Woningtypen en bouwperioden

Bij het kopen, verduurzamen of onderhouden van een woning is de eerste vraag zelden welk type het is, en bijna altijd uit welke periode hij komt.

Dit artikel gaat over die twee: welke woningtypen er zijn en wat elk betekent voor kosten en onderhoud, en welke bouwperioden er zijn en wat je in elk daarvan aantreft.

Het woningtype beschrijft de vorm en de positie: vrijstaand, twee-onder-een-kap, hoekwoning, tussenwoning, en in de gestapelde bouw het appartement, de maisonnette en de galerij- of portiekwoning.

Wat een type in de praktijk bepaalt, is de verhouding tussen buitenoppervlak en inhoud. Een tussenwoning heeft twee gevels en twee buren die meestoken; een vrijstaande woning heeft vier gevels en een dak dat aan alle kanten warmte verliest. Bij gelijke isolatie en gelijk gebruik ligt het verbruik van een vrijstaande woning een veelvoud hoger.

Datzelfde buitenoppervlak bepaalt het onderhoud: meer gevel, meer kozijnen, meer goot, meer dakvlak.

Bij gestapelde bouw komt daar iets bij: het gebouw is gemeenschappelijk. Dak, gevel, fundering en installaties zijn niet van jou alleen, en daarmee verschuift de vraag van "wat kost het" naar "wanneer besluit de vereniging het".

De bouwperiode zegt iets anders, en vaak meer. Wat er in een periode gebruikelijk was, zit in vrijwel elke woning uit die periode, ongeacht het type.

Vóór ongeveer 1920: massieve muren zonder spouw, houten vloerbalken die met hun koppen in het metselwerk liggen, in het westen vaak houten paalfunderingen, enkel glas en geen isolatie. De aandachtspunten zijn de fundering, het optrekkend en doorslaand vocht, en de balkkoppen.

Tussen ongeveer 1920 en 1940: de spouwmuur komt op, aanvankelijk smal. Nog steeds geen isolatie, en de detaillering rond kozijnen en dorpels is beter dan in de periode ervoor.

Tussen 1945 en 1975: de wederopbouw. Systeembouw, betonnen vloeren, galerijflats, en het gebruik van asbest in golfplaten, kanaalplaten, brandwerende platen en vloerzeil. Weinig tot geen isolatie, en een elektrische installatie die niet is ontworpen op wat er nu op zit.

Tussen 1975 en 1992: de eerste isolatie-eisen. Spouwisolatie, dubbel glas, en een schil die aanzienlijk beter is dan wat ervoor kwam. Kozijnen van hout of van vroege kunststof, en installaties die nu aan het einde van hun levensduur zijn.

Tussen 1992 en 2010: de energieprestatie wordt genormeerd en stapsgewijs aangescherpt. Isolatie is de norm, mechanische ventilatie wordt gebruikelijk, en asbest verdwijnt na het verbod van 1 juli 1993.

Na 2010: strengere eisen, betere luchtdichtheid, balansventilatie, en vanaf 2021 een energieprestatie die om een lage warmtevraag vraagt. Vanaf 2018 wordt er zonder gasaansluiting gebouwd. De aandachtspunten verschuiven van isolatie naar oververhitting, naar ventilatie en naar het inregelen van installaties.

Zoek het bouwjaar op. Dat staat in het Kadaster en op de meeste woningadvertenties, en het is het eerste getal dat je nodig hebt.

Kijk of er een spouw is: boor een klein gaatje en let op of de boor door een holte gaat.

Kijk naar de vloerconstructie: hout of beton. In de kruipruimte is dat te zien.

Kijk naar de meterkast: smeltveiligheden wijzen op een installatie die sinds de bouw niet is vernieuwd.

Kijk naar het glas: enkel, dubbel, of isolatieglas met een code op de afstandhouder.

Kijk naar de ventilatie: alleen roosters, of een afzuigbox, of een systeem met toevoer.

Kijk naar wat er sinds de bouw is vervangen. Een woning uit 1965 met een nieuwe meterkast, nieuwe kozijnen en een geïsoleerd dak gedraagt zich als een veel jongere woning.

Zelf doen: het bouwjaar opzoeken en de periode als vertrekpunt nemen.

Zelf doen: vaststellen of er een spouw is en of de vloer van hout of beton is.

Zelf doen: de meterkast en het glas beoordelen op leeftijd.

Zelf doen: het bouwdossier opvragen en kijken wat er is vergund.

Zelf doen: een lijst maken met de te verwachten punten voor jouw periode.

Niet zelf doen: de constructie of de fundering beoordelen.

Niet zelf doen: asbest vaststellen of uitsluiten.

Wat je nooit moet doen: aannemen dat een gerenoveerde woning uit een oude periode zich als een nieuwe gedraagt. Wat er niet is aangepakt, hoort nog bij het bouwjaar.

Bij verbouw geldt het rechtens verkregen niveau als ondergrens. Wat er in een periode is gebouwd, mag blijven; wat je vernieuwt, voldoet aan de eis die daarvoor geldt.

Voor gebouwen van vóór 1994 geldt een onderzoeksplicht naar asbest voordat er wordt gesloopt of verbouwd op plaatsen waar asbest kan zitten.

Voor uitkragende galerij- en balkonvloeren uit bepaalde bouwperioden geldt een onderzoeksplicht naar de constructieve veiligheid.

Bij verkoop is een energielabel verplicht. Dat label zegt iets over de schil en de installaties en niet over de bouwkundige staat.

Voor woningen in een beschermd stads- of dorpsgezicht en voor monumenten gelden eigen regels, ongeacht bouwjaar en type.