Gebrek melden bij de verhuurder
Gecontroleerd op 4 september 2026
Met deze brief meld je schriftelijk een gebrek in je huurwoning bij de verhuurder en vraag je om herstel binnen een redelijke termijn.
Dit is de eerste stap en de belangrijkste. Vrijwel elke vervolgroute — huurverlaging bij de Huurcommissie, een ingebrekestelling, zelf laten herstellen op kosten van de verhuurder — begint met de vraag: heb je het schriftelijk gemeld en wanneer.
Een telefoontje of een appje aan de beheerder telt niet als je het later moet aantonen.
Wanneer je deze brief stuurt
Zodra je het gebrek constateert. Wachten kost je niets aan rechten, maar het kost je wel de datum — en die datum is bij een gebrekenprocedure het beginpunt van alles.
Stuur hem ook als je al eerder mondeling hebt gemeld. Verwijs dan naar dat gesprek met de datum erbij; daarmee leg je vast dat het al langer speelt.
Bij een gebrek dat gevaar oplevert — een gaslek, een onveilige elektrische installatie, een instabiele constructie — bel je eerst en stuur je de brief daarna, dezelfde dag.
Wat je nodig hebt voordat je verstuurt
- Foto's met datum, van het gebrek en van de omvang ervan. Bij vocht: met een rolmaat of een voorwerp erbij voor de schaal.
- Het adres van de woning zoals het in het huurcontract staat.
- Uw huurcontractnummer of klantnummer, als je dat hebt.
- De datum waarop je het gebrek voor het eerst opmerkte.
- Eerdere meldingen: data, met wie je sprak, en wat er is toegezegd.
- Bij vocht of schimmel: twee weken meetgegevens van temperatuur en luchtvochtigheid als je die hebt; dat is precies het bewijs waar een verhuurder om vraagt.
- De correcte postadres- of e-mailgegevens van de verhuurder, niet van de beheerder alleen.
De brief
19 plekken om zelf in te vullen
[UW NAAM]
[UW ADRES]
[POSTCODE EN PLAATS]
[NAAM VERHUURDER]
[ADRES VERHUURDER]
[POSTCODE EN PLAATS]
[PLAATS], [DATUM]
Betreft: melding van een gebrek aan de woning [ADRES VAN DE HUURWONING]
Geachte heer, mevrouw,
Ik huur van je de woning aan [ADRES VAN DE HUURWONING]. Hierbij meld ik je schriftelijk een gebrek aan deze woning.
Het gaat om het volgende. [OMSCHRIJF HET GEBREK: WAT ZIET U, WAAR IN DE WONING, EN SINDS WANNEER]. Ik heb dit voor het eerst opgemerkt op [DATUM]. [INDIEN VAN TOEPASSING: Ik heb dit op DATUM al telefonisch gemeld bij NAAM, waarna er TOEZEGGING is gedaan.]
Bijgevoegd vind je [AANTAL] foto's van de situatie, gemaakt op [DATUM].
Op grond van de wet ben je als verhuurder gehouden gebreken aan de woning te verhelpen. Ik verzoek je daarom het gebrek te (laten) onderzoeken en te herstellen.
Graag ontvang ik binnen veertien dagen na dagtekening van deze brief je reactie, met daarin wanneer het onderzoek of het herstel plaatsvindt.
U kunt mij bereiken op [TELEFOONNUMMER] en [E-MAILADRES] voor het maken van een afspraak.
Met vriendelijke groet,
[UW NAAM]
Bijlagen: [SOM DE BIJLAGEN OP]
Alles tussen blokhaken vul je zelf in. Loop de brief na op gemarkeerde plekken voordat je hem verstuurt — er blijft er anders gegarandeerd één in staan.
Wat je invult en wat je laat staan
Invullen. Alles tussen vierkante haken. Bij de omschrijving van het gebrek: houd het feitelijk. Schrijf wat je ziet en waar, niet wat je denkt dat de oorzaak is. "Een vochtplek van ongeveer 40 bij 60 centimeter op de binnenmuur van de slaapkamer, die na regen terugkomt" is bruikbaar; "de gevel lekt" is een conclusie die je niet hoeft te trekken en die je tegen kan werken.
Laten staan. De zin over de wettelijke verplichting van de verhuurder, en de termijn van veertien dagen. Die twee maken van een klacht een melding met een datum en een reactietermijn.
Vrij aan te passen. De aanhef, de slotzin, en de toon. Schrijf zoals je schrijft; zakelijk is genoeg en formeel hoeft niet.
Wat je niet schrijft. Geen verwijten, geen dreigementen, en geen eis tot schadevergoeding in deze eerste brief. Dat komt later als het nodig is, en het maakt de eerste melding zwakker in plaats van sterker.
Hoe je verstuurt en wat je bewaart
Stuur de brief per e-mail én per post, of aangetekend als het om een groot gebrek gaat. E-mail is snel en aangetekend is bewijs; samen heb je beide.
Vraag om een ontvangstbevestiging. Krijg je die niet binnen een week, stuur de brief dan opnieuw met de vermelding dat het een herhaling is.
Bewaar: de verzonden brief, alle bijlagen zoals verzonden, het verzendbewijs, en elke reactie. Zet ze bij elkaar in één map, digitaal of op papier.
Maak een tijdlijn: datum van constatering, datum van melding, datum van reactie, datum van herstel. Dat lijstje is bij elke vervolgstap het eerste wat gevraagd wordt.
Wat er daarna gebeurt
Bij een toezegging. Laat bevestigen wanneer het herstel plaatsvindt, en noteer of dat ook gebeurt. Gebeurt het niet, dan verwijs je in de volgende brief naar de toezegging.
Bij een afwijzing. Vraag om de motivering op schrift. Wordt gezegd dat het aan je gedrag ligt — bij vocht en schimmel gebeurt dat vrijwel altijd — vraag dan om onderzoek in plaats van te discussiëren. Een verzoek om een vochtmeting of een warmtebeeldopname is moeilijk af te wijzen.
Bij stilte. Na zes weken zonder reactie of zonder herstel kun je een gebrekenprocedure starten bij de Huurcommissie, of de verhuurder in gebreke stellen. Zie het model Ingebrekestelling verhuurder na uitblijven herstel.
Wanneer dit model niet past
- Bij een koopwoning. Dan is er geen verhuurder; bij een appartement meld je een gebrek aan een gemeenschappelijk deel bij de VvE.
- Bij een spoedsituatie: gaslucht, een onveilige elektrische installatie, instortingsgevaar. Bel eerst — bij gas de storingsdienst van de netbeheerder — en stuur de brief daarna.
- Bij schade die je zelf hebt veroorzaakt. Dan is het geen gebrek maar schade, en dan is de route een andere.
- Bij klein onderhoud dat volgens het Besluit kleine herstellingen voor je rekening komt: kitvoegen, ontluchten, sifons reinigen, lampen.
- Bij een lopende procedure over hetzelfde gebrek. Overleg dan eerst met wie je daarin bijstaat.
Zie voor meer informatie
- Ingebrekestelling verhuurder na uitblijven herstelModel of voorbeeldbrief
- Verzoek om huurverlaging bij de HuurcommissieModel of voorbeeldbrief
- De tegels in mijn douche laten los, wie betaalt dat in een huurwoningVraag en antwoord
- We hebben schimmel in de slaapkamer, ligt dat aan ons of aan de woningVraag en antwoord
Ervaringen van anderen
We slaan alleen je antwoord op, en je toelichting als je die geeft. Geen naam, geen e-mailadres.