Een aannemingsovereenkomst ontstaat zodra je een offerte aanvaardt; een apart contract met handtekening is niet nodig. Wat er is afgesproken volgt uit die offerte, uit de algemene voorwaarden en uit de wet — en die voorwaarden gelden alleen als je ze vóór of bij het sluiten hebt gekregen, niet via een verwijzing naar een website. Let op de omschrijving van het werk, merk en type van de materialen, de stelposten, de planning en de betalingsregeling. Bij een richtprijs moet de aannemer waarschuwen zodra hij verwacht die met meer dan tien procent te overschrijden. De oplevering is het scharnierpunt: daarna gaat het risico over en gaan de termijnen lopen.
Waar gaat het over?
Bij een verbouwing is er meestal geen dik contract maar een offerte die je accepteert. Dat is juridisch al een aannemingsovereenkomst, maar de vraag is wat er precies is afgesproken. En dat blijkt pas wanneer er iets misgaat.
Dit artikel gaat over wat een goede overeenkomst regelt, over de punten die in de praktijk tot geschillen leiden, en over wat er sinds 2024 is veranderd in de aansprakelijkheid.
Hoe ontstaat het?
Een aannemingsovereenkomst is de afspraak waarbij de aannemer zich verbindt om een werk tot stand te brengen tegen een prijs. Zij komt tot stand zodra jij een offerte aanvaardt; een handtekening onder een apart contract is niet nodig.
De inhoud volgt uit de offerte, uit eventuele algemene voorwaarden en uit wat de wet regelt. Algemene voorwaarden gelden alleen wanneer zij vóór of bij het sluiten van de overeenkomst ter hand zijn gesteld; een verwijzing naar een website zonder dat je ze hebt gekregen, is onvoldoende.
De prijs kan vast zijn, met een richtprijs, of op regie. Bij een richtprijs geldt dat de aannemer je moet waarschuwen zodra hij verwacht die met meer dan tien procent te overschrijden.
De oplevering is het scharnierpunt. Vanaf dat moment gaat het risico over op jou, en beginnen de termijnen te lopen.
Sinds 1 januari 2024 geldt bij verbouw artikel 7:758 van het Burgerlijk Wetboek in gewijzigde vorm: de aannemer is na oplevering aansprakelijk voor gebreken, tenzij hij aantoont dat ze hem niet zijn toe te rekenen. Dat is een omkering van de bewijslast en zij is voor een consument een aanzienlijke verbetering.
Hoe herken je het?
Kijk of de offerte het werk omschrijft of alleen een bedrag noemt. Een omschrijving met onderdelen, materialen en hoeveelheden is de basis; zonder omschrijving is er niets vast te stellen.
Kijk of merk en type van de belangrijkste materialen zijn genoemd, of dat er alleen soortaanduidingen staan.
Kijk of er stelposten in zitten en waarvoor, en wat er gebeurt bij overschrijding.
Kijk of er een planning is met een start- en een einddatum, en wat er is afgesproken bij uitloop.
Kijk naar de betalingsregeling: hoeveel vooraf, hoeveel in termijnen, en hoeveel na oplevering.
Kijk of de algemene voorwaarden zijn meegestuurd en of daarin de aansprakelijkheid is beperkt.
Kijk of er een geschillenregeling is en of de aannemer bij een brancheorganisatie of een garantieregeling is aangesloten.
Wat kun je zelf doen, en wat niet?
Zelf doen: de offerte lezen op omschrijving, materialen, stelposten, planning en betaling.
Zelf doen: vragen om de algemene voorwaarden vóór je akkoord geeft, en die bewaren.
Zelf doen: alle wijzigingen tijdens het werk schriftelijk bevestigen, ook de kleine.
Zelf doen: een opleverlijst maken en die dezelfde dag mailen.
Zelf doen: een laatste termijn afspreken die pas na herstel van de restpunten wordt betaald.
Niet zelf doen: een juridisch geschil voeren zonder de overeenkomst en de correspondentie op orde te hebben.
Wat je nooit moet doen: mondelinge afspraken laten staan. Bij een geschil bestaat alleen wat op papier staat.
Regels en regelgeving
De aannemingsovereenkomst is geregeld in titel 12 van boek 7 van het Burgerlijk Wetboek.
Artikel 7:752 regelt de prijs wanneer die niet is bepaald: dan is een redelijke prijs verschuldigd. Bij een richtprijs geldt de waarschuwingsplicht bij overschrijding.
Artikel 7:754 legt de aannemer een waarschuwingsplicht op voor onjuistheden in de opdracht en voor gebreken in zaken die van jou afkomstig zijn.
Artikel 7:755 regelt meerwerk: de aannemer mag alleen een prijsverhoging vragen als hij je tijdig heeft gewezen op de noodzaak daarvan, tenzij die uit zichzelf duidelijk had kunnen zijn.
Artikel 7:758 regelt de oplevering en de aansprakelijkheid daarna; sinds 1 januari 2024 met de omgekeerde bewijslast bij gebreken.
Bij een overeenkomst die buiten de bedrijfsruimte van de aannemer wordt gesloten, bijvoorbeeld bij jou thuis, heeft een consument in beginsel veertien dagen bedenktijd.
De Wet kwaliteitsborging voor het bouwen geldt sinds 1 januari 2024 voor nieuwbouw in gevolgklasse 1; voor verbouw is de invoering uitgesteld en is er nog geen ingangsdatum vastgesteld.
Wat betekent dit voor jou?
- woningeigenaar
- laat de omschrijving van het werk het belangrijkste onderdeel van de offerte zijn. Alles wat daar niet in staat, is later meerwerk of discussie.
- koper
- Koper van een nieuwbouwwoningdaar geldt een koop-aannemingsovereenkomst met een eigen model en eigen waarborgen; dat is een ander product dan een verbouwingsovereenkomst.
- huurder
- een verbouwing in een huurwoning vraagt toestemming van de verhuurder; de overeenkomst met de aannemer sluit jij.
- vve
- VvE-lidbij werk aan gemeenschappelijke delen sluit de vereniging de overeenkomst. Het bestuur heeft daarvoor een besluit van de vergadering nodig.
- zelfbouwer
- werk met een uitvraagdocument. Dan zijn de offertes vergelijkbaar en is de omschrijving van het werk al geregeld.
- klusser
- als je zelf een deel doet, leg dan vast wie waarvoor verantwoordelijk is. Bij gedeelde uitvoering is de aansprakelijkheidsvraag anders.
Checklist
- Staat er een omschrijving van het werk in de offerte?
- Zijn merk en type van de belangrijkste materialen genoemd?
- Zijn er stelposten en is de afhandeling bij overschrijding geregeld?
- Is de prijs vast, een richtprijs of op regie?
- Is er een planning met start- en einddatum?
- Is er iets afgesproken bij uitloop?
- Wat is de betalingsregeling en hoeveel blijft er tot na oplevering?
- Zijn de algemene voorwaarden ontvangen?
- Is er een geschillenregeling?
- Is de aannemer verzekerd voor bedrijfsaansprakelijkheid?
Veelgestelde vragen
Heb ik een contract als ik alleen een offerte heb getekend?
Wanneer gelden algemene voorwaarden?
Wat is een stelpost?
Mag de aannemer de richtprijs overschrijden?
Moet ik meerwerk schriftelijk vastleggen?
Hoeveel houd ik achter tot na de oplevering?
Ik huur, kan ik zelf een aannemer inschakelen?
Zie voor meer informatie
- Offertes vergelijken en aanbestedenKennisbank
- Meer- en minderwerk: waar de begroting uit de hand looptKennisbank
- Aansprakelijkheid van de aannemerKennisbank
- Oplevering van een verbouwingChecklist
- Garantie bij nieuwbouw en verbouwingKennisbank
Reacties
De Builddocs-redactie
Redactie ·
Builddocs verdient aan affiliate-doorklikken en aan abonnementen. Dat staat hier omdat het uitmaakt bij het lezen van een vergelijking.
Meer over de auteurMinder
Onder een redactiestuk staat geen naam omdat er geen persoon achter zit, maar omdat de verantwoordelijkheid bij Builddocs als geheel ligt. Elk document heeft een datum waarop het is gecontroleerd; ontbreekt die, dan staat dat er ook.