De bouwkostenindex - waarom je raming van vorig jaar niet meer klopt

Een offerte of een raming is een momentopname. Bouwkosten bewegen, en tussen 2021 en 2023 bewogen ze harder dan in de twintig jaar daarvoor. Wie een begroting van twee jaar geleden naast een offerte van vandaag legt, vergelijkt twee dingen die niet vergelijkbaar zijn.

De bouwkostenindex is het cijfer dat die beweging bijhoudt. Het is geen prijs maar een verhouding: hij zegt hoeveel duurder hetzelfde werk is geworden ten opzichte van een peiljaar.

Dit artikel legt uit waar die beweging vandaan komt, hoe je een oude raming naar vandaag rekent, en waar de vuistregel ophoudt te werken. Dat laatste is belangrijk: een index is een gemiddelde over de hele bouw, en jouw werk is geen gemiddelde.

Een bouwkostenindex is opgebouwd uit een aantal componenten, elk met een gewicht: materiaal, arbeid, materieel, transport en algemene kosten. Elke component beweegt op zijn eigen manier.

Materiaal beweegt schoksgewijs en kan hard dalen. Hout, staal en isolatiemateriaal reageren op wereldwijde vraag, op energieprijzen en op transportkosten. In 2021 en 2022 liepen sommige materialen tientallen procenten op en daarna weer een deel terug.

Arbeid beweegt langzaam en gaat vrijwel nooit terug. Loonstijgingen uit een cao blijven staan, ook als de materiaalprijs zakt. Dat verklaart waarom bouwkosten na een piek zelden op het oude niveau terugkeren: het materiaaldeel daalt, het arbeidsdeel niet.

Bij renovatie en onderhoud is het arbeidsdeel groter dan bij nieuwbouw. Een schilderklus is voor het overgrote deel arbeid. Daardoor volgen renovatiekosten de loonontwikkeling nauwer, en dalen ze minder dan nieuwbouwkosten wanneer materiaal goedkoper wordt.

Er is niet één index. Het CBS publiceert een index voor nieuwbouwwoningen; commerciële uitgevers publiceren er meer, met een eigen samenstelling en een eigen peiljaar. Vergelijk daarom alleen indexcijfers uit dezelfde reeks.

Je herkent het probleem aan drie situaties.

Je hebt een offerte uit een eerder jaar en vraagt nu een nieuwe aan. Het verschil wordt vaak toegeschreven aan de aannemer, terwijl een deel gewoon indexering is.

Je meerjarenonderhoudsplan is drie jaar oud. De bedragen daarin zijn opgesteld op het prijspeil van dat moment. Reserveert de VvE nog op die bedragen, dan is de reservering feitelijk lager geworden dan de opgave suggereert.

Je verzekerde herbouwwaarde is jaren niet herzien. Bij een schade blijkt dan dat herbouwen meer kost dan waarvoor je verzekerd bent. Dat is onderverzekering, en de verzekeraar mag dan naar verhouding uitkeren.

Zelf doen: een oude raming globaal bijwerken met een indexcijfer. Zoek het indexcijfer van het peiljaar van de raming en dat van nu op bij het CBS, deel het tweede door het eerste, en vermenigvuldig het bedrag daarmee. Dat geeft een orde van grootte.

Waar die vuistregel ophoudt: hij werkt niet bij een enkel materiaal dat afwijkend is bewogen, hij werkt niet als er inmiddels andere regelgeving geldt die het werk verandert, en hij werkt niet bij een klein werk waar de voorrijkosten en de opstart zwaarder wegen dan het werk zelf.

Niet zelf doen: een meerjarenonderhoudsplan actualiseren en een herbouwwaarde bepalen. Beide vragen een opname ter plaatse en beide dragen consequenties die je niet wilt baseren op een schatting.

Er is geen wettelijke verplichting om een raming te indexeren. Er zijn wel twee plekken waar het indirect verplicht wordt.

Voor een VvE geldt de verplichting om te reserveren voor onderhoud, gebaseerd op een meerjarenonderhoudsplan of op een vast percentage van de herbouwwaarde. Een plan dat niet is geactualiseerd, voldoet materieel niet aan het doel van die verplichting.

Bij een opstalverzekering geldt dat je verzekerd bent tot de herbouwwaarde. Blijft die achter, dan ontstaat onderverzekering en wordt bij schade naar verhouding uitgekeerd. Veel polissen kennen een garantie tegen onderverzekering, mits de waarde periodiek wordt herzien; controleer die voorwaarde.

In aannemingsovereenkomsten komt een indexeringsclausule voor, waarmee de aannemer prijsstijgingen mag doorberekenen. Lees die bepaling: hij bepaalt wie het risico draagt tussen tekenen en bouwen, en bij een lange doorlooptijd is dat een aanzienlijk bedrag.

Alle bedragen op dit platform dragen een prijspeil. Dat is precies om deze reden: een bedrag zonder jaartal is bij bouwkosten geen informatie.