Meerwerk ontstaat op drie manieren, en die zijn juridisch niet gelijk: door een wens van jou, door een noodzaak die tijdens het werk blijkt, of door een omissie in de offerte — iets wat erin had moeten zitten. Over dat derde valt te praten. Artikel 7:755 BW regelt de kern: de aannemer kan alleen een prijsverhoging vorderen als hij daar tijdig op heeft gewezen, tenzij je die noodzaak zelf had moeten begrijpen. Daarnaast geldt zijn waarschuwingsplicht uit 7:754. Minderwerk is het spiegelbeeld en wordt vaak vergeten, terwijl het verrekend hoort te worden. Geef nooit mondeling akkoord: dat is de meest voorkomende oorzaak van een eindafrekening die niet klopt.
Waar gaat het over?
Bij vrijwel elke verbouwing verandert er onderweg iets. Dat is normaal. Wat niet normaal is, is dat de eindafrekening als een verrassing komt, en dat gebeurt bij een groot deel van de projecten.
Dit artikel gaat over de manier waarop meerwerk ontstaat, over de waarschuwingsplicht van de aannemer, en over de werkwijze waarmee je grip houdt zonder het werk stil te leggen.
Hoe ontstaat het?
Meerwerk ontstaat op drie manieren. Door een wens van de opdrachtgever: je kiest onderweg een duurdere tegel of je wilt een extra stopcontact. Door een noodzaak die tijdens het werk blijkt: onder de vloer zit rot, achter de wand loopt een leiding. En door een omissie in de offerte: iets wat erin had moeten zitten en er niet in zat.
Die drie zijn juridisch niet gelijk. De eerste is jouw keuze; de tweede is een omstandigheid; de derde is een tekortkoming in de offerte, en daarover valt te praten.
Minderwerk is het spiegelbeeld: werk dat vervalt. Dat wordt in de praktijk vaak vergeten, terwijl het verrekend hoort te worden.
De wet regelt de kern in artikel 7:755 van het Burgerlijk Wetboek: de aannemer kan alleen een prijsverhoging vorderen wanneer hij de opdrachtgever tijdig heeft gewezen op de noodzaak van die verhoging, tenzij de opdrachtgever die noodzaak uit zichzelf had moeten begrijpen.
Daarnaast geldt de waarschuwingsplicht van artikel 7:754: de aannemer moet waarschuwen voor onjuistheden in de opdracht die hij kent of behoort te kennen.
Hoe herken je het?
Kijk naar de offerte. Hoe globaler de omschrijving, hoe groter de kans op meerwerk. Een offerte met stelposten en met de zin volgens afspraak is een offerte met open einden.
Let op het moment waarop iets ter sprake komt. Meerwerk dat vooraf wordt gemeld met een prijs, is beheersbaar; meerwerk dat op de eindfactuur verschijnt, is dat niet.
Let op de aard: is het een wens van jou, een noodzaak die is aangetroffen, of iets wat in de offerte had moeten staan?
Let op de omvang. Enkele procenten meerwerk is bij een verbouwing gebruikelijk; twintig procent of meer wijst op een offerte die niet compleet was of op een project dat onderweg is veranderd.
Kijk of het minderwerk is verrekend. Vervallen posten horen van het totaal af.
Kijk of er een schriftelijk spoor is per wijziging: wat, waarom, hoeveel en akkoord.
Wat kun je zelf doen, en wat niet?
Zelf doen: vooraf een zo compleet mogelijke werkomschrijving maken of laten maken.
Zelf doen: per wijziging schriftelijk vastleggen wat er verandert, waarom, wat het kost en dat je akkoord bent.
Zelf doen: een lopende lijst bijhouden met alle wijzigingen en het totaal, zodat je op elk moment weet waar je staat.
Zelf doen: minderwerk actief bijhouden en verrekenen.
Zelf doen: bij een aangetroffen noodzaak vragen om een prijs vóór het werk wordt uitgevoerd.
Niet zelf doen: een discussie voeren over een post waarvan je zelf de omvang niet kunt beoordelen; laat dan een bouwkundige meekijken.
Wat je nooit moet doen: mondeling akkoord geven op meerwerk. Dat is de meest voorkomende oorzaak van een eindafrekening die niet klopt met je herinnering.
Regels en regelgeving
Artikel 7:755 van het Burgerlijk Wetboek regelt meerwerk: de aannemer moet tijdig waarschuwen voor de noodzaak van een prijsverhoging, tenzij de opdrachtgever die uit zichzelf had moeten begrijpen.
Artikel 7:754 regelt de waarschuwingsplicht voor onjuistheden in de opdracht en voor ongeschikte zaken die door de opdrachtgever zijn geleverd.
Artikel 7:752 regelt de situatie waarin de prijs niet is bepaald: dan geldt een redelijke prijs. Bij een richtprijs geldt een waarschuwingsplicht bij een overschrijding van meer dan tien procent.
Algemene voorwaarden kunnen aanvullende afspraken over meerwerk bevatten; die gelden alleen wanneer zij ter hand zijn gesteld.
Bij nieuwbouw met een koop-aannemingsovereenkomst geldt een eigen meer- en minderwerkprocedure met vaste momenten en lijsten.
Bij een geschil over meerwerk is de bewijslast in beginsel bij de aannemer wanneer hij een prijsverhoging vordert.
Wat betekent dit voor jou?
- woningeigenaar
- reken vooraf op meerwerk en reserveer ervoor. Een project waarbij niets verandert, bestaat niet.
- koper
- Koper van nieuwbouwde meer- en minderwerklijst heeft vaste sluitingsdata. Wijzigingen daarna zijn duurder of niet meer mogelijk.
- huurder
- meerwerk in een huurwoning kun je niet zomaar afspreken; dat raakt de toestemming van de verhuurder.
- vve
- VvE-lidmeerwerk bij een collectief project vraagt een besluit, tenzij de vergadering het bestuur binnen een bandbreedte heeft gemachtigd. Regel die machtiging vooraf; anders ligt het werk stil.
- zelfbouwer
- een goed uitvraagdocument is de beste bescherming tegen meerwerk. Hoe beter het werk is omschreven, hoe minder er te interpreteren valt.
- klusser
- wat je zelf doet, is geen meerwerk maar wel een aandachtspunt voor de planning en voor de aansprakelijkheid.
Checklist
- Is het werk vooraf volledig omschreven?
- Zijn er stelposten en hoe worden die afgerekend?
- Is er een lopende lijst met wijzigingen?
- Wordt elke wijziging schriftelijk bevestigd met een prijs?
- Is er vooraf toestemming gevraagd voordat het werk werd uitgevoerd?
- Wordt minderwerk verrekend?
- Wat is het totaal aan meerwerk als percentage van de aanneemsom?
- Gaat het om een wens, een noodzaak of een omissie?
- Is de waarschuwingsplicht nagekomen?
- Is er een post onvoorzien in je eigen begroting?
Veelgestelde vragen
De aannemer rekent meerwerk dat we nooit hebben afgesproken?
Zie voor meer informatie
- Aannemingsovereenkomst bij verbouwingKennisbank
- Offertes vergelijken en aanbestedenKennisbank
- Bouwkosten ramen in elementenKennisbank
- Keukenverbouwing voorbereidenChecklist
- BouwbegeleidingBegrip
Reacties
De Builddocs-redactie
Redactie ·
Builddocs verdient aan affiliate-doorklikken en aan abonnementen. Dat staat hier omdat het uitmaakt bij het lezen van een vergelijking.
Meer over de auteurMinder
Onder een redactiestuk staat geen naam omdat er geen persoon achter zit, maar omdat de verantwoordelijkheid bij Builddocs als geheel ligt. Elk document heeft een datum waarop het is gecontroleerd; ontbreekt die, dan staat dat er ook.