De planning van een verbouwing: volgorde, doorlooptijd en wachttijd

Een verbouwing loopt zelden uit omdat het werk langzaam gaat. Hij loopt uit door wachttijd: op een vergunning, op een levering, op een onderaannemer, en op materiaal dat moet drogen.

Dit artikel gaat over de volgorde waarin het werk hoort te gebeuren, over de wachttijden die je niet kunt inkorten, en over de manier waarop je een planning leest en bewaakt.

De bouwvolgorde volgt uit de constructie. Eerst wat draagt, dan wat sluit, dan wat vult, dan wat afwerkt. Wie die volgorde omdraait, doet werk dubbel.

De grove volgorde bij een woningverbouwing: sloop, constructie, wind- en waterdicht, installaties, isolatie en dichtzetten, dekvloer, afwerking, en tot slot de keuken, het sanitair en de vloerafwerking.

Er zijn wachttijden die vaststaan. Een zandcementdekvloer droogt ongeveer een week per centimeter dikte. Stucwerk moet drogen voor er verf op kan. Beton heeft uithardingstijd. Een opstookprotocol bij vloerverwarming duurt dagen tot weken.

Er zijn levertijden die je niet in de hand hebt: kozijnen, keukens, werkbladen, trappen, en bij sommige installaties de aansluiting door de netbeheerder.

En er is de vergunning. De reguliere procedure duurt acht weken met een mogelijke verlenging van zes; dat is bij een verbouwing vaak de langste enkele post.

De kunst van een planning is die wachttijden vroeg starten en er parallel aan doorwerken.

Kijk of er een planning is met begin- en einddata per onderdeel, en niet alleen een totale doorlooptijd.

Kijk of de wachttijden erin staan: droogtijden, uithardingstijden en het opstookprotocol. Een planning zonder droogtijd klopt niet.

Kijk of de levertijden zijn opgenomen en wanneer er besteld moet worden. Voor een keuken en een trap is dat vaak weken voor de plaatsing.

Kijk of de vergunningaanvraag als eerste staat. Dat is de post die het langst duurt en die het minst beïnvloedbaar is.

Kijk of er ruimte in de planning zit. Een planning zonder marge is een planning die op de eerste tegenvaller uitloopt.

Kijk of duidelijk is wie wanneer komt en wie de coördinatie doet. Bij meerdere partijen zonder coördinator ontstaat de meeste wachttijd.

Zelf doen: een eigen planning maken met de mijlpalen, de wachttijden en de besteldata.

Zelf doen: de vergunningaanvraag en de onderzoeken als eerste starten.

Zelf doen: de levertijden opvragen vóór je een planning vaststelt.

Zelf doen: wekelijks bijhouden waar het project staat ten opzichte van de planning.

Zelf doen: één aanspreekpunt afspreken voor de coördinatie.

Niet zelf doen: de coördinatie tussen onderaannemers overnemen zonder ervaring; dat is waar projecten vastlopen.

Wat je nooit moet doen: droogtijden inkorten om de planning te halen. Een vloerafwerking op een te vochtige ondergrond kost meer dan de weken die je wint.

Voor een omgevingsvergunning geldt bij de reguliere procedure een beslistermijn van acht weken, met een mogelijke verlenging van zes weken. De uitgebreide procedure duurt zes maanden.

Bij nieuwbouw in gevolgklasse 1 moet de bouwmelding uiterlijk vier weken vóór de start worden gedaan, en de gereedmelding uiterlijk twee weken vóór ingebruikname.

Voor een sloopmelding geldt een termijn van vier weken vóór aanvang.

Voor een asbestinventarisatie geldt dat die vóór de sloop gereed moet zijn; dat is een aparte doorlooptijd.

Bij ecologisch onderzoek naar beschermde soorten gelden protocollen met onderzoeksrondes over meerdere seizoenen; dat kan maanden duren en het is niet in te korten.

In een aannemingsovereenkomst kan een opleverdatum en een regeling bij uitloop worden afgesproken; zonder afspraak is er geen automatische sanctie op vertraging.