De hoofdregel: de verhuurder doet het onderhoud aan het gebouw, de huurder het kleine dagelijkse onderhoud. Het Besluit kleine herstellingen geeft de lijst, met als norm: klein, eenvoudig uit te voeren, zonder noemenswaardige kosten. Wat daar niet aan voldoet, is voor de verhuurder. Drie uitzonderingen doorkruisen die verdeling. Schade veroorzaakt door de huurder is altijd voor de huurder, ook bij een onderdeel dat op zich voor de verhuurder is. Een herstelling die klein is maar niet zonder hulpmiddelen bereikbaar, verschuift naar de verhuurder. En een serviceabonnement kan taken overnemen — dat is een keuze, geen verplichting.
Waar gaat het over?
In een huurwoning is het onderhoud verdeeld tussen huurder en verhuurder. De hoofdregel is eenvoudig: de verhuurder doet het onderhoud aan het gebouw, de huurder doet het kleine, dagelijkse onderhoud.
De uitwerking is minder eenvoudig, want de grens loopt op onverwachte plekken. Dit artikel geeft de systematiek, een aantal veelvoorkomende gevallen, en de uitzonderingen die het vaakst tot discussie leiden.
Hoe ontstaat het?
De verdeling volgt uit het Besluit kleine herstellingen. Dat besluit bevat een lijst van herstellingen die voor rekening van de huurder komen, met daarbij de algemene norm: klein, eenvoudig uit te voeren, en zonder noemenswaardige kosten.
Alles wat niet op die lijst staat en niet aan die norm voldoet, is voor de verhuurder.
De ratio is dat een huurder verantwoordelijk is voor het dagelijks gebruik en voor de gevolgen daarvan, en de verhuurder voor de woning als bouwwerk.
Er zijn drie uitzonderingen die de verdeling doorkruisen. Ten eerste: schade die door de huurder is veroorzaakt, is altijd voor de huurder, ook wanneer het onderdeel op zich voor de verhuurder is. Ten tweede: een herstelling die op zich klein is maar die niet zonder hulpmiddelen bereikbaar is, verschuift naar de verhuurder. Ten derde: bij een serviceabonnement kan de verhuurder tegen betaling taken van de huurder overnemen; dat is een keuze en geen verplichting.
De verdeling geldt voor de woning en voor de gemeenschappelijke ruimten. In gemeenschappelijke ruimten is de verhuurder verantwoordelijk voor vrijwel alles.
Hoe herken je het?
Stel drie vragen. Is het klein en eenvoudig? Kost het weinig? Kan het zonder bijzondere hulpmiddelen of vakkennis? Drie keer ja betekent doorgaans huurder.
Kijk of het op de lijst in het besluit staat. Dat is de meest concrete toets die er is.
Kijk naar de oorzaak. Slijtage door normaal gebruik is een ander verhaal dan schade door onzorgvuldigheid.
Kijk naar de bereikbaarheid. Een goot die je vanaf de begane grond kunt schoonmaken is voor de huurder; dezelfde goot op drie hoog is dat niet.
Kijk of het om een installatie gaat. Het onderhoud van de cv-ketel is voor de verhuurder; het ontluchten van radiatoren en het bijvullen van water is voor de huurder.
Kijk of er een serviceabonnement is en wat daarin is opgenomen; dat verschuift de praktijk maar niet de wettelijke verdeling.
Wat kun je zelf doen, en wat niet?
Zelf doen als huurder: sifons schoonmaken, kitnaden vervangen, lampen en batterijen vervangen, hang- en sluitwerk gangbaar houden, tuinonderhoud bij een eigen tuin, bereikbare goten schoonhouden, radiatoren ontluchten en de waterdruk bijvullen.
Zelf doen: kleine gaatjes dichten en bijwerken bij vertrek.
Zelf doen: het kleine onderhoud vastleggen, zodat je bij vertrek kunt laten zien dat je het hebt gedaan.
Niet zelf doen: werk aan de installatie, aan het gebouw of aan gemeenschappelijke delen.
Niet zelf doen: gebreken repareren die voor de verhuurder zijn; dat verzwakt je positie en het kan je aansprakelijk maken voor het resultaat.
Wat je nooit moet doen: kosten van een herstelling die voor de verhuurder is, zelf maken en achteraf verrekenen zonder ingebrekestelling. Daarvoor gelden voorwaarden en zonder die stappen krijg je het niet terug.
Regels en regelgeving
Het Besluit kleine herstellingen is een algemene maatregel van bestuur bij artikel 7:217 van het Burgerlijk Wetboek. Het bevat een limitatieve lijst met een algemene norm.
Artikel 7:217 bepaalt dat de huurder de kleine herstellingen verricht, tenzij die nodig zijn geworden door een tekortkoming van de verhuurder.
Artikel 7:206 verplicht de verhuurder gebreken te verhelpen; de kleine herstellingen vallen daarbuiten.
Van het besluit kan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken. Een huurovereenkomst die meer taken bij de huurder legt dan het besluit toestaat, is op dat punt vernietigbaar.
Bij schade die door de huurder is veroorzaakt geldt artikel 7:218: de huurder is aansprakelijk voor schade aan de woning, tenzij hij aantoont dat die hem niet is toe te rekenen.
Bij een geschil over de verdeling is de Huurcommissie in het gereguleerde segment een route, en anders de kantonrechter.
Wat betekent dit voor jou?
- huurder
- doe het kleine onderhoud dat aan jou is. Dat kost weinig en het versterkt je positie wanneer je iets meldt dat wél voor de verhuurder is.
- huurder
- meld het grote schriftelijk en wacht niet af. Een klein gebrek dat blijft liggen, wordt soms een groot gebrek waarbij de vraag opkomt of je tijdig hebt gemeld.
- woningeigenaar
- Verhuurderinformeer je huurder bij aanvang schriftelijk over de verdeling. Sinds de Wet goed verhuurderschap is die informatieplicht er ook formeel.
- woningeigenaar
- Verhuurderoverweeg een serviceabonnement wanneer je de discussies wilt beperken; het verschuift de praktijk zonder de wet te veranderen.
- vve
- VvE-lid dat verhuurtgebreken in gemeenschappelijke delen zijn voor de vereniging, maar jouw huurder spreekt jou aan.
- woningeigenaar
- het besluit geldt alleen bij huur. Voor een eigen woning bestaat deze verdeling niet en is alles voor jou.
Checklist
- Staat de herstelling op de lijst in het besluit?
- Is zij klein, eenvoudig en zonder noemenswaardige kosten?
- Is de plek bereikbaar zonder bijzondere hulpmiddelen?
- Is de oorzaak slijtage of schade door gebruik?
- Gaat het om een installatie of om het gebouw?
- Is er een serviceabonnement en wat zit erin?
- Staat er iets in de huurovereenkomst dat afwijkt van het besluit?
- Is het gebrek schriftelijk gemeld als het voor de verhuurder is?
- Houd je bij wat je zelf hebt onderhouden?
- Bij een appartement: is het onderdeel gemeenschappelijk?
Veelgestelde vragen
De tegels in mijn douche laten los, wie betaalt dat in een huurwoning?
Zie voor meer informatie
- Gebrek melden bij je verhuurderChecklist
- Gebreken in een huurwoning: wat een gebrek is en welke route werktKennisbank
- Huurwoning opnemen bij intrekChecklist
- Huurwoning opleveren bij vertrekChecklist
- Renovatie in de huursectorKennisbank
Reacties
De Builddocs-redactie
Redactie ·
Builddocs verdient aan affiliate-doorklikken en aan abonnementen. Dat staat hier omdat het uitmaakt bij het lezen van een vergelijking.
Meer over de auteurMinder
Onder een redactiestuk staat geen naam omdat er geen persoon achter zit, maar omdat de verantwoordelijkheid bij Builddocs als geheel ligt. Elk document heeft een datum waarop het is gecontroleerd; ontbreekt die, dan staat dat er ook.