Wat je eerst doet in een net gekocht huis

Je hebt de sleutel. De keuring is geweest, de notaris is geweest, en nu sta je in een huis dat van jou is en waarvan je niet weet waar je moet beginnen.

Deze pagina zet wat er in de eerste weken hoort te gebeuren, in de volgorde die het meeste oplevert. Het gaat niet over verbouwen — daarvoor is er een aparte pagina — maar over het vastleggen en op orde brengen dat daaraan voorafgaat, en dat maar één keer zo goedkoop is.

Hij is geschreven voor een bestaande woning. Bij nieuwbouw gelden andere dingen, waaronder het opleveringsproces en het bouwvocht van het eerste jaar.

Er zijn vier soorten werk in de eerste maanden, en ze verschillen in urgentie en in houdbaarheid.

Het eerste is veiligheid, en dat kan niet wachten. Rookmelders op elke verdieping. Een aardlekschakelaar in de meterkast — in woningen van vóór 1975 ontbreekt die vaak op de lichtgroepen. Een cv-beurt met controle van de rookgasafvoer, zeker bij een open toestel. En de sloten: je weet niet wie er nog een sleutel heeft.

Het tweede is vastleggen, en dat kan alleen nu. Fotografeer elke ruimte leeg, met de vloer eruit als die eruit gaat. Fotografeer de meterkast, de cv-installatie met het typeplaatje, de watermeter, de kruipruimte vanaf het luik en de zolder. Meet elke ruimte op en maak een plattegrond op schaal. Noteer meterstanden. Dit is het nulpunt van je woningdossier en het is over tien jaar meer waard dan je nu denkt.

Het derde is verzamelen, en dat heeft een houdbaarheidsdatum. Vraag de verkoper of de makelaar om het bouwdossier: tekeningen, vergunningen, facturen van eerdere werkzaamheden, garantiebewijzen, het energielabel, de laatste cv-beurt. Vraag ook naar de dingen die nergens staan — waar de afsluiter zit, welke groep bij welke ruimte hoort, waar de riolering loopt. Die kennis verdwijnt binnen enkele maanden.

Het vierde is waarnemen, en dat kost een jaar. Waar tocht het, waar wordt het te warm, welke ruimte blijft koud, waar staat water na een bui, hoe lang duurt het voor er warm water komt. Deze waarnemingen kun je niet kopen en ze bepalen straks je verbouwplan.

Je herkent een huis waar laag één urgent is aan een meterkast met keramische zekeringen of zonder aardlekschakelaar, aan een cv-ketel zonder onderhoudssticker, en aan een open verbrandingstoestel in een woning die is nageïsoleerd.

Je herkent het moment dat je nooit meer krijgt aan een lege ruimte met een oude vloer eruit: dat is de enige keer dat je ziet wat er onder ligt.

Je herkent een verkoper die nog wil helpen aan het feit dat hij nog opneemt. Dat duurt zelden langer dan een paar maanden.

En je herkent de valkuil aan wat mensen het eerst doen: de keuken, de badkamer en de vloer. Dat is laag vier van een verbouwing, en wie daarmee begint, legt vast wat hij nog niet weet.

Zelf kun je: fotograferen, opmeten en een plattegrond op schaal maken. Meterstanden noteren. De meterkast fotograferen en de groepen benoemen door ze een voor een uit te schakelen en te kijken wat er uitgaat. De kruipruimte vanaf het luik bekijken. De afsluiters van gas en water opzoeken en markeren. En een jaar lang een logboekje bijhouden met wat je opvalt.

Verder kun je zelf de rookmelders plaatsen en de cilinders vervangen.

Wat je beter niet zelf doet: werk in de meterkast, en werk aan een gasverbrandingsinstallatie — dat laatste mag ook niet.

Laat over aan een vakman: de aardlekschakelaar, de cv-beurt met afvoercontrole, en een bouwkundige keuring als die is overgeslagen.

Sinds 1 juli 2022 geldt in bestaande woningen een rookmelderplicht: op elke verdieping ten minste één rookmelder. Die plicht ligt bij de eigenaar of, bij verhuur, bij de verhuurder.

Voor een verkoper geldt een mededelingsplicht over gebreken die hij kent; voor de koper geldt een onderzoeksplicht. Wat de keuring niet heeft gezien en wat de verkoper niet heeft gemeld, valt daartussen, en daar begint elk geschil.

Voor werk aan gasverbrandingsinstallaties geldt sinds 1 april 2023 dat alleen gecertificeerde bedrijven dat mogen doen. Vraag om het certificaatnummer en controleer het in het register.

Bij een appartement gaat de eigendom over inclusief het aandeel in de VvE, met het aandeel in het reservefonds en de lopende besluiten. Vraag de notulen van de laatste drie vergaderingen op als je die niet hebt gekregen.

Voor de energieprestatie geldt dat er bij verkoop een energielabel moet zijn overhandigd. Ontbreekt het, dan is dat een aanwijzing dat er meer papierwerk mist.