Ingebrekestelling verhuurder na uitblijven herstel
Gecontroleerd op 4 september 2026
Met deze brief stel je de verhuurder formeel in gebreke: je geeft hem een laatste, redelijke termijn om het gebrek te herstellen en je kondigt aan wat je doet als dat niet gebeurt.
Dit is een brief met rechtsgevolg. Een ingebrekestelling is bij veel vervolgstappen een vereiste: zonder ingebrekestelling kun je doorgaans geen schadevergoeding vorderen en niet zelf laten herstellen op kosten van de verhuurder.
Het is de tweede brief in de reeks, nooit de eerste.
Wanneer je deze brief stuurt
Nadat je het gebrek schriftelijk hebt gemeld en er niets is gebeurd binnen de gestelde termijn, of nadat een toezegging niet is nagekomen.
In de praktijk: zes weken na de eerste melding zonder herstel, of eerder als er een concrete toezegging is verstreken.
Stuur hem niet te vroeg. Een ingebrekestelling die volgt op een melding van drie dagen geleden, is niet redelijk en werkt tegen je. En stuur hem niet te laat: hoe langer je wacht, hoe meer het lijkt alsof je het gebrek accepteert.
Wat je nodig hebt voordat je verstuurt
- De eerste melding, met de verzenddatum en het verzendbewijs.
- Alle correspondentie sindsdien, met data.
- De toezeggingen die zijn gedaan en niet nagekomen, met wie ze deed en wanneer.
- Actuele foto's die laten zien dat het gebrek er nog is, of erger is geworden.
- Een tijdlijn: constatering, melding, reactie, toezegging, verstreken termijn.
- Als er schade uit voortkomt: een omschrijving van die schade en zo mogelijk een prijsopgave.
- De juiste tenaamstelling van de verhuurder; bij een rechtspersoon de statutaire naam.
De brief
21 plekken om zelf in te vullen
[UW NAAM]
[UW ADRES]
[POSTCODE EN PLAATS]
[NAAM VERHUURDER]
[ADRES VERHUURDER]
[POSTCODE EN PLAATS]
[PLAATS], [DATUM]
Aangetekend verzonden
Betreft: ingebrekestelling inzake het gebrek aan de woning [ADRES VAN DE HUURWONING]
Geachte heer, mevrouw,
Op [DATUM EERSTE MELDING] heb ik je schriftelijk gemeld dat de door mij van je gehuurde woning aan [ADRES] het volgende gebrek vertoont: [KORTE OMSCHRIJVING VAN HET GEBREK].
[INDIEN VAN TOEPASSING: Op DATUM heb je toegezegd dat het herstel zou plaatsvinden vóór DATUM. Dit is niet gebeurd.] [INDIEN VAN TOEPASSING: Op mijn melding heb ik tot op heden geen reactie ontvangen.]
Het gebrek bestaat nog steeds. [INDIEN VAN TOEPASSING: De situatie is sindsdien verslechterd: OMSCHRIJVING.] Bijgevoegd vind je actuele foto's, gemaakt op [DATUM].
Als verhuurder ben je gehouden dit gebrek te verhelpen. Ik stel je hierbij in gebreke.
Ik verzoek je, en voor zover nodig sommeer ik je, het gebrek te herstellen binnen veertien dagen na dagtekening van deze brief.
Blijft herstel binnen die termijn uit, dan behoud ik mij uitdrukkelijk alle rechten voor. Ik zal mij dan beraden op de mij toekomende maatregelen, waaronder het starten van een procedure bij de Huurcommissie tot tijdelijke verlaging van de huurprijs, en het verhalen van eventuele schade.
Ik verneem graag binnen veertien dagen van je.
Met vriendelijke groet,
[UW NAAM]
Bijlagen: kopie melding d.d. [DATUM], verzendbewijs, [AANTAL] foto's d.d. [DATUM], [OVERIGE STUKKEN]
Alles tussen blokhaken vul je zelf in. Loop de brief na op gemarkeerde plekken voordat je hem verstuurt — er blijft er anders gegarandeerd één in staan.
Wat je invult en wat je laat staan
Laten staan, letterlijk. De zinnen "Ik stel je hierbij in gebreke", "binnen veertien dagen na dagtekening van deze brief" en "behoud ik mij uitdrukkelijk alle rechten voor". Dat zijn de zinnen die het rechtsgevolg dragen. Herschrijf ze niet in eigen woorden.
Invullen. De data en de omschrijvingen. Wees precies met data; die maken de tijdlijn.
Kiezen. De twee zinnen tussen haken over een toezegging of over uitblijvende reactie sluiten elkaar uit. Kies er één en verwijder de andere.
De termijn. Veertien dagen is voor de meeste gebreken redelijk. Bij een gebrek dat gevaar oplevert of dat schade laat oplopen — een lekkage die doorwerkt — kun je korter stellen, bijvoorbeeld zeven dagen, mits je dat motiveert. Bij een gebrek waarvoor onderzoek of een aannemer nodig is, is korter dan veertien dagen niet redelijk.
Wat je niet schrijft. Geen bedragen die je nog niet kunt onderbouwen, en geen aankondiging van stappen die je niet gaat zetten.
Hoe je verstuurt en wat je bewaart
Aangetekend, en dat is hier niet optioneel. Bij een ingebrekestelling moet je kunnen aantonen dat en wanneer de brief is ontvangen. Stuur daarnaast een kopie per e-mail, met de vermelding dat het origineel aangetekend is verzonden.
Bewaar het aangetekende verzendbewijs en de handtekening voor ontvangst; die haal je bij de postbezorger op of download je online.
Bewaar de brief exact zoals verzonden, met alle bijlagen.
Zet in je agenda wanneer de termijn afloopt. Dat is de datum waarop je de volgende stap zet, en niet later.
Wat er daarna gebeurt
Bij herstel binnen de termijn. Bevestig schriftelijk dat het is opgelost en op welke datum. Daarmee sluit je het dossier netjes af.
Bij een reactie zonder herstel — een nieuwe afspraak, een onderzoek — beoordeel of dat redelijk is. Een concrete afspraak binnen enkele weken is dat doorgaans; opnieuw uitstel zonder datum niet.
Bij een afwijzing of stilte na de termijn heb je drie routes, en die sluiten elkaar niet uit:
- Huurcommissie: een gebrekenprocedure met tijdelijke huurverlaging zolang het gebrek bestaat. Zie het model Verzoek om huurverlaging bij de Huurcommissie.
- Zelf laten herstellen op kosten van de verhuurder. Dit kan, en het luistert nauw; laat je hierover voorlichten voordat je een aannemer opdracht geeft.
- Rechter, bij grote gebreken of bij schade. Overweeg juridische bijstand; check je rechtsbijstandverzekering.
Wanneer dit model niet past
- Als je het gebrek nog niet eerder schriftelijk hebt gemeld. Begin dan bij het model Gebrek melden bij de verhuurder.
- Bij klein onderhoud dat voor je rekening komt volgens het Besluit kleine herstellingen.
- Bij een geliberaliseerde huurwoning, waar de route via de Huurcommissie beperkter is; de ingebrekestelling zelf blijft wel zinvol.
- Bij een spoedeisend gevaar. Dan is een termijn van veertien dagen niet aan de orde en bel je.
- Bij een geschil dat al bij de rechter of de Huurcommissie ligt. Overleg dan met wie je bijstaat voordat je zelf stukken stuurt.
Zie voor meer informatie
- Gebrek melden bij de verhuurderModel of voorbeeldbrief
- Verzoek om huurverlaging bij de HuurcommissieModel of voorbeeldbrief
- Bezwaar tegen huurverhoging na woningverbeteringModel of voorbeeldbrief
Ervaringen van anderen
We slaan alleen je antwoord op, en je toelichting als je die geeft. Geen naam, geen e-mailadres.