Conditiemeting volgens NEN 2767: wat die cijfers werkelijk zeggen

In onderhoudsplannen en inspectierapporten staan conditiescores: een 1 is uitstekend, een 6 is zeer slecht. Die schaal komt uit NEN 2767 en zij is bedoeld om de technische staat van bouwdelen op een uniforme manier vast te leggen.

De schaal wordt vaak verkeerd gelezen. Dit artikel legt uit hoe zij is opgebouwd, wat een score wel en niet betekent, en waarom een gebouw met alleen conditie 3 toch een dure toekomst kan hebben.

NEN 2767 beschrijft een methode om de conditie van bouw- en installatiedelen vast te leggen. De inspecteur beoordeelt per bouwdeel welke gebreken er zijn, hoe ernstig ze zijn, hoe intensief ze optreden en welke omvang ze hebben.

Uit die drie factoren — ernst, intensiteit en omvang — volgt een conditiescore van 1 tot en met 6. Conditie 1 is nieuwstaat, conditie 3 is redelijk, conditie 6 is zeer slecht.

De schaal is niet lineair en niet financieel. Een bouwdeel met conditie 3 kan volgend jaar aan vervanging toe zijn, en een bouwdeel met conditie 4 kan nog jaren mee wanneer het gebrek niet doorzet.

De conditiescore zegt bovendien niets over functionaliteit, over veiligheid of over energieprestatie. Een goed onderhouden enkelglas-kozijn scoort een 2 en isoleert niet.

De score gaat over waarneembare gebreken. Wat niet zichtbaar is zonder destructief onderzoek — een balkkop in het metselwerk, een houten paalfundering — komt er niet in terug.

In een meerjarenonderhoudsplan wordt de conditiescore vertaald naar maatregelen en jaartallen. Die vertaling is een keuze van de opsteller en geen uitkomst van de norm.

Kijk in het rapport of NEN 2767 wordt genoemd en of de scores per bouwdeel zijn opgebouwd uit ernst, intensiteit en omvang. Zonder die onderbouwing is een cijfer een indruk.

Kijk of het rapport de inspectiemethode beschrijft: visueel vanaf maaiveld, vanaf een ladder, met een hoogwerker, of met destructief onderzoek. Dat bepaalt wat er is gezien.

Kijk of er bouwdelen zijn uitgesloten. Kruipruimte niet toegankelijk, dak niet betreden, fundering niet beoordeeld: dat zijn de zinnen die het meest kosten.

Kijk of de scores zijn voorzien van een gebrekomschrijving. Een score zonder gebrek is niet controleerbaar.

Kijk naar de datum. Een conditiemeting van vijf jaar oud beschrijft een gebouw dat er niet meer is.

Kijk of de conclusie aansluit bij de scores. Een gebouw met overwegend conditie 4 en een geruststellende samenvatting verdient een tweede lezing.

Zelf doen: het rapport lezen op uitsluitingen en op inspectiemethode.

Zelf doen: per bouwdeel controleren of er een gebrekomschrijving bij de score staat.

Zelf doen: de scores vergelijken met een eerdere meting om de trend te zien.

Zelf doen: bouwdelen die zijn uitgesloten alsnog laten onderzoeken wanneer ze kostbaar kunnen zijn.

Zelf doen: vragen stellen over bouwdelen die op een 3 staan en waarvan je weet dat ze oud zijn.

Niet zelf doen: een conditiemeting uitvoeren; die vraagt kennis van de norm en van gebreken.

Niet zelf doen: op basis van scores alleen een begroting maken.

Wat je nooit moet doen: conditie 3 lezen als "in orde". Het betekent redelijk, met gebreken, en het zegt niets over de resterende levensduur.

NEN 2767 is een norm en geen wet. Zij is verplicht wanneer een opdrachtgever of een subsidieregeling haar voorschrijft.

Voor een vereniging van eigenaars geldt sinds 2018 een reserveringsplicht: jaarlijks reserveren op basis van een meerjarenonderhoudsplan, of anders ten minste 0,5 procent van de herbouwwaarde. Een conditiemeting is de gebruikelijke basis onder zo'n plan, maar de wet schrijft de norm niet voor.

Een bouwkundige keuring bij aankoop is iets anders dan een conditiemeting. Die is doorgaans visueel, richt zich op de woning als geheel en volgt geen genormeerde schaal.

De onderzoeksplicht van een koper en de mededelingsplicht van een verkoper staan los van welk rapport dan ook. Een keuring vervangt geen van beide.

Bij monumenten kunnen aanvullende inspectiekaders gelden, bijvoorbeeld die van Monumentenwacht.

Een inspecteur is aansprakelijk voor de kwaliteit van zijn werk binnen de grenzen die hij in het rapport stelt. Die uitsluitingen zijn daarom geen formaliteit.