Schade aan een leidingschacht of koker

Zoek het inspectieluik en open het. Bij veel appartementen zit dat achter of naast het toilet, in de meterkast, of onder de wastafel. Is het dichtgetegeld of dichtgeschroefd, dan is dat op zichzelf een bevinding: een schacht hoort bereikbaar te zijn, want anders is elke latere reparatie sloopwerk.

Kijk met een lamp omhoog en omlaag. Je kijkt naar drie dingen: zijn de doorvoeren in de vloer en het plafond dicht, zijn de leidingen droog, en ligt er vuil op de bodem. Fotografeer wat je ziet, ook als je niet weet wat het betekent.

Kijk of de doorvoeren dicht zijn en waarmee. Brandwerend afgedicht zie je aan een grijze of rode massa, een manchet om een kunststof buis of een kussen; dat hoort er te zijn. Een gat met bouwschuim erin is niet brandwerend, ook al is het dicht. Bouwschuim is een van de meest voorkomende schijnoplossingen en het brandt.

Voel of de leidingen droog zijn en volg een nat spoor omhoog. Water in een schacht komt bijna altijd van boven; de plek waar je het ziet, is niet de plek waar het lekt.

Voel of er koude, blote leidingen zijn. Een niet-geïsoleerde koudwaterleiding of hemelwaterafvoer in een warme schacht geeft condens, en dat verklaart schimmel en vochtsporen zonder dat er iets lekt. Isolatie erom is de oplossing en dat is een kleine ingreep.

Luister of je water hoort stromen wanneer de buren doorspoelen. Hoor je dat in een slaapkamer, dan is de leiding star aan de constructie bevestigd of er zit geen omkasting met massa om de schacht. Dat is een geluidsvraag en zij is bij een appartement met de nachtwaarden uit de SBR-richtlijn en de eisen aan installatiegeluid te beoordelen.

Kijk of er uitwerpselen, knaagsporen of nestmateriaal liggen. Een schacht met open doorvoeren en vuil op de bodem is een ideale route voor ratten en muizen, en de schacht verbindt dan alle woningen.

Wees voorzichtig bij een gebouw van voor 1994. In oude schachten zit soms asbesthoudend materiaal: een grijs koord rond een leidingdoorvoer, isolatie om een leiding, of plaatmateriaal als schachtwand. Raak het niet aan, boor er niet in en maak het niet schoon. Laat het door een gecertificeerd bureau inventariseren; dat is een aparte procedure en zij is wettelijk voorgeschreven bij verwijdering.

Vraag wanneer er voor het laatst in de schacht is gewerkt. Elke ingreep — een nieuwe standleiding, een glasvezelkabel, een extra waterleiding — is een moment waarop een afdichting is opengemaakt. De vraag of hij is hersteld, is bij dit gebrek de vraag die het antwoord geeft.

Voor de vraag of de doorvoeren brandwerend zijn. Dat is niet met het oog te beoordelen en het vraagt kennis van de toegepaste producten.

Verder: altijd bij een vermoeden van asbest, bij een lekkende leiding in de schacht, bij geluid dat via de leidingen doorkomt, en bij een schacht die niet bereikbaar is.

Vraag een adviseur brandveiligheid voor de inspectie en de rapportage, en een gespecialiseerd bedrijf in brandwerende doorvoeren voor de uitvoering; vraag daarbij om een verklaring per afdichting, want dat is het document waarmee je aantoont dat het is gedaan. Voor de leidingen een loodgieter, voor het geluid een akoestisch adviseur, en bij een vermoeden van asbest een gecertificeerd inventarisatiebureau — dat laatste is wettelijk voorgeschreven en het is geen keuze.

Laat elke ingreep aan of in een schacht melden en laat de afdichting altijd herstellen door een gecertificeerde partij.

Neem in de opdracht aan een aannemer of installateur op dat doorvoeren brandwerend worden afgedicht en dat er een verklaring per doorvoer wordt geleverd.

Gebruik nooit bouwschuim als afdichting van een doorvoer.

Isoleer koude leidingen in schachten om condens te voorkomen.

Houd inspectieluiken bereikbaar en betegel ze niet dicht.

Laat de schachten leeg en schoon; geen bouwafval en geen opslag.

Laat de schachten periodiek inspecteren, en koppel dat aan de rest van het brandveiligheidsdossier.

Laat bij een gebouw van voor 1994 een asbestinventarisatie doen voordat er in schachten wordt gewerkt, en bewaar het rapport in het onderhoudsdossier.

Bewaar de leidingtekening en de verklaringen van de afdichtingen.

Het Besluit bouwwerken leefomgeving eist dat woningen afzonderlijke brandcompartimenten zijn en stelt eisen aan de weerstand tegen branddoorslag en brandoverslag tussen die compartimenten. Een leidingdoorvoer die niet is afgedicht, doorbreekt die scheiding. Bij nieuwbouw geldt in de regel een weerstand van zestig minuten tussen woningen; bij bestaande bouw liggen de eisen lager, maar de zorgplicht dat een bouwwerk geen gevaar voor de veiligheid oplevert geldt altijd.

Brandwerende doorvoeren moeten zijn uitgevoerd met een systeem dat voor die situatie is getest en geclassificeerd volgens de Europese normen voor brandwerendheid. Dat betekent dat een afdichting altijd hoort te horen bij een verklaring; een gat met een willekeurige kit of met bouwschuim voldoet daar niet aan, ook al is het dicht.

Voor asbest geldt dat het bewerken en verwijderen ervan is gebonden aan het Asbestverwijderingsbesluit en aan het Arbobesluit. Een inventarisatie moet worden gedaan door een gecertificeerd bureau en de verwijdering in de regel door een gecertificeerd bedrijf. In een gebouw van voor 1994 is een inventarisatie verplicht voordat er sloop- of onderhoudswerk plaatsvindt waarbij asbest kan vrijkomen.

Voor installatiegeluid geldt bij nieuwbouw een grens in een verblijfsgebied, en bij een appartementengebouw is geluid dat via de constructie of via een schacht doorkomt een zaak van de vereniging. Voor de beoordeling van trillingen en geluid van installaties zijn de SBR-richtlijnen het gangbare kader, met een strengere waarde voor de nachtperiode.

Voor huurwoningen zijn de schachten en de leidingen erin de verhuurder. Een schacht waarvan de brandwerende scheiding niet in orde is, is een gebrek in de zin van het huurrecht.

Bij een appartementengebouw volgt uit de splitsingsakte en het modelreglement dat schachten, kokers en de leidingen daarin gemeenschappelijk zijn en dat de vereniging verplicht is ze te onderhouden. Aansprakelijkheid voor schade door een gebrekkig bouwwerk loopt via artikel 6:174 van het Burgerlijk Wetboek; bij een gemeenschappelijk deel is dat de vereniging van eigenaars.