Onderhoudsplanning voor je woning

Over het plannen en reserveren van onderhoud aan een eigen woning, over een periode van tien tot dertig jaar.

Voor VvE's is dat geregeld: een vereniging is verplicht een reservefonds aan te houden op basis van een meerjarenonderhoudsplan. Voor een woningeigenaar bestaat die verplichting niet, en daarmee ook de gewoonte niet.

Dat is de kern van dit artikel. Een eengezinswoning heeft dezelfde onderhoudscyclus als een appartementencomplex, alleen dan één woning groot. Het verschil is dat niemand je eraan herinnert.

Onderhoud is geen reeks incidenten maar een cyclus. Elk bouwdeel heeft een levensduur, en die is bekend: schilderwerk vier tot zes jaar, een cv-ketel vijftien tot twintig, dakbedekking van een plat dak twintig tot dertig, pannen veertig tot zestig, voegwerk vijftig tot tachtig, kozijnen veertig tot zestig.

Tel die cycli op en je krijgt een jaarlijkse reservering. De vuistregel: één tot anderhalf procent van de herbouwwaarde per jaar. Bij een herbouwwaarde van € 300.000 is dat € 3.000 tot € 4.500.

Dat bedrag valt in de praktijk niet gelijkmatig. Zeven van de tien jaar kost je een paar honderd euro; in het jaar van het schilderwerk en in het jaar van de ketel gaat het over duizenden. Het gemiddelde is de reserve die je aanhoudt, niet de rekening die je krijgt.

Het probleem ontstaat wanneer er niet wordt gereserveerd. Dan wordt onderhoud uitgesteld tot het niet meer kan, en bij vrijwel elk bouwdeel geldt dat uitstel het bedrag verhoogt. Schilderwerk dat een cyclus te laat komt, betekent houtreparatie in plaats van schilderen: een factor drie tot vijf.

Signalen dat de planning ontbreekt:

• onderhoud wordt gedaan als er iets kapot is, niet volgens een cyclus
• je weet niet wanneer het dak, het voegwerk of de kozijnen voor het laatst zijn aangepakt
• er is geen apart bedrag opzij gezet voor onderhoud
• de grote posten — dak, gevel, kozijnen — komen nooit ter sprake
• offertes worden aangevraagd onder tijdsdruk, omdat het nu moet

En het duidelijkste: wie op de vraag "wanneer is het dak voor het laatst geïnspecteerd" geen antwoord heeft, heeft geen planning.

Zelf, en het is het meeste werk: de inventarisatie. Loop de woning één keer door en noteer per bouwdeel wat het is, hoe oud het ongeveer is en wanneer het voor het laatst is aangepakt. Dat kost een middag en het is de basis van alles.

Zelf: het jaarlijkse kleine onderhoud. Goot reinigen, aardlek testen, rookmelders testen, kitvoegen controleren, prikken in het houtwerk, en één keer per jaar de zolder en de kruipruimte in.

Zelf: reserveren. Een aparte rekening en een automatische overboeking.

Niet zelf: de inspecties die kennis vragen — dak, spouwankers, riolering, fundering, elektra. Die horen in de cyclus met een interval, en dat interval is per woning te bepalen.

Ook niet zelf: het beoordelen of iets nog kan wachten wanneer er zichtbare schade is. Dat is precies het moment waarop een deskundige oordeel goedkoper is dan een gok.

Voor een eigen woning geldt geen onderhoudsplicht in de zin dat je een plan moet hebben. Wel geldt de zorgplicht uit het Besluit bouwwerken leefomgeving: een bouwwerk mag geen gevaar opleveren, en de gemeente kan daarop handhaven.

Voor een VvE ligt het anders: die is verplicht een reservefonds aan te houden waarvan de hoogte is gebaseerd op een meerjarenonderhoudsplan van ten minste tien jaar, of anders op ten minste een half procent van de herbouwwaarde per jaar.

Bij verhuur is bouwkundig onderhoud voor de verhuurder; wat voor de huurder is, staat in het Besluit kleine herstellingen.

Voor de verzekering geldt dat schade door achterstallig onderhoud doorgaans is uitgesloten. Een onderhoudsdossier is daarmee ook een verzekeringsbelang.