Mededeling van bekende gebreken bij verkoop
Gecontroleerd op 4 september 2026
Met dit document meld je als verkoper schriftelijk wat je weet over gebreken aan de woning, als aanvulling op de vragenlijst.
Dat lijkt tegen je belang in te gaan. Dat is het niet. Verzwijgen van bekende gebreken is de meest voorkomende bron van aansprakelijkheid na levering, en die aansprakelijkheid vervalt niet met een ouderdomsclausule.
Wie volledig meldt, verkoopt met een lagere prijs of met een aangepaste clausule, maar zonder de kans dat er twee jaar later een aansprakelijkstelling op de mat ligt.
Wanneer je deze brief stuurt
Bij het invullen van de vragenlijst, dus vroeg in het verkoopproces en vóór de bezichtigingen.
Geef het document mee aan je makelaar en laat het als bijlage bij de koopovereenkomst voegen. Daarmee staat vast wat je hebt gemeld en wanneer.
Meld ook wat je niet zeker weet. "In 2019 was er een vochtplek op zolder; de oorzaak is toen niet onderzocht en de plek is sindsdien niet teruggekomen" is een correcte mededeling en zij bescherm je.
Twijfel je of iets meldenswaardig is: dan is het dat.
Wat je nodig hebt voordat je verstuurt
- De vragenlijst en de lijst van zaken van je makelaar.
- Uw eigen woningdossier: facturen, garantiebewijzen, rapporten, tekeningen.
- Wat je weet van de periode vóór je eigendom, als dat je is verteld.
- Bij een appartement: het MJOP, de stand van het reservefonds en de notulen.
- Bij een woning van vóór 1994: wat je weet over asbest.
- Documenten van uitgevoerd herstel, met facturen — die zijn een pluspunt en geen bezwaar.
De brief
18 plekken om zelf in te vullen
[UW NAAM]
[UW ADRES]
[POSTCODE EN PLAATS]
[PLAATS], [DATUM]
MEDEDELING VAN BEKENDE GEBREKEN
behorend bij de verkoop van de woning aan [ADRES]
Ondergetekende, [NAAM], verkoper van bovengenoemde woning, verklaart het volgende ter aanvulling op de ingevulde vragenlijst.
1. Gebreken die op dit moment aanwezig zijn
[SOM OP, PER GEBREK: WAT, WAAR, SINDS WANNEER, EN WAT ER TOT NU TOE AAN IS GEDAAN. INDIEN GEEN: Voor zover mij bekend zijn er geen actuele gebreken.]
2. Gebreken die zich in het verleden hebben voorgedaan en die zijn hersteld
[SOM OP, MET JAARTAL, WAT ER IS HERSTELD EN DOOR WIE. VERWIJS NAAR BIJGEVOEGDE FACTUREN.]
3. Gebreken of bijzonderheden waarvan ik het bestaan vermoed maar niet zeker weet
[SOM OP. BIJVOORBEELD: vochtplek die eenmalig is opgetreden, een geluid dat niet is onderzocht, een verzakking waarvan de oorzaak niet is vastgesteld.]
4. Uitgevoerde verbouwingen en werkzaamheden
[SOM OP, MET JAARTAL, DOOR WIE UITGEVOERD, EN OF ER VERGUNNINGEN EN BEREKENINGEN ZIJN. VERWIJS NAAR BIJGEVOEGDE STUKKEN.]
5. Bijzonderheden over de directe omgeving
[BIJVOORBEELD: bekende funderingsproblematiek in de straat, werkzaamheden die gepland staan, bekende wateroverlast.]
6. Asbest
[BIJ EEN WONING VAN VÓÓR 1994: Voor zover mij bekend bevindt zich asbestverdacht materiaal op de volgende plaatsen: OPSOMMING. / Er is een asbestinventarisatie uitgevoerd op DATUM; deze is bijgevoegd. / Mij is hierover niets bekend.]
7. Bij een appartement: bijzonderheden over de vereniging van eigenaars
[BIJVOORBEELD: geplande grote onderhoudswerkzaamheden, een besluit tot een eenmalige bijdrage, een lopend geschil, of het ontbreken van een MJOP.]
Ondertekend te [PLAATS] op [DATUM],
[NAAM VERKOPER]
Bijlagen: [SOM DE BIJLAGEN OP]
Alles tussen blokhaken vul je zelf in. Loop de brief na op gemarkeerde plekken voordat je hem verstuurt — er blijft er anders gegarandeerd één in staan.
Wat je invult en wat je laat staan
Laten staan. De zeven categorieën. Punt 3 — vermoedens — is de meest ongemakkelijke en de meest beschermende. Wat je vermoedt en meldt, kan later niet als verzwegen gelden.
Punt 2 is je voordeel. Uitgevoerd herstel met facturen laat zien dat je de woning hebt onderhouden. Een gerepareerd dak met een garantiebewijs is een pluspunt, geen bekentenis.
Punt 4 is bij verkoop een terugkerend struikelblok. Een dakkapel of een doorbraak zonder vergunning of berekening gaat op de koper over als risico; melden voorkomt dat je er later op wordt aangesproken.
Wees feitelijk. Data, plaatsen, waarnemingen. Geen interpretaties, geen geruststellingen.
Wat je niet doet. Nuanceren of relativeren. "Een klein vochtplekje dat eigenlijk niets voorstelt" is een mededeling die achteraf tegen je werkt; "een vochtplek van 30 bij 40 cm op zolder, geconstateerd in maart 2024, oorzaak niet onderzocht" niet.
Hoe je verstuurt en wat je bewaart
Geef het document aan je makelaar met het verzoek het als bijlage bij de koopovereenkomst te voegen, en laat de koper voor ontvangst tekenen.
Bewaar het ondertekende exemplaar en de bijlagen, ook na de levering. Dat is het document dat een latere aansprakelijkstelling ontkracht.
Voeg de onderliggende stukken toe: facturen, garantiebewijzen, rapporten, vergunningen, tekeningen. Een woningdossier verkoopt de woning beter én bescherm je, en dat is zelden een tegenstelling.
Bewaar alles minimaal de verjaringstermijn na levering; overleg met je makelaar hoe lang dat in je geval is.
Wat er daarna gebeurt
Bij een koper die doorvraagt. Dat is een goed teken. Antwoord feitelijk en verwijs naar de stukken.
Bij een koper die een keuring laat doen. Het rapport bevestigt doorgaans wat je hebt gemeld. Verschillen tussen je mededeling en het rapport zijn gespreksstof, geen probleem — mits je volledig bent geweest.
Bij een prijsaanpassing naar aanleiding van je mededeling: dat is het gesprek dat je wilt hebben, en het is aanzienlijk goedkoper dan een procedure na levering.
Bij een ouderdomsclausule. Die dekt onbekende ouderdomsgebreken. Uw mededeling dekt wat je wél wist, en samen sluiten zij de meeste risico's af.
Na levering. Ontdekt de koper iets dat je niet wist, dan is je positie sterk als je aantoonbaar volledig hebt gemeld wat je wél wist.
Wanneer dit model niet past
- Als je niets weet. Ook dan is een korte verklaring zinvol: "voor zover mij bekend zijn er geen gebreken", ondertekend en gedateerd.
- Bij verkoop van een woning waarin je zelf nooit hebt gewoond — een erfeniswoning, een beleggingspand. Meld dan dat je er geen eigen waarneming van hebt.
- Bij een executieveiling, waar de woning "as is" wordt verkocht.
- Bij verkoop aan een projectontwikkelaar die de woning gaat slopen; overleg met je makelaar of dit dan zinvol is.
- Bij nieuwbouw die je nog niet hebt bewoond.
Zie voor meer informatie
- Aansprakelijkstelling verkoper bij een verzwegen gebrekModel of voorbeeldbrief
- De verkoper heeft de lekkage niet gemeld, kan ik hem aansprekenVraag en antwoord
- Opdracht tot een bouwkundige keuringModel of voorbeeldbrief
- Asbestverdacht materiaal in de woningGebrek
Ervaringen van anderen
We slaan alleen je antwoord op, en je toelichting als je die geeft. Geen naam, geen e-mailadres.