Valt mijn VvE onder de legionellaregels voor prioritaire installaties?
Gesteld in september 2026 · beantwoord door de redactie · gecontroleerd op 4 september 2026
De vraag
Onze vereniging van 48 appartementen heeft een collectieve warmwaterinstallatie met een centrale boiler. Een bewoner las over legionella en prioritaire installaties en vraagt of wij een risicoanalyse en een beheersplan moeten hebben. De beheerder denkt van niet. Wie heeft gelijk?
Gesteld in september 2026.
Het korte antwoord
De beheerder, in de regel. Prioritaire installaties zijn de drinkwaterinstallaties in gebouwen waar veel mensen komen die extra kwetsbaar zijn of waar water wordt verneveld: ziekenhuizen, verpleeghuizen, hotels, campings, zwembaden, sauna's, gevangenissen, asielzoekerscentra en dergelijke. Voor die gebouwen gelden een verplichte risicoanalyse, een beheersplan, periodieke monsters en een logboek. Een woongebouw, ook met een collectieve installatie, staat niet op die lijst.
Wat wel geldt: de zorgplicht. De eigenaar van een collectieve drinkwaterinstallatie moet zorgen dat het water deugdelijk is, en dat betekent bij warm water dat het bij de boiler minstens zestig graden is en bij de tappunten niet te lang lauw staat. Dat is minder dan een beheersplan, maar het is geen niets.
Valt een deel van het gebouw onder een prioritaire functie, zoals een zorgvoorziening in de plint, dan geldt voor de installatie van dat deel wel de zware regeling.
Waarom dat zo is
Legionella is een bacterie die in water leeft en groeit bij temperaturen tussen ongeveer 25 en 50 graden, vooral in stilstaand water met een biofilm in de leidingen. Ziek word je niet van drinken, maar van het inademen van verneveld water met de bacterie: onder de douche, bij een fontein, in een whirlpool. Voor gezonde mensen is het risico klein; voor ouderen, rokers en mensen met een verminderde weerstand kan het een ernstige longontsteking geven.
De regelgeving voor drinkwater maakt daarom onderscheid naar het risico van de plek. Voor gebouwen waar veel kwetsbare mensen verblijven of waar veel water wordt verneveld, zijn de installaties als prioritair aangewezen. De eigenaar moet daar een risicoanalyse laten maken door een gecertificeerd bureau, een beheersplan opstellen en uitvoeren, periodiek watermonsters laten nemen en alles bijhouden in een logboek. De inspectie controleert daarop. De risicoanalyse verliest haar geldigheid als de installatie wordt gewijzigd, en ook zonder wijziging wordt zij periodiek herzien.
Woongebouwen staan niet op die lijst, ook niet met een collectieve boiler en ook niet met veel oudere bewoners. De wetgever heeft de grens getrokken bij de functie van het gebouw, niet bij de installatie. Wat voor woongebouwen geldt, is de algemene zorgplicht van de eigenaar van een collectieve installatie: het water dat bij de bewoners uit de kraan komt, moet deugdelijk zijn. In de praktijk vertaalt dat zich in de bekende maatregelen: warm water opslaan en rondpompen op minstens zestig graden, koud water koel houden onder de 25 graden, dode leidingen verwijderen, en tappunten die weinig worden gebruikt periodiek doorspoelen. Voor die maatregelen bestaat een richtlijn die veel verenigingen als leidraad nemen, zonder de verplichte analyse en monsters.
Het onderscheid wordt scherp als het gebouw een gemengde functie heeft. Een woongebouw met een zorgsteunpunt, een huisartsenpraktijk met behandelruimte of een fysiotherapie in de plint kan voor dat deel een prioritaire installatie hebben. Als die functie op dezelfde installatie zit als de woningen, geldt de zware regeling voor de hele installatie; is zij gescheiden, alleen voor dat deel. Dat is een vraag voor de installateur en de eigenaar van die functie.
Wat een vereniging in elk geval verstandig doet, is de temperatuur bij de boiler en aan het einde van de circulatieleiding periodiek meten en noteren, de tappunten in lege of weinig gebruikte appartementen laten doorspoelen, en de installatie laten nakijken als het gebouw lange tijd deels leeg heeft gestaan. Het is niet verplicht, maar het is wat een zorgvuldige eigenaar doet, en bij een ziektegeval is het het verschil tussen een gebeurtenis en een verwijt.
Wat je nu kunt doen
Vraag de beheerder of installateur om vast te stellen welke functies op de collectieve installatie zijn aangesloten; alleen woningen, dan is de installatie niet prioritair.
Laat de temperatuur van de boiler en van het retourwater van de circulatie controleren en instellen op minstens zestig graden bij de boiler en minstens vijfenvijftig aan het einde van de leiding, en neem dat op in het jaarlijkse onderhoud.
Laat de installateur dode leidingen en niet gebruikte aftakkingen in kaart brengen en verwijderen bij het volgende onderhoud. Reken op € 250 tot 600 voor een inventarisatie en temperatuurmeting van een collectieve installatie van deze omvang.
Neem in het huishoudelijk reglement of een bewonersbrief op dat tappunten na afwezigheid van meer dan een week worden doorgespoeld, en dat het bestuur wordt geïnformeerd bij langdurige leegstand van een appartement.
Vraag bij twijfel, bijvoorbeeld bij een zorgfunctie in het gebouw, een gecertificeerd legionellabureau om een korte toets of een risicoanalyse verplicht is. Reken op € 1.000 tot 2.500 voor een risicoanalyse als die nodig blijkt.
Wanneer dit antwoord niet opgaat
Bij een woongebouw met een zorgfunctie, een hotel, een pension of een vergelijkbare functie op dezelfde installatie. Dan is de installatie prioritair en zijn analyse, beheersplan en monsters verplicht.
Bij een woongebouw met een gemeenschappelijke douche, sauna, zwembad of whirlpool. Zulke voorzieningen kunnen de installatie prioritair maken; laat dat toetsen.
Bij appartementen met een eigen ketel of boiler per woning. Dan is er geen collectieve installatie en ligt de zorg bij elke bewoner zelf.
Bij een woningcorporatie of een andere professionele verhuurder. Die heeft als eigenaar van veel installaties meestal een eigen legionellabeleid dat verder gaat dan de wet vraagt.
Bij een gebouw waar al eens legionella is aangetroffen. Dan verwacht de inspectie maatregelen en monsters, ook zonder prioritaire status.
Zie voor meer informatie
- LegionellaBegrip
- Legionella in een wooncomplex: zorgplicht of beheersplan?Kennisbank
- Legionellarisico in de waterinstallatieGebrek
- DrinkwaterbesluitBegrip
- Moet mijn boiler echt op 60 graden staanVraag en antwoord
- Waterinstallatie en legionella thuisChecklist
We slaan alleen je antwoord op, en je toelichting als je die geeft. Geen naam, geen e-mailadres.