijdelijke gevelafwerking en trillingsmonitoring toe.

Asbest. Bij een bouwjaar voor 1994 is de inventarisatie verplicht en de kans op een vondst groot. De spreiding is enorm: alleen wat vensterbanken en een schuurdakje is € 1.500 tot € 4.000, maar leidingisolatie, vloerzeil met asbesthoudende onderlaag, brandwerende beplating en een gespoten plafond samen lopen op tot € 10.000 tot € 25.000. Bij een bouwjaar na 1994 valt deze post vrijwel geheel weg.

De fundering. Een fundering op staal met strokenfunderingen komt er eenvoudig uit en kost € 25 tot € 60 per strekkende meter. Een paalfundering is een ander verhaal: de palen blijven doorgaans in de grond en worden alleen afgeknipt op ontgravingsdiepte, wat € 60 tot € 150 per paal kost, maar als het omgevingsplan of de nieuwe fundering eist dat ze eruit gaan, is dat € 150 tot € 400 per paal, en bij dertig palen is dat een post op zich.

De kelder. Een kelder is de duurste kubieke meter van het hele huis. Slopen, afvoeren en aanvullen kost € 150 tot € 400 per vierkante meter keldervloer, en bij een hoge grondwaterstand komt daar bronbemaling bij, wat een melding vraagt en € 1.500 tot € 6.000 kost. Een kelder laten zitten en volstorten mag soms en is dan goedkoper, maar de nieuwe fundering moet erlangs of eroverheen kunnen.

De bereikbaarheid. Een kavel waar een dieplader met een dertigtonner op kan rijden en waar drie containers naast elkaar passen, is de goedkoopste sloop. Een achterterrein waar alleen een minigraver via een poort naar binnen kan en waar de containers in de straat staan met een verkeersmaatregel erbij, kost twee tot drie keer zoveel aan machine-uren en voegt € 500 tot € 2.500 aan verkeersmaatregelen toe.

De ecologie en de doorlooptijd. Deze drijver kost geen geld aan de sloop zelf maar wel aan de planning, en die planning is geld. Wijst de quickscan op vleermuizen of gierzwaluwen, dan volgt een onderzoek met meerdere rondes over het seizoen, een aanvraag voor een omgevingsvergunning voor een flora- en fauna-activiteit en het aanbrengen van alternatieve verblijfplaatsen. Dat kost € 4.000 tot € 15.000 en zet de sloop zes tot achttien maanden stil. Wie een woning koopt om te slopen, zet dit onderzoek als eerste in gang.

Het scheiden aan de bron. Een aannemer die de woning eerst laat strippen en daarna machinaal sloopt, betaalt € 8 tot € 20 per vierkante meter voor het strippen en houdt daarna een schone puinstroom over. Een aannemer die alles in één keer neerhaalt, bespaart het strippen maar betaalt € 120 tot € 250 per ton in plaats van € 15 tot € 45. Bij een woning van 120 ton is dat verschil groter dan de hele strippost.

Vraag op welke inhoud de prijs is gebaseerd en hoe die inhoud is bepaald. Sloopbedrijven rekenen in kubieke meters bruto inhoud, maar de een meet tot de nok en de ander tot de goot, en de een telt de garage mee en de ander niet. Zonder dezelfde inhoud vergelijk je twee prijzen die nergens over gaan.

Vraag of de fundering, de begane grondvloer, de kelder en de verharding in de prijs zitten of als stelpost eronder staan. Dit is de post waarop offertes het vaakst uiteenlopen, en een offerte die de woning tot maaiveld sloopt en de rest openlaat, oogt goedkoop en is het niet.

Vraag of de kavel wordt aangevuld en geëgaliseerd, met hoeveel kuub zand is gerekend en tot welk niveau. Vraag ook of het zand in de prijs zit of tegen nacalculatie wordt geleverd.

Vraag hoe de afvoer is opgebouwd: welke stromen worden gescheiden, tegen welk tarief per ton, en of de tonnages een aanname zijn of een vaste prijs. Vraag expliciet wat er gebeurt als er meer of minder afval vrijkomt dan geraamd.

Vraag wie de asbestinventarisatie levert, wie de sanering doet en of die sanering in de aanneemsom zit of als stelpost. Vraag ook wat er gebeurt bij een vondst tijdens het werk, en tegen welk dagtarief stilstand wordt verrekend.

Vraag wie de sloopmelding doet, wie het sloopveiligheidsplan opstelt en wie het contact met de netbeheerders regelt. Deze drie vallen vaak tussen wal en schip, en de vertraging komt dan voor jouw rekening.

Vraag naar de metaalopbrengst en of die in mindering wordt gebracht op de aanneemsom.

Vraag naar de verzekering: een aansprakelijkheidsverzekering voor bedrijven met sloopwerk expliciet meeverzekerd, met het verzekerde bedrag, en bij belendingen een aparte dekking voor schade aan naburige panden.

Vraag de planning met de vier weken meldingstermijn erin, en vraag wat er gebeurt als het ecologisch onderzoek langer duurt dan gehoopt.

Het slopen van een bouwwerk valt onder het Besluit bouwwerken leefomgeving, dat sinds 1 januari 2024 met de Omgevingswet in werking is. Sloopwerk is in de meeste gevallen niet vergunningplichtig maar meldingplichtig: je doet een sloopmelding bij de gemeente als er meer dan tien kubieke meter sloopafval vrijkomt of als er asbest wordt verwijderd. Die melding doe je uiterlijk vier weken voor de start; bij uitsluitend een asbestverwijdering door een particulier in een beperkt geval geldt een kortere termijn. De melding zelf is gratis; de gemeente kan wel voorwaarden stellen aan het tijdstip, de route, de stof- en geluidsbeheersing en het sloopveiligheidsplan.

Een omgevingsvergunning voor het slopen is wel nodig bij een rijksmonument, een gemeentelijk of provinciaal monument, in een beschermd stads- of dorpsgezicht, en overal waar het omgevingsplan een sloopverbod of een vergunningplicht kent. Steeds meer gemeenten hebben zo'n bepaling opgenomen om ongewenste sloop van karakteristieke panden tegen te gaan. Controleer dat vóór de koop, niet erna.

Voor asbest geldt een eigen stelsel. Bij elk bouwwerk dat is gebouwd voor 1 januari 1994 is een asbestinventarisatie verplicht voordat er gesloopt wordt. Het onderzoek en de sanering mogen alleen worden uitgevoerd door bedrijven met het daarvoor geldende procescertificaat, en het hele traject van inventarisatie tot eindbeoordeling wordt vastgelegd in het Landelijk Asbestvolgsysteem. De aangetroffen toepassingen worden ingedeeld in risicoklassen; bij de hogere klassen is een afgesloten werkgebied met onderdruk, een decontaminatie-eenheid en een eindbeoordeling door een onafhankelijk laboratorium verplicht voordat de ruimte wordt vrijgegeven.

Voor beschermde dieren en planten geldt de soortenbescherming die met de Omgevingswet is opgegaan in het Besluit activiteiten leefomgeving. Vleermuizen, gierzwaluwen en huismussen gebruiken spouwmuren, dakranden en dakpannen als verblijfplaats, en die verblijfplaatsen zijn het hele jaar beschermd, ook als de dieren er op dat moment niet zijn. Wordt een beschermde soort aangetroffen, dan is een omgevingsvergunning voor een flora- en fauna-activiteit nodig, met mitigerende maatregelen zoals alternatieve verblijfplaatsen en een werkprotocol. Sommige gemeenten werken met een soortenmanagementplan waaronder je kunt aanhaken, en dat scheelt maanden.

Verder gelden het Besluit bodemkwaliteit voor het toepassen van grond en granulaat, de meldingsplicht voor bronbemaling bij het waterschap wanneer er onder de grondwaterstand wordt gewerkt, en de arbeidsomstandighedenregels voor het werken met trillingen, stof en geluid. De Wet kwaliteitsborging voor het bouwen raakt de sloop niet, maar wel de nieuwbouw die erop volgt: sinds 1 januari 2024 valt een nieuwe woning in gevolgklasse 1 onder het stelsel van de kwaliteitsborger, en die moet vóór de bouwmelding zijn aangesteld. Regels veranderen; controleer bij twijfel de actuele tekst of vraag het aan de gemeente.