Reken ik voor mijn opstalverzekering met de koopsom?

Waarom dat zo is

Een opstalverzekering vergoedt de schade aan het gebouw: bij brand, storm, water, inbraak en wat de polis verder noemt, tot het bedrag dat nodig is om het gebouw te herstellen of, bij totaal verlies, opnieuw te bouwen. Het bedrag waarvoor je verzekert, moet daarom overeenkomen met die herbouwkosten, en niet met wat het huis op de markt waard is. De grond brandt niet af en hoeft niet te worden herbouwd. De ligging, het uitzicht, de schaarste in de buurt: die bepalen de koopsom, maar niet wat een aannemer rekent voor het optrekken van dezelfde woning.

De herbouwwaarde is de som van de sloop- en opruimkosten van wat er nog staat, de bouwkosten van een gelijkwaardige woning naar de huidige bouwregels, de kosten voor architect en constructeur, de vergunningen en de aansluitingen, en de btw. Voor een gewone rijwoning ligt dat momenteel tussen de 250.000 en € 400.000, afhankelijk van grootte, afwerking en bouwwijze; voor een vrijstaande woning met een kelder, veel glas en een bijzondere afwerking veel meer. Het stijgt met de bouwkosten, die de laatste jaren harder zijn gestegen dan de inflatie, en dat is waarom een verzekerde waarde uit een oude polis vaak te laag is.

Onderverzekering is het gevolg van een te laag verzekerd bedrag, en de regel is evenredig: de verzekeraar vergoedt de schade in de verhouding waarin de verzekerde waarde staat tot de werkelijke herbouwwaarde. Is de woning voor € 200.000 verzekerd terwijl de herbouwwaarde 400.000 is, dan is elke schade voor de helft gedekt, ook een kleine. De gedachte is dat je maar voor de helft premie hebt betaald. Het wordt vaak pas ontdekt bij een grote schade, als de expert de herbouwwaarde vaststelt, maar het geldt formeel bij elke claim.

Verzekeraars hebben dat probleem grotendeels opgelost met de herbouwwaardemeter en de garantie tegen onderverzekering. De meter is een vragenlijst over type woning, inhoud of oppervlakte, bouwjaar, dak, afwerking en bijgebouwen, die een herbouwwaarde oplevert. Vul je die naar waarheid in, dan garandeert de verzekeraar dat hij bij schade niet met onderverzekering rekent, ook als de werkelijke herbouwwaarde hoger blijkt. De garantie geldt meestal vijf of zes jaar en daarna moet de meter opnieuw worden ingevuld, en zij vervalt als je een verbouwing of uitbreiding niet meldt, als de woning een andere bestemming krijgt, of als de meter aantoonbaar onjuist is ingevuld. Wie een uitbouw of een dakopbouw laat maken en dat niet doorgeeft, verliest de garantie voor het verschil.

Veel verzekeraars indexeren de verzekerde waarde jaarlijks met de bouwkostenindex, zodat de waarde meestijgt met de bouwkosten. Controleer of jouw polis dat doet; een polis met een vast bedrag uit 2015 is inmiddels ver achter.

Bij een appartement ligt het anders: het gebouw is verzekerd door de vereniging, met een herbouwwaarde voor het hele gebouw die de vereniging periodiek laat taxeren. De eigenaar verzekert zelf alleen de inboedel en eventueel de verbeteringen die hij zelf in het appartement heeft aangebracht.

Wat je nu kunt doen

Vul de herbouwwaardemeter van de verzekeraar naar waarheid in, met de werkelijke inhoud of oppervlakte uit de bouwtekening of de verkoopbrochure, het bouwjaar, de bijgebouwen en het afwerkingsniveau, en bewaar een kopie van de ingevulde meter bij de polis.

Laat bij een bijzondere woning, zoals een rietgedekte boerderij, een monument of een villa met veel maatwerk, een taxatie van de herbouwwaarde maken door een taxateur. Reken op € 300 tot 600.

Kies een polis met garantie tegen onderverzekering en met jaarlijkse indexering, en noteer wanneer de garantie afloopt en de meter opnieuw moet worden ingevuld.

Meld elke verbouwing die de herbouwwaarde verhoogt, zoals een uitbouw, een dakopbouw, een nieuwe keuken van hoge klasse of zonnepanelen, direct bij de verzekeraar; dat is de voorwaarde om de garantie te houden.

Vergelijk de premie op basis van dezelfde herbouwwaarde en dezelfde dekking; een lagere premie door een lagere waarde is geen besparing maar een risico.