Renovatie in de huursector: onderhoud, renovatie en de 70%-regeling

Over het verschil tussen onderhoud en renovatie in een huurwoning, en over waarom dat verschil bepaalt of je iets te zeggen hebt.

Onderhoud moet de verhuurder gewoon doen. Daar is jouw instemming niet voor nodig, en je kunt het ook niet tegenhouden. Een lekkend dak, een kapotte ketel, houtrot in een kozijn: dat is zijn verplichting en jouw recht.

Bij renovatie ligt het anders. Een renovatievoorstel voor meerdere woningen wordt geacht redelijk te zijn als zeventig procent of meer van de betrokken huurders ermee instemt. Haalt het voorstel die grens niet, dan gaat het in die vorm niet door.

En daar zit de spanning. Verduurzaming zit vaak op de grens tussen die twee, en de indeling die de verhuurder kiest, bepaalt of jij mag stemmen. Vraag daarom altijd schriftelijk hoe het voorstel is aangemerkt.

Het onderscheid komt uit het huurrecht in Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek.

Onderhoud en herstel van gebreken brengt de woning terug naar de staat waarin hij hoort te zijn. De verhuurder moet gebreken verhelpen op verzoek van de huurder, en je moet hem daarvoor toegang geven.

Renovatie is iets anders: het gaat om vernieuwing die leidt tot een toename van het woongenot, en daar mag een huurverhoging tegenover staan. Isolatie aanbrengen die er niet was, een badkamer vervangen door een betere, mechanische ventilatie plaatsen: dat is renovatie.

Bij een renovatievoorstel voor een complex van tien of meer woningen geldt het vermoeden van redelijkheid bij zeventig procent instemming. Stemt minder dan zeventig procent in, dan kan de verhuurder naar de rechter om het voorstel alsnog redelijk te laten verklaren, of hij past het aan.

Bij een individuele woning gaat het om een redelijk voorstel dat je kunt weigeren, waarna de verhuurder de rechter kan vragen te oordelen.

Loopt de huur door tijdens het werk en ondervind je overlast, dan kan er recht zijn op een vergoeding voor ongemak; bij verhuizing binnen hetzelfde complex geldt een wettelijke verhuiskostenvergoeding.

Aan de inhoud van het voorstel, en niet aan de naam die eraan wordt gegeven.

Herstelt het iets naar de oorspronkelijke staat? Dan is het onderhoud, ook als het onderdeel is van een groter project. Voegwerk vervangen, een dak vernieuwen, kozijnen vervangen door gelijkwaardige: onderhoud.

Voegt het iets toe wat er niet was? Dan is het renovatie. Van enkel naar HR++-glas, spouwisolatie waar geen isolatie zat, een warmtepomp in plaats van een ketel.

Komt er een huurverhoging bij? Dat is het duidelijkste signaal dat de verhuurder het als renovatie ziet — voor onderhoud mag hij geen huurverhoging vragen.

Let op gemengde voorstellen, want die zijn de regel en niet de uitzondering. Een project waarin een dak wordt vervangen én geïsoleerd, is deels onderhoud en deels renovatie. Vraag om een uitsplitsing: welk deel is onderhoud, welk deel is renovatie, en op welk deel is de huurverhoging gebaseerd.

Kijk ook naar het sociaal plan als dat er is: daarin staan de afspraken over overlast, vergoedingen en terugkeer.

Zelf. Het voorstel schriftelijk opvragen, inclusief de indeling onderhoud tegenover renovatie en de onderbouwing van de huurverhoging. Gebreken los melden en vastleggen met foto's en datum — die staan los van het renovatietraject. Contact zoeken met andere huurders in het complex, want zeventig procent is een collectief getal. En bij een gebrek de route naar de Huurcommissie kennen.

Niet zelf. Het werk tegenhouden dat als onderhoud is aangemerkt; daar heb je geen weigeringsrecht en je moet toegang verlenen. En instemmen zonder de onderbouwing te hebben gezien: na akkoord is de discussie over de verhoging voorbij.

Het onderscheid tussen onderhoud en renovatie staat in Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek. De verhuurder moet gebreken verhelpen; renovatie vraagt om een redelijk voorstel.

Bij een renovatievoorstel voor een complex van tien of meer woningen wordt het voorstel vermoed redelijk te zijn als zeventig procent van de huurders instemt.

De verhuiskostenvergoeding bij een verplichte verhuizing wegens renovatie is wettelijk vastgelegd en wordt jaarlijks geïndexeerd.

Voor gebreken is de Huurcommissie de route in het gereguleerde segment: die kan de huur tijdelijk verlagen zolang het gebrek bestaat.

Het energielabel telt mee in het woningwaarderingsstelsel en beïnvloedt de maximale huurprijs. Dat is de reden dat verduurzaming en huurprijs met elkaar samenhangen.

De verhuurder moet ook bij onderhoud en renovatie voldoen aan het Bbl, niveau bestaande bouw, en aan de regels rond asbest en andere gevaarlijke stoffen bij werk in bewoonde woningen.