Gemeenschappelijke gangen en portieken: vluchtroute, obstakels, verlichting en het reglement

Deze pagina is voor het bestuur en de beheerder van een wooncomplex en voor de bewoner die wil weten wat er in de gemeenschappelijke gang, het portiek en de bergingsgang mag en moet: de eisen aan de vluchtroute, het gebruik, de verlichting, het onderhoud en de regels die de vereniging kan stellen. Ze gaat over de horizontale verkeersruimten; het trappenhuis, de galerij, de entree met bel en videofoon en de bergingen zelf hebben eigen pagina's.

Een gemeenschappelijke gang verbindt woningen met de trap, de lift of de uitgang, en is daarmee onderdeel van de vluchtroute. In veel gebouwen is de gang ook een brandscheiding tussen de woningen en het trappenhuis, of tussen de bergingen en de rest. De regels die daaruit volgen zijn dezelfde als voor het trappenhuis: vrij van voorwerpen die de route versmallen, geen brandbare opslag, deuren die zelf sluiten, doorvoeren die dicht zijn. Een bergingsgang is de plek waar dat het vaakst misgaat: fietsen, bankstellen, verfblikken en laders in een smalle gang met houten bergingsdeuren, onder de woningen.

Het gebruik is de tweede laag, en dat is waar bestuur en bewoners elkaar treffen. Bewoners beschouwen de gang voor hun deur als de hunne: een mat, een plant, een kapstok, schoenen, een kinderwagen. Het reglement zegt meestal dat er niets mag staan, en de praktijk zegt dat er alles staat. De uitweg is een gebruiksregeling die zegt wat wél mag, een dunne brandvertragende mat, één plant in een onbrandbare bak die de doorgang niet versmalt, en die uitlegt waarom de rest niet mag. Een regel met een reden wordt beter nageleefd dan een verbod.

De verlichting is de derde laag. Gangen zonder daglicht hebben verlichting die altijd aan is, of bewegingsmelders die aangaan als iemand komt; in oudere gebouwen zijn dat tl-armaturen die dag en nacht branden en een groot deel van de energierekening van de vereniging vormen. Vervangen door led met melders bespaart en verbetert het licht; noodverlichting is vereist in routes zonder daglicht.

Onderhoud ten slotte: de gang is de ruimte die het snelst slijt en het minst wordt gewaardeerd. Vloeren, wanden, deuren, brievenbussen, deurbellen en naambordjes vragen een vaste cyclus, en het schoonmaakcontract bepaalt hoe het gebouw op bezoekers overkomt. Een gang die er verzorgd uitziet, wordt ook verzorgd gebruikt.

Kinderwagens, fietsen, scootmobielen, meubels en dozen in de gang of het portiek, en een bergingsgang die vol staat.

Deurmatten van dik textiel, kapstokken en plantenbakken die de vrije breedte verkleinen, en verfblikken of tuinmeubelen in de bergingsgang.

Laders van fietsen of scootmobielen die in de gang op een verlengsnoer hangen.

Verlichting die permanent brandt, armaturen die uit zijn, geen noodverlichting in een gang zonder daglicht.

Deuren naar het trappenhuis of de bergingsgang die openstaan of niet sluiten.

Vloerafwerking die los ligt, wanden vol strepen en gaten, brievenbussen die niet sluiten en naambordjes die niet kloppen.

Meldingen die steeds terugkomen over dezelfde gang en dezelfde bewoner, zonder dat er een regeling is.

Het bestuur kan zelf de regeling opstellen of laten opstellen, de bewoners informeren met de reden erbij en de aanschrijving doen. De beheerder kan verlichting, drangers en schoonmaak binnen het onderhoudsbudget regelen en een ronde met foto's invoeren.

Bewoners kunnen zorgen dat de gang voor hun deur vrij is en gebreken melden.

Niet zelf: oordelen over brandwerendheid van bergingsdeuren en wanden, doorvoeren afdichten, noodverlichting aanleggen en een bergingsgang compartimenteren. Daar zijn een adviseur en een installateur voor.

Het Besluit bouwwerken leefomgeving vraagt voor bestaande woongebouwen een vrije en begaanbare vluchtroute zonder obstakels en zonder brandbare opslag, zelfsluitende deuren in brandscheidingen, brandwerend afgedichte doorvoeren en verlichting van de route; noodverlichting in routes zonder daglicht. De eigenaar van het gebouw, in een VvE de vereniging, is aanspreekbaar op de zorgplicht en de gemeente kan handhaven.

De splitsingsakte maakt de gangen gemeenschappelijk. Het modelreglement bepaalt dat eigenaren de gemeenschappelijke gedeelten gebruiken volgens de bestemming en dat de vergadering in een huishoudelijk reglement regels kan stellen over het gebruik. Een bewoner die spullen in de gang zet, kan door het bestuur worden aangeschreven; de vergadering kan een boete in het reglement opnemen als de akte dat toelaat.

Voor het laden van accu's in gemeenschappelijke ruimten bestaat geen apart wettelijk verbod; de zorgplicht en de eisen aan de vluchtroute maken het in een gang wel ontoelaatbaar. Voor de verwerking van beelden bij een videofoon of camera in de gang gelden de privacyregels.

Bij een verhuurd complex rusten de verplichtingen op de verhuurder, die ze in de huurvoorwaarden aan huurders kan doorgeven. Regels veranderen; controleer bij twijfel de eigen akte en de actuele regelgeving of vraag het aan de gemeente of de brandweer.