Wat kost meerwerk bij nieuwbouw?

Deze prijsgids is voor kopers van een nieuwbouwwoning met een koop-aannemingsovereenkomst en een keuzelijst, en voor zelfbouwers die met een aannemer werken en willen weten wat wijzigingen tijdens de bouw kosten. Ook wie een woning laat verbouwen heeft er iets aan, want de systematiek van meerwerk en verrekening is daar dezelfde.

Wat je hier vindt zijn bandbreedtes per post en per woning, geen offertes. De eenheid verschilt per post en staat er telkens bij: per stuk, per vierkante meter, per wand, per bouwlaag of per woning. De spreiding komt uit het project, de ontwikkelaar, de opslag op de lijst en het moment waarop je kiest.

In deze gids zitten de posten die het vaakst worden gekozen: elektra en data, loze leidingen, groepen, vloerverwarming, tegelwerk, sanitair, binnendeuren, wandwijzigingen, een dakkapel en een uitbouw. Ook minderwerk zit erin, met de verrekening die je terugkrijgt.

Wat er niet in zit: de keuken, die bij de meeste projecten via een showroom loopt en een eigen prijsgids heeft, en het werk dat je pas na oplevering laat doen door een eigen aannemer. Dat laatste komt hier alleen voor als vergelijking. De aanneemsom van de woning zelf en de grondprijs vallen buiten deze pagina.

Het moment. Dit is de grootste drijver en tegelijk de enige die je volledig zelf in de hand hebt. Voor de sluitingsdatum betaal je de prijs van de post, erna de prijs van het te laat zijn. Een aansluitpunt gaat daarmee van € 90 tot € 220 naar € 200 tot € 600, en bij een wandwijziging is het verschil nog groter omdat de wand er dan al staat.

Of het in de ruwbouw zit. Alles wat door beton, door een vloer of door een dragende wand moet, is nu goedkoop en later een veelvoud. Alles wat in de afbouw zit, kun je met dezelfde kwaliteit later laten doen. Deze ene vraag sorteert je hele wensenlijst en scheelt in de praktijk vijfentwintig tot vijftig procent op het meerwerkbedrag.

De opslag van de ontwikkelaar. Meerwerk via de aannemer bevat tien tot dertig procent opslag voor administratie, coördinatie, garantie en risico. Bij een stopcontact van € 140 is dat € 15 tot € 40 en niet de moeite waard. Bij een badkamerpakket van € 9.000 is het € 900 tot € 2.700, en dan begint het te tellen.

Standaard of maatwerk. Een extra wandcontactdoos uit de keuzelijst is een standaardpost met een vaste prijs. Dezelfde doos op een afwijkende hoogte, in een designlijn of op een plek die niet op de tekening past, is maatwerk en gaat via een aparte calculatie. Dat verdubbelt de prijs vaak en kost bovendien weken doorlooptijd.

De omvang van het pakket. Een woning met veertig meerwerkposten kost per post minder dan een woning met vijf, omdat de coördinatie over meer posten wordt verdeeld. Tegelijk groeit bij een groot pakket het risico op uitloop, en dat is een kostenpost die buiten de lijst valt.

De gevolgen voor de planning. Een dakkapel of een uitbouw verlengt de bouwtijd met weken. Dat kost je huur of dubbele lasten en het schuift de rente over de bouwtermijnen op. Vraag daarom bij elke grote post expliciet wat het effect op de opleverdatum is en laat dat vastleggen.

De financiering. Meerwerk dat voor de sluitingsdatum bij de geldverstrekker bekend is, kan vaak in het bouwdepot. Meerwerk dat je later bedenkt, moet uit eigen geld komen. Dat verandert de prijs niet maar wel wat je kunt kiezen, en het is de reden dat veel kopers hun pakket halverwege inkorten.

Het project zelf. Een project met een ruime keuzelijst en een eigen installateur is goedkoper dan een project met een beperkte lijst en een verplichte leverancier. Bij projecten met veel woningen tegelijk zijn de eenheidsprijzen scherper omdat de ploegen doorwerken.

Vraag om de volledige meerwerklijst met eenheidsprijzen, niet om losse offertes per keuze. Pas dan zie je de systematiek en kun je posten met elkaar vergelijken. Een lijst waarop alleen totalen staan, is geen lijst maar een rekening.

Vraag per post naar de sluitingsdatum en zet die in je agenda. Dat is de belangrijkste informatie in de hele lijst en het staat er zelden bij.

Vraag of de prijzen inclusief of exclusief btw zijn en of de opslag apart wordt vermeld. Sommige ontwikkelaars noemen de opslag als percentage onder aan de opdracht, andere verwerken hem in de eenheidsprijs. Dat verschil maakt vergelijken tussen projecten lastig.

Reken bij grote posten door wat hetzelfde werk kost als je het na oplevering laat doen, inclusief voorrijden, herstel en afwerking. Bij keuken, sanitair en tegelwerk loont dat vaak; bij alles wat in de ruwbouw zit vrijwel nooit.

Vraag of minderwerk mogelijk is en tegen welke verrekening. Je krijgt zelden honderd procent terug. Vraag ook wat er blijft staan: leidingen tot in de ruimte, wachtaansluitingen en doorvoeren horen bij het restant en bepalen wat je zelf nog moet regelen.

Vraag wat het effect op de planning is en laat dat schriftelijk vastleggen, per post. Een dakkapel die twee weken kost is iets anders dan een dakkapel die twee weken kost plus vier weken wachten op een leverancier.

Vraag hoe de betaling loopt. Meerwerk wordt vaak in twee termijnen gefactureerd, de helft bij opdracht en de helft bij oplevering. Weet welk deel uit het depot komt en welk deel uit eigen geld.

Meerwerk hoort schriftelijk te worden opgedragen voordat het wordt uitgevoerd, met prijs, omschrijving en de gevolgen voor de opleverdatum. Dat volgt uit het Burgerlijk Wetboek en beschermt beide partijen: de aannemer weet waarvoor hij tekent en jij weet wat je betaalt. Een aannemer die meerwerk uitvoert zonder getekende opdracht staat zwak wanneer je de post betwist.

De aannemer heeft een waarschuwingsplicht. Leidt een door jou gewenste wijziging tot een aanzienlijke prijsverhoging, dan moet hij je daar tijdig op wijzen. Doet hij dat niet, dan kan hij die verhoging bij een geschil niet zonder meer doorbelasten.

Meerwerk verandert niets aan de vijf procent regeling. Je mag vijf procent van de aanneemsom bij de notaris in depot houden tot drie maanden na oplevering, ook als er veel meerwerk is opgedragen. Over meerwerk zelf geldt die regeling alleen als het in de aanneemsom is opgenomen; leg vast hoe dat in jouw overeenkomst is geregeld.

Bij een koop-aannemingsovereenkomst onder een garantieregeling valt zelf geregeld werk buiten de garantie. Wat een derde na oplevering aanpast, valt onder je eigen opdracht, en schade die daaruit voortkomt is niet gedekt. Bij werk dat de constructie of de waterdichtheid raakt vervalt soms de garantie op het hele onderdeel.

De Wet kwaliteitsborging voor het bouwen geldt sinds 1 januari 2023 voor nieuwbouw in gevolgklasse 1, waaronder de meeste grondgebonden woningen. De kwaliteitsborger toetst het gerealiseerde werk en levert een dossier op. Meerwerk dat de constructie, de brandveiligheid of de energieprestatie raakt, hoort in dat dossier. Vraag daarom bij een wandwijziging of een uitbouw of de borger het heeft meegenomen.

Onder de Omgevingswet en het Besluit bouwwerken leefomgeving gelden voor een uitbouw of dakkapel dezelfde regels als voor een bestaande woning. Zit de wijziging in de vergunning van het project, dan hoef je niets te doen; zit hij er niet in, dan is een vergunningcheck bij de gemeente de eerste stap. Regels veranderen; controleer bij twijfel de actuele tekst.