Gladde galerijen en balkons: stroefheid, coating en aansprakelijkheid

Over de meest gemelde en minst geagendeerde klacht in een wooncomplex: de galerij is glad. Meestal bij regen, in de winter, of op de plek waar het water blijft staan.

Het is geen comfortkwestie maar een valrisico, en in complexen met veel ouderen is een val op een galerij een van de zwaarste ongevallen die er gebeuren.

De oorzaak is bijna nooit alleen het weer. Een gladde galerij is doorgaans een galerij met een verkeerd afschot, een verstopte afvoer, een gladgesleten coating of een biologische aanslag die niet wordt verwijderd.

En het raakt de aansprakelijkheid. Een VvE die weet dat een vloer glad is, dat gemeld heeft gekregen en er niets mee doet, staat er bij een ongeval anders voor dan een VvE die het heeft laten meten en in het onderhoudsplan heeft gezet.

Stroefheid is een eigenschap van het oppervlak in natte toestand, en die neemt af door drie mechanismen tegelijk.

Slijtage. Een coating of een dekvloer slijt op de looproute; precies daar waar het meest wordt gelopen is de stroefheid het eerst weg. Het middendeel van de galerij is gladder dan de randen, en dat is aan de glans te zien.

Aanslag. Algen, mos en vuil vormen een dunne, gladde laag. Dat gebeurt het snelst op noord- en oostgevels, onder een overstek en op plekken die niet opdrogen.

Water dat blijft staan. Een galerij hoort af te wateren. Bij een verzakte dekvloer, een dichtgeslibde afvoer of een verhoogde drempel bij de deur ontstaat een plas, en die plas bevriest als eerste.

Daar komt de winterse variant bij: dooizout maakt de galerij begaanbaar en versnelt tegelijk de chlorideindringing in het beton eronder. Bij uitkragende galerijvloeren is dat een reden om zuinig te strooien en te kiezen voor alternatieven.

Loop de galerij bij regen. Dat klinkt eenvoudig en het is de enige beoordeling die iets zegt; een droge galerij is altijd stroef genoeg.

Kijk naar de glans. Een glanzende looplijn in een verder matte vloer betekent dat de toplaag daar weg is.

Zoek de plassen. Markeer waar water blijft staan en controleer de afvoeren, ook die in de hoek die niemand ziet.

Kijk naar de kleur. Groene of zwarte aanslag is de biologische variant en die is met reiniging op te lossen, mits het herhaald gebeurt.

Vraag naar meldingen. Een uitgegleden bewoner is een gegeven en geen anekdote. Leg meldingen vast met datum en plaats; dat is later het verschil tussen weten en niet weten.

Laat de stroefheid meten als er twijfel is. Dat gebeurt met een meting in natte toestand en levert een waarde op waarmee je een norm of een eis kunt vergelijken. Een meting is ook het document waarmee je een besluit onderbouwt.

Zelf. Bij regen lopen en kijken. Plassen markeren, afvoeren controleren, aanslag signaleren en meldingen bijhouden met datum en plaats.

Zelf, in overleg. Aanslag op een balkon in eigen gebruik verwijderen met een zachte borstel en water. Geen hogedruk: dat verwijdert de aanslag en de toplaag tegelijk.

Niet zelf. Stroefheid meten, coatings aanbrengen, afschot herstellen. En niet zelf beslissen dat een enkele melding op zichzelf staat; twee meldingen op dezelfde plek zijn een patroon.

Er is geen aparte wettelijke stroefheidseis voor bestaande galerijen. Wat er wel is, is de algemene verplichting dat een bouwwerk veilig te gebruiken moet zijn, en de aansprakelijkheid van de bezitter van een opstal voor gebreken daaraan.

Dat betekent in de praktijk: als een gebrek bekend is en er wordt niets aan gedaan, verschuift de positie bij een ongeval. Een melding is dus geen last maar een moment waarop de klok gaat lopen.

Bij nieuwbouw stellen de bouwregels eisen aan de veiligheid van vloeren en aan de afwatering. Bij bestaande bouw is het onderhoudsvraagstuk leidend.

Voor complexen met uitkragende galerijvloeren speelt dooizout dubbel: het maakt de vloer begaanbaar en versnelt de aantasting van de wapening. Beperk het gebruik en laat de constructieve staat afzonderlijk beoordelen.