Ketelvervanging in een gebouw met een collectieve rookgasafvoer: wat de VvE moet regelen

Deze pagina is voor het bestuur en de beheerder van een appartementengebouw met een collectieve rookgasafvoer: een gedeeld kanaal, al dan niet gecombineerd met de luchttoevoer, waarop de cv-ketels van meerdere woningen zijn aangesloten. Ze beschrijft wat er bij een ketelvervanging door een individuele eigenaar geregeld moet zijn, welke regels de wet en het splitsingsreglement daarvoor geven, wat het de vereniging kost om dat goed te organiseren en wat er gebeurt als het niet gebeurt. Hoe het gedeelde kanaal technisch werkt en waarom het CO-risico erin zit, staat op een eigen pagina; deze pagina gaat over het regelen ervan.

Een collectief kanaal is bij de bouw berekend op een bepaald aantal toestellen van een bepaald type en vermogen. Ketels die geschikt zijn voor zo'n kanaal hebben daarvoor een aparte uitvoering of instelling; een gewone ketel voor een eigen afvoer kan op een gedeeld kanaal overdruk geven en rookgassen bij een buur naar binnen drukken. De berekening geldt voor het geheel: één ander toestel, één afgedopte aansluiting van een leegstaande woning, één ketel die te hoog of te laag is aangesloten, en het systeem werkt anders dan bedoeld.

Ketelvervangingen komen in zo'n gebouw niet tegelijk. De ketels zijn in de loop van dertig jaar op verschillende momenten vervangen, door verschillende bedrijven, in opdracht van eigenaren die elkaar niet spreken. Zonder afspraken weet niemand meer welke toestellen op het kanaal hangen en of ze bij elkaar passen. Dat is de situatie in veel gebouwen uit de jaren zestig tot negentig, en het is de reden dat de vereniging het moet organiseren: zij is de enige partij die het geheel ziet.

De verantwoordelijkheden lopen door elkaar en dat maakt het lastig. Het kanaal is gemeenschappelijk en dus van de vereniging. De ketel is van de eigenaar, en die eigenaar sluit het contract met de installateur. De installateur heeft zijn eigen wettelijke plichten: hij mag alleen werken als hij gecertificeerd is, hij moet weten dat het kanaal gedeeld is en hij moet de installatie na het werk controleren. Hij kan dat alleen goed doen als hij de gegevens van het kanaal krijgt, en die heeft alleen de vereniging.

Er is geen overzicht van welke toestellen op het kanaal zijn aangesloten, met merk, type en jaar van plaatsing per woning.

Het huishoudelijk reglement zegt niets over het melden van een ketelvervanging, of eigenaren weten niet dat het erin staat.

Er is geen berekening of inspectierapport van het kanaal van de laatste vijf jaar, of het rapport noemt toestellen die inmiddels zijn vervangen.

Bewoners melden een geur van verbranding op de galerij, in het trappenhuis of in de woning, of klachten die op griep lijken en in het gebouw erger worden.

Bij een leegstaande of gerenoveerde woning is de aansluiting op het kanaal afgedopt of verwijderd zonder dat de vereniging dat weet.

Installateurs van individuele eigenaren melden zich niet bij het bestuur of de beheerder voordat zij een ketel plaatsen.

Het bestuur kan zelf een register opzetten: per woning het merk, type, jaar en de installateur van de ketel, en de datum van de laatste controle. De informatie komt van de eigenaren; een brief met een antwoordtermijn en een reden erbij levert in de meeste gebouwen binnen een maand een compleet beeld.

Het bestuur kan het huishoudelijk reglement laten aanvullen met een meldplicht vooraf, de eis van een gecertificeerd bedrijf, de lijst van toegestane toestellen en de verplichting om het rapport van de inbedrijfstelling aan de vereniging te geven. De vergadering stelt het vast.

De beheerder kan een vaste procedure inrichten: melding, gegevens van het kanaal naar de installateur, rapport terug, register bijwerken.

Niet zelf: het kanaal inspecteren, berekenen of aanpassen, en oordelen over de geschiktheid van een toestel. Dat is werk voor een gecertificeerd bedrijf met ervaring met collectieve systemen; de berekening is de basis van alles wat daarna komt.

Het stelsel voor werkzaamheden aan gasverbrandingsinstallaties in het Besluit bouwwerken leefomgeving geldt voor elke ketel op het kanaal: alleen een gecertificeerd bedrijf mag het werk doen, het moet de installatie na afloop controleren en het mag een onveilige installatie niet in bedrijf stellen. Bij een gedeeld kanaal moet de installateur de geschiktheid van het toestel voor dat kanaal beoordelen; daarvoor heeft hij de gegevens van het kanaal nodig.

De eigenaar van een bouwwerk moet ervoor zorgen dat het geen gevaar oplevert voor gezondheid en veiligheid. Voor het gemeenschappelijke kanaal rust die zorgplicht op de vereniging; voor het toestel in de woning op de appartementseigenaar. De gemeente kan beiden aanspreken.

De splitsingsakte en het modelreglement bepalen dat een eigenaar zonder toestemming van de vergadering geen veranderingen mag aanbrengen aan gemeenschappelijke gedeelten en zaken. Een aansluiting op het collectieve kanaal is zo'n zaak. De vergadering kan in het huishoudelijk reglement regels stellen over het gebruik ervan, waaronder een meldplicht en een lijst van toegestane toestellen. Raadpleeg de eigen akte; de modelreglementen verschillen per jaar.

Onderhoud en inspectie van het kanaal horen in het meerjarenonderhoudsplan, met de reserveringen die daarbij horen.

Bij verhuurde appartementen is de verhuurder verantwoordelijk voor de ketel in de woning en de vereniging voor het kanaal; de huurder meldt een gebrek bij de verhuurder.

Regels en modelreglementen veranderen; controleer bij twijfel de eigen akte en de actuele regelgeving of vraag het aan de beheerder of een adviseur.