Het bouwbudget bij zelfbouw: stichtingskosten, tijd en de posten die je vergeet

Deze pagina is voor wie overweegt zelf een woning te laten bouwen, op een gemeentelijke kavel, een eigen stuk grond of in een groep, en die wil weten wat het hele project kost en hoeveel tijd het vraagt voordat er een kavel wordt gekocht of een architect wordt ingeschakeld. Ze legt uit welke posten er in de stichtingskosten zitten, in welke volgorde de uitgaven komen, waar de vergeten posten zitten, hoe het budget wordt bewaakt tijdens ontwerp en bouw, wat de tijdsinvestering is en hoe de financiering daarop aansluit. Ze gaat niet over de keuze van de kavel, het ontwerp of de aannemer en niet over de hypotheek zelf; daarvoor bestaan eigen pagina's.

De stichtingskosten van een woning vallen in vijf groepen. De grondkosten: de kavelprijs, de overdrachtsbelasting of btw, de notaris, het kadaster en soms de kosten van bouwrijp maken, sanering of een bodemonderzoek dat de gemeente niet heeft gedaan; bij een gemeentelijke kavel zijn de aansluitingen op riool en nutsvoorzieningen tot de erfgrens vaak inbegrepen, bij een eigen kavel niet. De bouwkosten: de aanneemsom voor de woning inclusief installaties, meestal exclusief keuken, sanitair boven een stelpost, vloerafwerking, schilderwerk binnen en het terrein. De bijkomende kosten: het honorarium van de architect, de constructeur, de installatieadviseur en de kwaliteitsborger, de leges voor de omgevingsvergunning, de sonderingen en het bodemonderzoek, de aansluitkosten van water, elektra, riool en glasvezel, de bouwverzekering en de kosten van een bouwbegeleider als je die inhuurt; samen tien tot twintig procent van de bouwkosten. De financieringskosten: de advies- en afsluitkosten van de hypotheek, de taxatie, de rente over het bouwdepot dat tijdens de bouw wordt uitbetaald en de dubbele woonlasten van huur of een lopende hypotheek gedurende de bouwtijd. En de afwerkingskosten: keuken, badkamer boven de stelpost, vloeren, binnenschilderwerk, raambekleding, de tuin, de bestrating, de erfafscheiding en de berging, die na de oplevering komen en die bij een casco of een halve afwerking het grootste deel van het budget na de sleutel zijn.

De volgorde van de uitgaven is een tweede inzicht. Voordat er een steen ligt, is al een derde van het geld weg of vastgelegd: de kavel, de architect tot en met het definitieve ontwerp, de constructeur, de vergunning en de aansluitingen. Dat geld is niet meer terug te halen als het project stopt, en het is de fase waarin het budget wordt bepaald door keuzes in het ontwerp die later niet meer te veranderen zijn: de grootte, de vorm, het aantal hoeken, de dakvorm, het glasoppervlak, de installaties. Een vierkante meter woning kost bij de gangbare bouwwijzen tussen € 1.800 en € 3.500 aan bouwkosten, afhankelijk van vorm, afwerkingsniveau en regio; een ontwerp dat tien vierkante meter groter is dan nodig, kost dus € 20.000 tot € 35.000 meer, en dat is het bedrag dat vaak aan het einde ontbreekt voor de tuin.

De vergeten posten zijn bekend en toch elke keer een verrassing: de leges, die enkele procenten van de bouwsom kunnen bedragen; de aansluitkosten, die per nutsbedrijf en per afstand tot het net verschillen en samen al snel duizenden euro's zijn; de sondering en het funderingsadvies; de kwaliteitsborger, die sinds de nieuwe wet bij nieuwbouw verplicht is; de bouwverzekering; de bouwplaatskosten als de aannemer die apart rekent; de tijdelijke aansluiting voor bouwstroom en bouwwater; de kosten van het terrein na de bouw, ophogen, bestraten, erfafscheiding, berging, tuin; het schilderwerk binnen als de aannemer alleen behangklaar oplevert; en de meerwerklijst die tijdens de bouw ontstaat door wensen en door onvolkomenheden in de tekeningen. Een post onvoorzien van tien tot vijftien procent van de bouwkosten dekt dat, mits hij ongebruikt blijft tot de ruwbouw staat.

De tijd is de post die niet in euro's staat en toch het meest kost. Een zelfbouwtraject duurt van de aankoop van de kavel tot de verhuizing gewoonlijk twee tot vier jaar: een half jaar tot een jaar ontwerp en vergunning, een half jaar aanbesteding en voorbereiding, een jaar bouw en enkele maanden afwerking en inrichting. In die tijd lopen de woonlasten van de huidige woning door, kost het bouwdepot rente over het uitbetaalde deel, en vraagt het project van de opdrachtgever gemiddeld een dag per week aan overleg, keuzes, controle en administratie. Wie dat niet als een deel van het budget ziet, onderschat het project; wie het wel ziet, plant de bouw zo dat de verhuizing niet in de winter valt en de afwerking niet in de vakantie van de aannemer.

Een budget dat alleen de aanneemsom en de kavel noemt: de bijkomende kosten, de financieringskosten en de afwerking ontbreken.

Een ontwerp dat groter is dan het programma van eisen vraagt, met een budget dat op de bouwkosten per vierkante meter van een kleiner huis is gebaseerd.

Een post onvoorzien die al in het ontwerp is uitgegeven aan een grotere keuken of een extra dakkapel.

Geen regel voor de aansluitkosten, de leges en de kwaliteitsborger in de begroting.

Een planning zonder dubbele woonlasten en zonder rente over het bouwdepot.

Een aannemer die behangklaar oplevert terwijl het budget rekent met een afgewerkte woning.

Een casco of een halve afwerking in de aanneemsom en geen apart budget voor keuken, badkamer, vloeren en tuin.

Zelf: de stichtingskostenopstelling maken met de vijf groepen, de aansluitkosten en de leges opvragen bij de netbeheerders en de gemeente, de bouwkosten per vierkante meter voor jouw regio en bouwwijze opvragen bij een architect of een bouwkostenadviseur, en de planning met de financiering naast elkaar leggen.

Zelf: tijdens de bouw de termijnen en de meerwerklijst bijhouden in een overzicht dat wekelijks wordt bijgewerkt, en de post onvoorzien apart houden.

Niet zelf: de bouwkostenraming van het ontwerp in de fase van het voorlopig en het definitief ontwerp, die een architect of een bouwkostenadviseur maakt op basis van elementen en hoeveelheden; en de beoordeling van de aanneemsom op volledigheid, die een bouwbegeleider of een adviseur doet voordat je tekent.

Wie een woning laat bouwen, is opdrachtgever en heeft een omgevingsvergunning voor het bouwen nodig, met leges die per gemeente verschillen en die zijn gebaseerd op de bouwsom; onder de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen is bij nieuwbouw van een woning een onafhankelijke kwaliteitsborger verplicht die de bouw toetst en een verklaring afgeeft voordat de woning in gebruik mag. De aannemingsovereenkomst voor de bouw van een woning voor een consument valt onder de consumentenbescherming in het Burgerlijk Wetboek: de aannemer moet waarschuwen voor fouten in het ontwerp, de laatste termijn van vijf procent kan bij de notaris in depot blijven tot drie maanden na oplevering en de aannemer blijft aansprakelijk voor gebreken die bij oplevering niet zijn ontdekt.

Een hypotheek voor nieuwbouw werkt met een bouwdepot waaruit de termijnen van de aannemer worden betaald; de rente over het opgenomen deel loopt tijdens de bouw en de rente over het niet-opgenomen deel wordt deels vergoed, afhankelijk van de geldverstrekker. Bij een gemeentelijke kavel gelden de voorwaarden van de kaveluitgifte, zoals een bouwplicht binnen een termijn en een bouwenvelop; bij een eigen kavel geldt het omgevingsplan. Voor de aansluitingen op nutsvoorzieningen gelden de tarieven en termijnen van de netbeheerders; een aanvraag hoort maanden voor de oplevering te worden gedaan. Regels en tarieven veranderen; controleer bij twijfel de actuele tekst.