Legionella in een wooncomplex: zorgplicht of beheersplan?

Over de vraag die elke VvE met een collectieve waterinstallatie een keer krijgt, meestal van een aanbieder: moeten wij een legionellabeheersplan hebben?

Voor vrijwel alle woongebouwen is het antwoord nee. Woongebouwen, appartementencomplexen en VvE's staan niet op de lijst van prioritaire instellingen. Die lijst bevat zorginstellingen, hotels en pensions met meer dan vijf slaapkamers, campings, jachthavens, gevangenissen, asielzoekerscentra, zwembaden en sauna's.

Maar niet-prioritair betekent niet vrijgesteld. Wie eigenaar is van een collectieve leidingwaterinstallatie heeft een zorgplicht: er moet deugdelijk drinkwater uit de tap komen. Wat die zorgplicht concreet vraagt, is niet in detail voorgeschreven, en dat is precies waar de onduidelijkheid vandaan komt.

En er is één situatie waarin een complex tóch strenger valt: gemengd gebruik. Zit er een zorgfunctie, een pension of een sauna in het gebouw, dan geldt voor dat deel het regime voor prioritaire instellingen.

Legionella vermeerdert zich in stilstaand water met een temperatuur tussen ongeveer 25 en 50 graden. Besmetting ontstaat door inademing van verneveld water, niet door drinken. De risicoplekken in een woongebouw zijn dus douches, en niet de keukenkraan.

Een collectieve installatie brengt drie risicofactoren met zich mee die in een eengezinswoning niet spelen.

Lange leidingen met dode einden. Bij verbouwingen, samengevoegde woningen of afgedopte aftakkingen blijft er water staan dat nooit ververst wordt. Dat is de klassieke broedplaats.

Leegstand. Een woning die maanden leegstaat na verkoop of tijdens verbouwing levert stilstaand water op in een systeem dat met de rest verbonden is.

Temperatuur. Bij een collectieve warmwatervoorziening of blokverwarming loopt warm water door lange leidingen. Waar het onderweg afkoelt tot in de risicozone, ontstaat het probleem. Koud water dat opwarmt doordat het naast een warmwaterleiding of een verwarmingsleiding ligt, is de spiegelbeeldige variant.

Niet aan het water. Je ziet, ruikt en proeft het niet; wat je wel kunt beoordelen is of de installatie risicokenmerken heeft.

Is er een collectieve warmwatervoorziening? Een blokverwarming met centrale warmwaterbereiding, of levering vanuit een warmtenet, is het duidelijkste kenmerk.

Zijn er dode einden? Afgedopte leidingen na een verbouwing, aftakkingen naar een verwijderde tappunt, of een oude gemeenschappelijke wasruimte die niet meer wordt gebruikt.

Zijn er tappunten die zelden worden gebruikt? Een buitenkraan, een kraan in de fietsenberging, een douche in een gemeenschappelijke ruimte.

Staat er iets leeg? Woningen in verkoop of verbouwing, en gastenverblijven.

Zijn er terugstroombeveiligingen aanwezig waar de installatie op andere systemen aansluit, zoals een cv-vulpunt of een tuinslangkraan?

En als er een zorgfunctie in het gebouw zit, geldt voor dat deel een ander en zwaarder regime.

Zelf. De tappunten in de gemeenschappelijke ruimten in kaart brengen en afspreken dat ze wekelijks worden doorgespoeld. Leegstand melden en een spoelronde afspreken voordat een woning weer wordt bewoond.

Zelf. Na vakantie of afwezigheid de leidingen doorspoelen. Begin met de koudwaterkraan en laat de douche zonder sproeikop lopen als dat kan, zodat er zo min mogelijk nevel ontstaat.

Niet zelf. Een risicoanalyse maken, monsters nemen of de installatie aanpassen. En niet zelf de warmwatertemperatuur verlagen om energie te besparen; dat is precies de ingreep die het risico vergroot.

De prioritaire instellingen staan omschreven in de drinkwaterregelgeving. Voor die categorie geldt een risicoanalyse en een beheersplan, opgesteld door een daartoe gecertificeerd bedrijf, met beheersmaatregelen, halfjaarlijkse monstername en een meldplicht bij overschrijding van de norm. Woongebouwen en VvE's vallen daar in beginsel niet onder.

Voor niet-prioritaire collectieve installaties geldt de zorgplicht: de eigenaar moet zorgen voor deugdelijk drinkwater aan de tap. Een risicoanalyse, een formeel beheersplan en periodieke monstername zijn daarbij niet verplicht.

Wat de zorgplicht in de praktijk betekent, wordt afgeleid uit NEN 1006 en de daarbij horende praktijkrichtlijnen: verversing van het water bij de tappunten, jaarlijks onderhoud, en een installatie zonder onnodige stilstand.

Bij gemengd gebruik — een zorgfunctie, een pension, een sauna of een zwembad in hetzelfde gebouw — geldt voor dat deel wél het prioritaire regime. Laat dat vaststellen en ga er niet van uit dat het hele complex daarmee prioritair wordt of juist niet.

Bij verhuur is de verhuurder verantwoordelijk voor de installatie tot aan de woning; welk deel binnen de woning bij wie ligt, volgt uit het huurcontract en de splitsingsakte.